온라인 견적은 참고용으로만 활용해야
재산세 산정국 통한 과세 평가액도 도움
FHFA 웹사이트로 인근 시세 변동 파악
집값 올랐다면 모기지 보험 해지 등 조치
집의 가치를 따질 때는 3가지 기준에 따른다. 첫째 시세는 주변의 비슷한 집이 거래된 가격과 비교한 가치다. 면적이 비슷하고 방과 욕실의 개수 등이 같아야 한다. 부동산 에이전트를 고용해 집을 판다면 바이어들이 지불하려고 하는 가치를 가늠하기에 유용하다.
두 번째 감정가는 시세와는 다른 결과가 나온다. 전문 감정인을 고용해서 위치, 크기, 상태 및 리노베이션 등을 따진다. 감정가는 모기지 렌더가 바이어 또는 재융자 신청인에게 대출해줄 때 기준으로 활용된다.
세 번째 과세 평가액은 로컬 세무당국이 재산세를 매길 때 기준으로 쓰인다. 칼스배드의 제이드 더피 에이전트는 “과세 평가액에는 시세와 감정가는 물론, 해당 부동산으로 얻는 소득과 세금 공제 등까지 종합적으로 반영된다”고 말했다. 과세 평가액은 통상 시세보다 낮게 산출되며 실제 거래에서 사용되는 가격은 아니라고 그는 덧붙였다.
다음은 집의 가치를 알아볼 수 있는 5가지 방법이다.
▶온라인 견적
인터넷의 부동산 정보 웹사이트에서 제공하는 시세 측정기에 주소를 집어넣으면 된다. 셀러와 바이어는 물론, 시세가 궁금한 누구라도 손쉽게 할 수 있는 방법이다.
자동측정모델(AVM)로도 불리는 측정기는 최근 거래가, 과세액 등 공공 데이터와 회사별로 특수한 알고리즘으로 작동한다. 질로, 리얼터닷컴, 레드핀, 체이스, 리맥스 등 거의 모든 부동산 정보 관련 회사들이 해당 서비스를 제공한다.
더피 에이전트는 “손쉽고 빠르게 집값을 알아볼 수 있다는 점에서 좋은 출발점이 될 수 있다”며 “다만 집의 위치와 면적, 방의 개수, 시장 상황 등을 다소 기계적으로 반영하기 때문에 최근 업그레이드, 집의 상태, 매력 요소와 주변 소음 등 외부적인 요소들에 대한 제대로 된 반영이 이뤄지지 않는 한계도 존재한다”고 말했다.
▶에이전트 문의
집을 팔려고 내놓은 경우나 팔 계획이 있는 셀러에게 적합한 방법이다. 에이전트는 최근 이뤄진 주변 부동산 거래에 관한 정보까지 종합해서 해당 주택의 적정가를 비교해서 제시할 수 있다. 이때 에이전트는 주변 지역에 대한 지식과 특수상황까지 좋은 거래를 위해 반영할 수 있다. 바이어 측 에이전트도 마찬가지로 바이어가 원하는 집의 적정가를 알려줘 성공적인 오퍼가 되도록 도와줄 수 있다.
‘마이클 손더스 앤 컴퍼니’의 로버트 크라소 에이전트는 “유능한 에이전트는 가능한 모든 방법을 동원해서 가장 정확한 시장 가치를 찾아낼 수 있어야 한다”며 “집의 상태와 주변 환경 등 시장과 관련된 정보는 물론, 본인의 전문지식을 활용해 고객에게 유리한 결정을 내려야 한다”고 강조했다.
▶재산세 산정국 체크
주택 관련 재산세를 통해 집의 가치를 알고 싶다면 이용할 만하다. 카운티 산정국은 재산세를 걷기 위해 정기적으로 해당 지역 주택의 가치를 측정한다. 이렇게 나온 과세 평가액은 집을 팔 때 주변 다른 집들과의 비교에서 유용하게 사용할 수 있다.
카운티와 로컬 정부가 산출한 수치로 매우 객관적인 자료를 특정한 시점에 맞춰서 확인할 수 있는 것이 장점이다. 과세 대상이 되는 주택의 가치는 알 수 있지만 반대로 건축 연도, 집의 장단점 등 실제 주택 거래 과정에서 쓰이는 다양한 요소들의 평가는 어려운 단점도 있다. 일부 지역은 과세 평가액이 시세와 큰 차이를 보이는 곳도 있어 복합적인 체크가 요구되기도 한다.
▶연방 주택금융청(FHFA) 활용
FHFA의 주택가격지수(HPI) 계산기(웹사이트 www.fhfa.gov/DataTools/Downloads/Pages/House-Price-Index.aspx)는 지역별로 거래가 추이를 보여준다.
지금 사는 집에서 더 살 계획이거나, 새로 사려는 집이 있는 동네의 과거 기록을 보려고 한다면 추천할 만하다. 데이터는 해당 지역의 모든 주택에 대한 산정 가격의 비중이 검색자가 정하는 기간에 따라 제공되는 방식이다.
단순히 특정 주택이 가격 추이뿐 아니라 좀 더 넓은 범위의 주택시장이 보여준 과거 데이터를 살펴보기에 적합하다. 이를 통해 홈오너는 특정 기간 중 상대적으로 어떤 지역의 집값이 더 올랐는지, 오르지 않았는지 등을 확인할 수 있다.
단점은 특정 주택의 시세를 보여주지 않는다는 점이다. 대신 시간의 흐름에 따른 집값의 오르고 내린 정도를 확인시켜 준다. 로컬 시장의 전반적인 분위기를 익히는 데 도움이 될 수 있지만, 특정 주소의 집에 대한 정보는 별도로 알아봐야 한다.
▶전문 감정사 고용
전문적인 주택 감정이 필요하고 이를 통해 모기지 렌더와 상담에 필요한 데이터를 원한다면 감정사를 찾아야 한다.
모기지 렌더는 대출 승인을 하기 전에 감정사를 고용해 집의 가치를 파악한다. 어떤 셀러는 추가로 감정사를 찾기도 하는데 필요한 과정은 아니다. 감정사는 주택의 기본적인 측면부터 특이점까지 모두를 파악하고 인근의 비교 가능한 주택까지 고려해서 감정 결과를 내놓는다.
감정사는 주 정부에서 라이센스를 받은 공인된 전문가로 집의 가치에 관한 객관적인 의견을 제시할 수 있다. 만약 모기지가 필요하면 렌더의 지시에 따라 감정을 받아야 하는데 ‘홈어드바이저’는 여기에 드는 비용이 300~420달러라고 밝혔다.
▶가격 오른 홈오너가 할 일
집값이 올랐다면 당장 집을 팔지 않아도 점검해야 할 사항들이 있다.
우선 사설 모기지 보험(PMI)을 해지하고 매달 보험료를 아낄 수 있는지 알아봐야 한다. 집을 살 때 집값의 20%를 다운페이하지 못해 모기지 보험에 가입한 경우에 해당한다. 주택가격이 상승해서 주택가격 대비 융자비율(LTV)이 80% 이하로 떨어졌다면 렌더에 모기지 보험 해지를 요청할 수 있다.
주택 보험료도 조정해야 할 수 있다. 이건 비용이 더 드는 일인데 가치가 높아진 만큼 보다 많은 보상이 필요해지기 때문이다. ‘가넷 프로퍼티 그룹’의 킴벌리 스미스 대표는 “매년 자신의 보험 에이전트와 함께 집의 가치를 파악하고 충분한 커버리지가 이뤄지는지 파악해야 한다”고 말했다.
오른 집값에 비례해서 더욱 집을 좋게 만들 기회도 생긴다. 캐시 아웃 재융자나 홈 에퀴티 론, 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 등을 받기에 유리한 위치에 설 수 있다는 설명이다. 스미스 대표는 “집의 가치를 제대로 파악해서 가격이 많이 오른 점을 알았다면 집을 담보로 받을 수 있는 다양한 대출의 한도도 높아지게 된다”며 “해당 자금을 활용해 집을 고치거나 업그레이드하면 더욱 집값을 올릴 수 있는 기회가 된다”고 전했다.
마지막은 당연히 집을 높은 가격에 팔 기회가 생긴다는 것이다. 주택 공급이 부족하고 바이어는 많은 셀러 위주의 시장이기 때문에 집은 좋은 조건이 팔 수 있다. 다만 지금이 집을 팔 최적의 타이밍인지를 잘 따져야 한다. 또 새로 살 집값도 오른 점을 고려해서 이사 계획을 세워야 한다.