처음 제출한 오퍼가 ‘최고’
▶ 적절한 매매 타이밍 놓치면 팔기 힘들어
▶ 첫 오퍼가 현금 오퍼라면 ‘황금’ 오퍼
부동산 업계에는 ‘첫 오퍼가 가장 좋은 오퍼’라는 속설이 있다. 처음 제출된 오퍼의 조건이 기대에 못 미쳐도 적절하게 대응하면 주택 판매 성공 확률도 높아진다.
요즘 같은 셀러스 마켓에서 첫 3주간 집이 팔리지 않으면 오래된 매물 취급을 받기 쉽다. 판매가 지연되면 가격을 낮춰야 하는 상황까지 발생한다.
요즘처럼 매물이 턱없이 부족할 때는 ‘오퍼가 또 들어왔네’라는 셀러들의 즐거운 비명이 끊이지 않는다. 매물 가뭄 탓에 여러 바이어들이 한 매물을 차지하기 위해 흔히 벌이는 풍경이다. 셀러들은 ‘어떤 오퍼를 골라야 하나’라는 행복한 고민에 빠질 수 밖에 없다.
부동산 업계에서는 ‘처음 제출된 오퍼가 가장 좋은 오퍼’라는 이야기가 있다. 모든 경우에 적용되는 것은 아니지만 대부분의 경우 첫 오퍼와 거래가 맺어질 경우가 많다. 여기에는 그럴만한 이유가 있는데 US뉴스&월드리포트가 이유들을 알아봤다.
■ 3주 넘기면 ‘늙은 매물’ 취급
부동산 매매시 타이밍이 매우 중요하다. 적절한 매매 타이밍을 놓치면 집을 팔기 힘들뿐만 아니라 제값을 받지 못할 때가 많다. 집을 내놓은 뒤 첫 3주간의 기간이 집을 팔 때 ‘골든 타이밍’이다. 이 3주동안 가장 많은 바이어들이 집을 보러 오기 때문이다.
만약 이 기간중에 제출된 오퍼가 있다면 기대했던 가격보다 낮아도 진지하게 고려해야 한다. 주택 시장 상황이 셀러에게 유리한 요즘 ‘조금만 더 기다리면 좋은 오퍼가 들어올거야’란 기대에 빠지기 쉽다.
그런데 첫 3주가 지나고 나면 마치 거짓말처럼 집을 보러 오는 바이어들의 숫자가 눈에 띄게 줄어든다. 팔리지 않고 시장에 나온 지 오래된 매물이 바이어들에게 ‘늙은 매물’이라고 낙인 찍히면 이유여하를 불문하고 바이어들의 관심이 줄고 이때부터 집을 파는 일도 힘들게 된다.
따라서 집을 내놓기 전에 첫 3주간 최대한 많은 오퍼를 받을 수 있도록 철저한 판매 전략을 짜는 것이 중요하다.
■ 첫 오퍼가 현금 오퍼라면 ‘황금 오퍼’
제일 먼저 제출됐는데 전액을 현금으로 구입하겠다는 ‘캐시 오퍼’라면 다른 생각할 필요없이 진지하게 수락을 고려해야 한다.
캐시 오퍼에 제시된 가격이 리스팅 가격보다 낮아도 거래가 중간에 깨질 위험이 낮다는 ‘눈에 보이지 않는’ 가치를 포함하고 있기 때문이다.
캐시 오퍼는 대출을 받아야 하는 조건이 제외된다. 때로는 감정가 조건까지 제외되는 오퍼로 거래 성사율이 높은 오퍼로 간주된다. 따라서 바이어가 대출 승인을 받기위한 까다로운 절차와 기간 등이 단축돼 매매 역시 짧은 기간에 마칠 수 있는 장점이 있다.
만약 캐시 오퍼에 제시된 가격이 너무 낮다면 거절하기 전에 카운터 오퍼를 통해 가격을 최대한 끌어 올려서라도 캐시 오퍼를 수락하는 것이 유리하다.
■ 마땅한 바이어가 적다고 판단될 때
바이어가 많지 않을 경우 구입하겠다는 바이어가 나타났을 때 파는 편이 유리하다. 바이어 숫자가 적어지는 경우는 주택 시장 상황과 상관없이도 발생한다. 요즘처럼 바이어가 많은 상황에서도 주택만이 지닌 고유한 특성 때문에 적합한 바이어가 많지 않을 때가 있다.
초고가 주택인 경우나 주택 디자인이 너무 튀는 경우, 실내 디자인에 너무 개인적인 취향이 많이 반영된 경우 등은 바이어 규모가 작아질 수밖에 없는 매물들이다.
독특한 특징 때문에 오퍼가 쉽게 제출될 것 같지 않은 매물은 가장 처음 제출되는 오퍼가 가장 좋은 오퍼라는 이야기가 잘 적용되는 경우라고 할 수 있다.
■ 정해진 기간내에 이사해야 할 때
집을 팔 수 있는 시간이 제한적일 때도 첫 번째 제출된 오퍼를 진지하게 고려해야 불필요한 손해가 발생하지 않는다. 재정적인 이유 때문에 타주로 직장을 옮겨야 해서 등 집을 최대한 빨리 팔아야 할 경우가 발생하기도 한다.
이럴 때 높은 가격을 받겠다고 판매를 지연하면 오히려 손해가 발생하기 때문에 첫 오퍼와 거래가 체결되도록 노력하는 편이 유리하다.
기간 내에 집이 팔리지 않으면 남편이 먼저 새 직장지로 옮긴 뒤 부인과 나머지 가족들이 집이 팔릴 때가지 남는 경우도 있다.
그러나 두 곳에서 주거비가 발생하기 때문에 가급적이면 최대한 집을 빨리 파는 것이 손해를 최대한 줄이는 방법이다.
집을 빨리 팔기 위해서는 불필요한 욕심을 버리는 것이 가장 먼저 해야 할 일이다. 리스팅 에이전트에게 집을 빨리 팔아야 하는 사정을 잘 설명하고 적정한 가격에 집을 내놓아야 오퍼도 최대한 빨리 받을 수 있다.
■ 이사 갈 집 이미 마련한 경우
이미 이사 가기로 한 집을 장만했다면 더 좋은 조건의 오퍼를 받기 위해 기다릴 필요가 없다.
팔아야 하는 집과 이사 가야할 집 두 군데에서 동시에 주거비가 발생하기 때문에 주거비 부담을 줄이기 위해서라도 집을 빨리 파는 것이 최선책이다.
집을 빨리 팔아야하는 이유가 하나 더 있다. 이미 마련된 집을 이사 가고 빈집을 팔아야 할 때 문제점들이 발생할 수 있기 때문이다.
주택 설비를 장기간 사용하지 않게 되면 고장이 발생할 수도 있다. 바이어들은 텅 빈 집보다 가구들이 들어차 있는 집에 높은 관심을 보이는 것이 일반적이다.
집이 팔리기 전에 새집으로 이사해야한다면 팔아야 하는 집을 빈 집으로 그냥 두지 말고 새집으로 가져가지 않는 가구를 남겨두는 것도 좋은 방법이다.
요즘 유행하는 스테이징 업체를 통해 빈 집을 꾸미는 것도 빠른 시일 내에 집을 파는데 도움이 된다.
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