Easy Doc mortgage란 무엇인가?

요즘 급격한 모기지 이자 상승으로 융자 업계는 현재 개점휴업 상태에 있다. 지난 2년간 3% 이하의 모기지 이자로 재융자로 이자를 낮추려는 고객들로 문전성시를 이루었던 시절에 비하면 격세지감을 느끼게 한다. 오르막이 있으면 내리막이 있고 좋은 시절이 가면 어려운 시절이 온다는 만고의 진리를 한 번 더 깨닫게 하는 시점에 와 있다.

현재 모기지 이자는 5%를 훌쩍 넘었다. 따라서 새로 모기지를 받으려는 분들은 그만큼 페이먼트가 올라서 현재 수입으로 융자 자격조건이 그만큼 어려워진 것이 사실이다. 따라서 요즘 수입증명없이 융자를 해주는 Easy Doc or Statement Income 융자 프로그램들이 다시 선을 보이고 있다.

이지닥 이란 어떤 융자이고 어떤 경우에 가능 하며 어떤 프로그림들이 있는지 그리고 마지막으로 장 단점은 무엇인지 알아본다. 

 

1. Easy Doc Mortgage란

말 그대로 쉽게 융자를 준다는 것인데 주로 자영업자이고 수입을 증명할 수 없을 경우 수입 증명 없이 융자를 받게 해 주는 것을 말한다. 복잡한 세금보고서류 대신 간단한 Asset 그리고 Credit을 주로 보고 융자를 주기 때문에 융자를 클로즈 하는 시간이 많이 빨라진다. 일반 직장인인 경우도 W2 income과 paystub이 융자를 받을 자격이 안되는 경우(고용주가 케쉬를 섞어 페이하는 경우) 고용주가 Verification of employment를 작성하여 실제 수입을 증명해 줄 경우 융자가 가능하다.

2. 이지닥을 고려해야 할 경우들

만약 비지니스에서 지난 해 많은 Write-off을 하여 수입이 적어졌거나, 코로나로 인해여 최근 수입이 많이 줄었을 경우, 자영업자인데 수입이 일정치 않고 들쑥날쑥 할 경우, 가진 건물이 많아서 인컴 서류를 모두 증명하기가 너무 복잡한 경우, 혹은 은행이나 펀드에 자산은 많은데 직장이 없는 경우 복잡한 인컴 서류 증명없이 융자가 가능하다.

3. 이지닥 프로그램에는 어떤 것들이 있나

a) Bank statement mortgage 수입 증명이 어려울 경우 주로 1년 에서 2년 까지의 비지니스 은행 statements를 보여주어 쭉 꾸준히 디파짓이 된 것을 보여 주면 이것이 수입을 대신하여 융자를 받을 자격조건을 부여한다. 다른 이자닥 융자 프로그램보다 이자가 저렴하다.

b) Asset based mortgage 비즈니스도 소유하지 않고 직장도 없는데 은행이나 금융기관에 자산이 많이 있다면 이것을 수입으로 이용하여 융자를 받을 수 있다. 예를 들어 A라는 사람이 은행이나 금융기관에 100만 불이 있고 20년 고정 모기지를 받으려 한다면 100/20 = 5 즉 연 5만 불이 수입으로 인정 가능하다. 

 

c) No income No asset

주로 NINA라는 애칭으로 불리우는 이지닥 프로그램이다. 지난 2008년 서브 프라임때 많이 유행하여 모기지 시장의 붕괴에 일조 했던 프로그램이다. 말 그대로 아무것도 없어도 크래딧만 좋고 다운 페이만 있으면 융자를 해 준다는 것이다. 요즘은 자신들이 살려는 집에는 이 프로그램이 적용되지 않고 주로 투자를 목적으로 하는 모기지 융자에서 사용된다.

흔히 DSCR융자와 비슷한데 투자용 건물에서 나오는 렌트 수입이 페이먼트보다 많으면 이 프로그램으로 융자가 가능하다.

d) VOE(Verification of employment) 융자

W2 or Paystub없이 재직증명서만 가지고 융자를 해 주는 융자이다. 고용주가 직원의 수입을 인정해 주는 방법이다.

4. 이지닥의 장 단점

장점이라 하면 수입증명 없이 다른 대체 서류를 제출하면 융자를 준다는 것이고 단점은 일반 컨벤셔널 융자보다 이자가 다소 높다는 것이다. 주로 0.5%정도 높다. 또 다른 단점은 다운페이먼트를 일반 융자보다 더 많이 해야 한다는 것이다. 일반 융자인 경우 3%의 다운으로도 융자가 가능하나 이지닥의 경우는 최소 20% 이상을 다운해야 융자가 가능하다. 마지막으로 일반 융자는 크레딧 점수가 580점 이라도 융자가 가능 하지만 이지닥은 적어도 700점은 넘어야 융자가 가능하다. 

 

<출처: 미주한국일보 2022. 7. 25>