새해부터 슬금 슬금 오르던 모기지 이자율이 이제 본격적인 상승세에 접어 든 모습이다. 한동안 4% 미만(30년 만기 고정)에 머물던 이자율이 어느새 4.5%대를 향해 가고 있다. 큰 폭으로 치솟은 집값에도 불구하고 주택 구입자들이 줄지 않았던 이유는 낮은 모기지 이자율 덕분이었다. 그런데 이자율이 이 같은 속도록 가파르게 상승하면 주택 구입을 포기하는 구입자들이 크게 늘어날 것으로 우려된다. 그래도 올해 반드시 내 집을 장만해야겠다는 구입자들에게는 이제 이자율을 최대한 낮추는 것이 주택 구입 성공을 가르는 요인이 됐다. 온라인 금융 정보 업체 크레딧닷컴이 이자율을 조금이라도 더 낮출 수 전략을 소개했다.
■ 주택 보유 기간 짧다면 변동 금리로
모기지 이자율이 오르기 시작하면 변동 이자율에 대한 관심이 높아진다. 변동 이자율이 고정 이자율보다 낮아 페이먼트 부담을 크게 덜어주기 때문이다.
현재 30년 만기 고정 이자율(1월 넷째 주 기준, 프레디 맥 집계)은 전국 평균 약 4.15%로 아직까지 높은 수준이라고 할 수 없다.
그러나 고정 이자율 상승 속도가 빨라질 경우 변동 이자율 선택이 이자율을 낮출 수 있는 방법으로 고려된다. 1월 넷째 주 변동 이자율(5년 만기)은 약 3.52%로 고정 이자율보다 약 0.63% 포인트 낮다.
변동 이자율을 선택할 때 한가지 주의할 점은 낮은 이자율이 적용되는 ‘도입 기간’(Introductory Period)이 끝나면 이자율도 시세에 맞춰 변동된다는 것이다.
현재로서는 이자율 상승 전망이 크기 때문에 낮은 이자율 적용 기간이 끝나기 전에 주택을 처분하거나 재융자를 통해 낮은 이자율로 갈아탈 계획을 세워야 한다.
■ 다운페이먼트
모기지 이자율은 부분적으로 ‘주택 담보 대출 비율’(LTV)에 의해 결정된다. 담보 대출 비율은 대출액과 주택 시세를 비교한 비율로 높을수록 대출 은행 측이 떠안는 위험도가 높아짐을 뜻한다.
따라서 담보 대출 비율이 높아지면 은행은 높은 이자율을 적용해 위험을 낮추려고 하고 반대로 비율이 낮으면 낮은 이자율이 적용된다.
담보 대출 비율을 낮출 수 있는 방법은 다운페이먼트 비율을 높이는 방법밖에 없다. 동원 가능한 다운페이먼트 자금을 활용, 담보 대출 비율을 최대한 낮추면 낮은 이자율을 적용받아 장기적으로 발생하는 높은 이자 비용을 절약할 수 있다.
■ 크레딧 점수
모기지 대출자의 크레딧 점수에 의해서도 적용되는 이자율 간 큰 차이를 보인다. 낮은 이자율을 적용받기 위해 정해진 크레딧 점수는 없지만 점수가 높을수록 유리한 이자율 조건을 적용받게 된다. 크레딧 점수는 대출자의 신용도와 재정 상태를 대변하기 때문에 대출 은행이 이자율을 결정할 때 중요하게 검토하는 조건이다.
■ 포인트
‘포인트’(Point) 지급을 통해 이자율을 낮추는 방법도 있다. 1포인트는 대출액의 1%에 해당하는 금액으로 1포인트를 지불하면 이자율을 약 0.25%~0.5% 정도 낮출 수 있다. 포인트는 지급은 앞으로 지불해야 할 이자를 선납하는 것으로 이해하면 된다. 포인트 구입을 통해 이자율을 낮추려면 주택 구입 비용 외에도 추가 현금이 필요하지만 이자율이 빠르게 오르는 시기에는 장기적으로 이자 비용을 절약할 수 있는 방법이다.
■ 장기 근무 경력
‘근무 경력’(Employment History)에 의해서도 이자율 간 큰 차이를 나타낸다.
한 회사나 동일 직종에서 근무 경력이 오래될수록 낮은 이자율을 적용받는데 유리하다. 회사나 직종을 옮겼더라도 중간에 휴직 기간이 없었음을 증명하면 낮은 이자율을 받는데 큰 문제는 없다.
대출 은행이 오랜 근무 경력을 요구하는 것은 근무 경력이 길수록 대출자의 높은 대출 상환 능력을 대변하기 때문이다.
■ 소득 및 직업 안정성
대출자의 ‘소득 안전성’(Income Stability)을 중요하게 보는 대출 은행도 있다. 대출자가 몸담고 있는 직장이나 직종의 향후 전망이 밝아 경기 침체에 따른 영향이 크지 않을 것으로 판단된다면 낮은 이자율을 적용할 수 있는 대출자로 분류된다.
직업 및 소득 안정성 역시 대출자의 대출 상환 능력을 보여주는 조건 중 하나다.
■ 부채 상환 비율
‘부채 상환 비율’(DTI)은 이자율은 물론 대출 승인을 결정할 때 가장 중요하게 검토되는 기준이다. 크레딧 점수가 높은 대출자라도 개인 부채액이 많으면 부채 상환 비율이 올라가는데 은행 측에게는 고위험 대출자로 분류되기 때문에 높은 이자율이 적용될 수밖에 없다.
일반적으로 부채 상환 비율은 월 소득의 40%를 넘지 않아야 낮은 이자율을 적용받는데 유리하다. 부채 유형으로는 앞으로 예상되는 모기지 페이먼트, 차량 구입 할부금, 크레딧 카드 부채, 학자금 융자 등으로 이자율을 낮추려면 부채 비율을 최대한 낮춰야 한다.
■ 현금 적립금
다운페이먼트 등 주택 구입 비용으로 보유 현금을 몽땅 다 써버릴 것으로 예상되는 대출자 역시 낮은 이자율을 기대하기 힘들다.
대출 은행 측이 적어도 6개월치 모기지 페이먼트를 상환할 수 있을 정도의 현금 적립금을 요구하기 때문이다. 갑작스러운 실직이 발생할 경우 다른 직장을 구할 때까지 모기지 페이먼트를 납부할 수 있음을 증명하기 위한 목적이다.
출처:미주 한국일보 <준 최 객원 기자>
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