"집값 3.9% 상승" …내년 주택시장 낙관

"집값 3.9% 상승" …내년 주택시장 낙관

채프먼 대학 경제전망서 주장
인구 정체·성장 둔화로 시장 변화중
"가주에는 주택난 없을지도 모른다"

주택난이 가주의 가장 심각한 현안으로 떠오른 가운데 채프먼 대학이 가주의 인구 변화와 성장 둔화로 볼 때 주택난이 없을 수도 있다는 전망을 내놓았다.

채프먼 대학이 내년 가주 부동산 시장을 비교적 낙관적으로 전망하면서도 해묵은 숙제인 가주 주택난에 대해서는 의문을 제기하는 독특한 분석을 내놓았다.

6개월에 한 번 발표되는 채프먼 대학 경제전망에서 짐 도티 교수는 가주 부동산 시장이 “심각한 부진에 빠질 가능성이 있다”고 전망했다. 가주 인구 증가가 정체에 가까운 상태가 되면서 주택 수요가 줄어들기 때문이다. 주택 시장 냉각을 보여주는 통계 중 하나는 건설 인력 고용이다. 가주의 건설 인력 고용은 2018년 5만 명이었으나 2019년 2만7000명으로 줄었다. 도티 교수는 내년 건설 인력 고용을 1만7000명으로 예상했다.

주택 시장 냉각의 가장 큰 원인은 정체다. 채프먼대학은 내년 가주의 주택 건설 허가 건수를 11만5000건으로 예상했다. 올해의 10만9000건보다 증가했지만 2018년 11만5000건과 비교하면 증감이 없다. 이는 치솟는 가주 집값을 잡기 위해서는 매년 신규 주택 50만 채가 필요하다는 개빈 뉴섬 주지사의 산정치에는 턱없이 부족하다. 도티 교수는 뉴섬 주지사의 산정치가그럴듯하게 들리지만 실제로는 논리적이지도 않고 현실적으로 불가능하다고 주장했다.

주택 수요 예측은 이미 학자들의 연구 대상이 아니라 주 정부가 카운티와 시별로 주택 건설 수치를 설정하고 강력하게 추진하는 정책 과제가 됐다. 주 정부는 6개 카운티가 10년 안에 주택 134만 채를 건축해야 한다는 목표를 내놓았다. 이에 대해 지방 정부에서는 현실적으로 이룰 수 없는 목표라고 비판하고 있다.

도티 교수는 가주에서 타주로 이주하는 이들이 늘면서 실제 인구가 줄고 있는 점을 우려하면서 대규모의 주택 수요가 존재하는지 의문을 표시했다. 최근 세금과 생활비가 적게 드는 주로 이주하는 가주민이 증가하는 점을 지적한 것이다. 오랫동안 가주 경제를 연구해온 도티 교수는 이와 함께 가주로 오는 외국인 이민자 수가 줄고 있는 점과 전국적으로 일어나고 있는 현상인 신생아 감소와 사망자 증가도 고려했다. 인구 구성의 변화로 볼 때 가주의 노년층이나 이들의 상속자가 곧 집을 파는 셀러가 될 것으로 예상했다.

채프먼 대학 경제전망은 이를 “인구가 준다는 것은 주택이 준다는 것으로 해석할 수 있다”고 표현했다. “많은 사람이 주장하듯 가주에 주택이 부족한 것보다는 점차 추가 반대 방향으로 움직이고 있는 것으로 보인다. 이렇게 보면 모기지 금리가 사상 최저를 기록하고 있음에도 가주 주택 건설이 활황이 아닌 이유를 설명할 수 있다.”

주택 수요가 제한적임을 보여주는 징후는 또 있다. 주택 가격 상승 폭 둔화다. 가주 주택 가격은 2018년 6.3% 상승했으나 올해는 2.8%였다. 채프먼대학은 내년 가주 주택 가격이 3.9% 오를 것으로 예상했다. 내년 단기만 볼 때 채프먼대학의 주택 시장 전망은 나쁘지 않다. 하지만 주택 시장의 경향은 바뀌고 있다는 주장이다.

주택 시장 경향은 가주 취업률 상승세 둔화와도 연결해서 볼 수 있다. 채프먼대학은 내년 가주의 신규 일자리가 26만8000개 늘어나면서 1.5% 증가율을 보일 것으로 예상했다. 금융위기에서 회복된 이후 가장 낮은 수준이다. 가주 일자릴 증가율은 2015년 3.1%였으나 2016년 2.7%, 2017년 2.2%, 2018년 2%, 올해 1.6%(추정치)로 계속 하락했다. 이와 함께 임금 상승률도 줄어들 것으로 예상했다. 내년 소득 증가율은 4.6%로 2016년 이후 최저치가 될 것으로 예상했다.

성장 둔화는 가주만의 현상은 아니다. 채프먼대학은 내년 미국 경제 성장률을 1.9%로 예상했다. 2018년의 2.9%와 올해 2.3%보다 낮다.

<안유회 기자>

[LA중앙일보] 발행 2019/12/12 부동산 3면

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