남가주 주택시장 올해도 뜨겁다
▶ 올해도 집값·렌트비 동반 상승할 듯, 가주 전체 주택가격 올해 4.2% ↑ 예상
▶ 모기지 금리도 올해 오를 가능성 커
남가주 주택 시장이 올해도 성장세를 이어갈 것으로 전망됐다.
남가주 주택 임대료가 오르고 임대 매물은 부족한 심각한 주택 임대난이 우려된다.
지난해까지 주택 가격은 6년 연속 상승 행진을 기록 중이다. 주택 가격 상승세가 이처럼 장기간 이어진 적이 드물어 ‘과연 올해도 집값이 오를까’라는 궁금증이 높아지고 있다. 오렌지카운티 레지스터가 남가주 경제 전문가들에게 올해 남가주 주택 시장 전망에 대해 물어본 결과 올해 역시 집값과 주택 임대료가 동반 상승할 것으로 예측됐다.
■ 경제 전망 밝아 주택 시장 성장 이어진다
UCLA 앤더슨 경제 연구소의 제리 니켈스버그 디렉터는 “일자리가 증가하면 신규 가구수가 늘어나고 이에 따라 주택 수요가 높아진다”라며 “최근 남가주에서 이 같은 현상이 일어나고 있다”라고 오렌지카운티 레지스터와 인터뷰에서 현재 남가주 주택 시장 상황을 진단했다. 오렌지카운티 레지스터가 경제 전문가들을 대상으로 실시한 설문 조사에서도 현재 남가주 경제 전망이 밝기 때문에 올해 주택 시장 성장세가 이어갈 것이란 전망이 대부분이었다.
주택 가격은 지난해에 이어 7년째 상승 행진을 기록할 전망이지만 올해 상승 폭이 다소 둔화될 것으로 내다본 전문가가 많았다. 현재 주택 시장의 가장 큰 골칫거리인 주택 매물 부족 사태는 올해도 해결 기미가 없어 보인다.
따라서 지난해처럼 매물 부족에 따른 치열한 주택 구입 경쟁이 남가주 주택 시장에서 재현될 것으로 전문가들이 우려했다. 서민들의 최대 부담인 주택 임대료 역시 올해 상승세가 전망됐다. 남가주 아파트 공실률이 사상 최저치로 당분간 임대료 하락을 기대하기 힘들 것이라는 전망이 전문가들 사이에서 우세했다.
■ 남가주 전지역 집값 더 오른다
‘가주 부동산 중개인 협회’(CAR)는 올해 가주 전체 주택 가격이 지난해보다 약 4.2% 상승할 것이라는 전망을 내놓았다.
남가주 주택 가격 역시 가주와 비슷한 상승률을 기록할 것으로 전망됐다. 따라서 올해 말쯤 남가주 기존 주택의 중간 가격은 약 52만5,000달러대로 오를 것으로 보인다.
오렌지카운티와 LA 카운티를 비롯, 남가주 대부분 카운티에서 올해 약 3~10%대의 주택 가격 상승률을 기록할 것으로 전망됐다. 채프만 대학과 캘스테이트 풀러턴은 오렌지카운티 주택 가격은 올해 약 5~6% 오를 것으로 전망했다.
CAR에 따르면 지난해 오렌지카운티 주택 가격은 전년대비 약 6.9% 오른 것으로 집계됐는데 올해 상승폭이 소폭 낮아질 것이라는 전망이다. 반면 ‘메트로 스터디’(Metro Study) 등의 시장 조사 기관처럼 올해 오렌지카운티 주택 가격 상승률을 약 3.2%대로 낮게 잡은 기관도 있었다.
이미 살인적인 주택 가격으로 몸살을 앓고 있는 LA카운티 주택 가격도 올해 큰 폭으로 오를 전망이다. 메트로스터디의 경우 LA카운티 주택 가격이 올해 약 3.1% 오를 것이라는 전망을 내놓은 반면 UC리버사이드 경제 연구소측은 이보다 훨씬 높은 약 5~10%대의 가격 상승률을 예측했다. 리버사이드와 샌버나디노 카운티를 포함하는 인랜드 엠파이어 지역은 올해 주택 가격이 2007년 최고 수준에 도달할 것으로 전망됐다.
■ 집값 상승 압박 요인도 많다
올해 남가주 주택 가격이 전반적으로 오를 것으로 전망되고 있지만 상승을 압박할 만한 요인도 동시에 도사리고 있다. 젊은 층의 주택 구입 수요가 높은 반면 모기지 이자율 상승 전망도 매우 높다. 이자율 상승으로 주택 구입 능력이 악화될 경우 수요가 위축되고 결국 주택 가격 둔화가 나타날 수 있다.
올해 시행 예정인 세제 개편안에 의해 주택 가격 상승률이 낮아질 것이라는 전망도 나왔다. 경제 연구기관 무디스 애널리스틱스는 오렌지, 리버사이드, 샌버나디노 카운티의 주택 가격 상승률이 세제 개편안 시행으로 당초 예상 상승률보다 약 3.6% 낮은 상승률을 기록할 것으로 전망했다.
LA 카운티의 주택 가격 상승률 역시 당초 예상치보다 약 5%나 낮아질 전망이며 ‘전국 부동산 중개인 협회’(NAR)는 세제 개편안이 남가주 주택 가격 상승률을 약 1% 끌어내릴 것이라고 경고했다.
■ 주택 거래 정체될 수도
부동산 정보업체 코어로직에 따르면 지난해 남가주의 주택 거래량은 전년보다 약 2% 증가했다. 그러나 온라인 부동산업체 리얼터닷컴은 올해 남가주 주택 거래량 증가율은 지난해의 절반 수준인 약 1%를 기록할 전망이라고 발표했다.
오렌지카운티의 경우도 올해 주택 거래량이 약 2.7% 정도 증가할 전망으로 예년보다 낮은 증가율을 보일 전망이다. 레슬리 애플턴 영 CAR 수석 이코노미스트 역시 가주 전 지역에서 주택 거래량이 정체되는 현상이 나타날 것이라는 전망을 내놓았다.
올해 가주 경제가 고용 시장 성장을 바탕으로 큰 폭의 회복세를 보일 전망이지만 주택 거래량이 기대만큼 늘지 못할 것으로 전망되는 이유는 크게 두 가지다. 대기 수요는 탄탄하지만 주택 매물이 턱없이 부족한 점과 주택 가격 급등으로 주택 구입 능력이 주택 수요를 압박하는 수준까지 떨어지면 주택 거래가 정체될 것이라는 분석이다.
애플턴 영 이코노미스트는 “매물 부족이 가주 주택 시장의 가장 심각한 문제”라며 “가주 인구가 약 1,000만명 적었던 시기에 비해 주택 거래량이 낮은 실정”이라고 오렌지카운티 레지스터지와 인터뷰에서 현상황을 지적했다.
■ 이자율 올해는 오른다
전문가들마다 올해 안으로 모기지 이자율이 반드시 오를 것이라는 전망을 내놓고 있다. CAR, 채프만 대학, 코어로직 등도 올해 30년 만기 고정 이자율이 약 4.3%~4.6%대로 상승할 것이라고 동시에 전망했다.
모기지 이자율은 지난 3년간 한두 차례를 제외하고 평균 약 3.8%대에 머물며 주택 구입 능력 추가 악화를 막아왔다. 만약 모기지 이자율이 올해 4%를 돌파하면 주택 시장에는 어느 정도 영향을 미칠 수밖에 없다는 전망이다.
‘연방준비제도이사회’(FRB)가 올해 세 차례에 걸친 기준 금리 인상을 예고했는데 기준 금리가 오를 경우 변동 모기지 이자율과 주택 담보 신용대출에 적용되는 이자율 상승에 직접적인 영향을 미친다. 장기적으로도 고정 이자율 상승을 이끌어 주택 구입 비용 부담을 가중시키게 된다.
코어로직은 현재 주택 가격 상승세를 감안할 때 모기지 이자율이 오르게 되면 첫 주택 구입자들의 월 모기지 페이먼트 부담이 약 15% 상승할 것이라고 분석했다.
■ 올해도 주택 임대난 심각
남가주 전 지역에 걸친 주택 임대료 상승이 전망돼 올해 역시 주택 임대난이 이어질 것으로 우려된다. 게다가 아파트 공실률마저 떨어져 주택 세입자들은 올해도 힘든 한 해가 예상된다. 아파트 임대 시장 조사기관 ‘리얼 페이지’(RealPage)와 USC는 올해 오렌지카운티 지역의 임대료는 약 3%~3.6%, LA 카운티의 경우 약 3% 오를 것으로 전망했다.
인랜드 엠파이어 지역의 임대료 상승폭은 남가주에서 가장 높은 약 4.1%~약 4.4%대를 기록할 전망이다. 주택 구입 여건 악화로 주택 임대 수요가 높아지면서 아파트 공실률은 낮은 수준을 유지할 것으로 전망됐다. 남가주 전역에서 빈 유닛을 찾기 힘든 상황이 우려되는 가운데 리얼 페이지는 남가주 아파트 공실률이 약 3.5%~약 3.6%의 낮은 수준을 기록할 것이라고 밝혔다.
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