[주택거래 연기되는 사유]
5월 잠정 주택판매 건수가 큰 폭으로 증가했다. 잠정판매는 주택구매 계약서가 체결된 건수를 의미한다. 통상 주택거래가 1~2개월 정도 걸리는 것을 감안하면 1~2개월 후 주택판매 건수를 보여주는 일종의 선행지수로 여겨진다. 잠정 주택판매가 급증했음에도 불구하고 일선에서 들리는 이야기는 사뭇 다르다. 부동산 에이전트, 에스크로 관계자, 타이틀 보험업체 관계자들은 거래체결 건수만 많을 뿐 실제로 마감이 완료되는 거래는 훨씬 적다는 이야기다. 5월 중 체결된 주택거래 중 일부는 이미 완료됐거나 곧 완료를 앞두고 있다. 클로징으로 불리는 주택거래 마감절차를 앞두고 예기치 못한 일이 항상 발생한다. 아무리 철저히 준비해도 발생하는 뜻밖의 일 때문에 마감이 지연되기 일쑤고 심지어 거래가 취소되기도 한다. 주택거래가 연기되는 다양한 사유를 들어본다.
■ 타국 거주 배우자 서명에 3주 지연
LA 동부 지역의 한 한인 부동산 에이전트는 주택거래가 약 3주간 지연된 끝에 마감을 하루, 이틀 앞두고 있지만 여전히 마음이 놓이지 않는다. 셀러 측이 합의한 연기기간 3주를 넘기면 바이어 측이 셀러 측에 벌금을 물어야 하고 이자율 ‘고정’(lock-In) 기간도 끝나 추가 비용이 발생하면 바이어 측이 어떻게 나올지 모른다. 바이어 측의 에스크로가 지연된 사정은 이렇다.
동남아시아 국가 출신으로 미국에 망명자 신분으로 온 바이어는 투자용 주택구입 목적으로 에스크로를 오픈했다. 다운페이먼트 자금은 두둑했지만 소득 증명이 불충분 해 소득이 높은 친형의 보증으로 모기지 대출을 받는 조건이다. 친형의 보증으로 모기지 대출은 승인됐지만 주택구입 후 소유권 문제가 에스크로 오픈 초기부터 제기됐다.
친형은 북가주에 거주하고 있으며 기혼자로 배우자는 영주권자였다. 가주 부동산 규정상 기혼자가 부동산을 구입하면 배우자 양측 모두의 소유권이 인정돼 형 부부, 바이어 등 3명의 소유주가 발생하는 셈이다. 이같은 경우 배우자 중 한 명이 소유권을 포기하면 되지만 형의 배우자는 본국에서 거주하고 있었던 것이 문제였다.
형의 배우자가 소유권을 포기하기로 합의했지만 절차상 소유권 포기 서류에 서명을 하고 미국 정부가 인정하는 공증인으로부터 공증을 받아야 했다.
그러기 위해서는 배우자 거주 국가의 미국 영사관을 찾아야 하는데 영사관 사정상 예약이 원활하지 않아 결국 셀러 측에 양해를 구하고 3주 연기에 합의를 받아내야만 했다. 에이전트와 바이어가 이 같은 사정을 초반부터 감지하고 서두른다고 서둘렀지만 미국 영사관 일정은 에이전트가 어떻게 해 볼 도리가 없었다.
■ 서명, 공증 필요한 상속인만 14명
매매되는 부동산의 소유인이 여러 명일 경우 각 소유인이 소유권 이전 서류에 서명해야 거래가 정상적으로 마감될 수 있다. 뱅크레이트 닷컴에 따르면 한 에이전트는 무려 14명에 달하는 상속인으로부터 서명을 받느라 주택거래 마감에 애를 먹었다.
한 명의 셀러에게 마감서류를 설명하고 서명을 받는 것도 쉽지 않은 일인데 14명을 상대해야 하는 주택거래 마감절차는 처음부터 난항이 어느 정도 예상됐다.
에이전트의 고객으로 부동산의 실제 ‘관리인’(trustee)은 나머지 상속인을 대표해서 자신만 소유권 이전 서류에 서명하면 되는 것으로 알고 있었다.
그러나 소유권 이전 절차는 타이틀 업체와 대출은행의 규정에 따라 결정되는데 이 에이전트의 경우 모든 상속인의 서명이 필요했던 것. 결국 에이전트는 나머지 13명의 상속인에게 일일이 연락해 소유권 이전 서류를 전달하고 공증된 서류를 받느라 수일을 지체할 수밖에 없었다.
다른 주택거래 서류와 달리 소유권 이전 관련서류는 각종 사기를 방지하기 위해 반드시 공증된 원본이 필요하기 때문에 이를 특급우편을 통해 받는데 만도 수일이 걸렸다.
이 같은 경우 주택거래 초기부터 타이틀 보험업체와 대출은행을 통해 소유권 이전 규정을 확인했더라면 불필요한 지연을 조금이라도 줄일 수 있었다는 것이 전문가들의 충고다.
■ 현금 구매도 예외 아니다
현금 구매라고해서 마감절차가 반드시 순조로운 것만도 아니다. 애리조나에 주거래 은행을 둔 바이어가 버지니아주에 주택을 구입하면서 발생한 거래 연기 사례다.
주택가격 전액을 현금으로 지불하는 조건이어서 셀러는 물론 바이어 측도 순조로운 주택거래 마감을 은근히 기대했다. 모기지 대출을 통해 구입하는 경우 마감을 앞두고 수십 장에 달하는 대출관련 서류에 서명해야 하고 서명 후에도 며칠을 대기해야 필요한 대출금이 발급되는 번거로운 절차가 생략되기 때문이다.
바이어 측 에이전트는 바이어에게 거래 마감일을 앞두고 잔금을 반드시 은행 간 이체나 캐시어스 체크의 방식으로 준비해야 한다고 여러 차례 알려줬지만 바이어는 마감 당일 에스크로 사무실에 개인 체크를 들고 나타난 것이다.
애리조나주에 위치한 바이어의 주 거래은행은 고객이 직접 방문하지 않으면 이체 요청을 허락하지 않는다는 규정을 두고 있어 모두 난감해 할 수밖에 없었다.
결국 마감 당일 셀러 측의 합의 하에 바이어의 개인수표를 입금한 뒤 자금 이체가 확인될 때까지 기다리기로 했다. 10일 후 자금 이체가 확인된 뒤 주택거래가 공식적으로 마감될 수 있었다. 다행히 셀러나 바이어가 주택거래를 급히 마감해야 할 사정이 없어서 마감이 순조로웠다. 만약 셀러가 다른 주택을 구입해야 하거나 하는 등의 사정이 있었다면 주택거래 마감 연기에 따른 도미노 부작용이 불가피했을 것이다.
■ 관리비 65달러 때문에
‘단지관리위원회’(HOA)를 둔 주택을 사고파는 경우 연체된 관리비 때문에 주택거래가 지연되기도 한다. 단돈 65달러에 해당하는 관리비로 주택거래 마감일 연기됐다.
뱅크레이트 닷컴에 따르면 에이전트 측은 예정된 거래 마감일을 앞두고 해당 HOA 측에 밀린 관리비 등이 있는 지 확인하는 요청을 수차례 보냈다.
HOA 측의 확인서 없이 거래를 마감할 수 없기 때문이다.
그런데 HOA를 운영하는 인원은 단지 내 거주하는 자원 봉사자로 확인 절차가 늦어졌던 것이 문제였다. 며칠 지나서야 확인된 사항은 셀러가 지난해 관리비 65달러를 미납한 사실이었다.
결국 HOA 측은 이 금액이 납부될 때까지 거래 마감을 지연시켰는데 나중에 알고 보니 단지 내에서 비슷한 사례가 이미 여러 차례 있었다고 한다.
■ 3일 규정 시행되면 더 골치
오는 10월1일부터 주택거래 마감과 관련된 새 규정이 시행된다.
새 규정에 따르면 바이어와 셀러는 주택거래 마감 3일 전 마감관련 서류를 전달 받아야 한다.
만약 마감 당일 변동사항이 발생하면 변경 또는 수정된 서류가 양측에 3일 전에 전달되어야 하기 때문에 마감일이 자동적으로 3일 더 연장된다.
만약 바이어 측으로 인해 발생한 연장 사유에 셀러 측이 동의하지 않으면 바이어 측의 피해가 불가피하다. 고정된 이자율이 상승할 수 있거나 고정기간 연장에 따른 추가 비용이 발생한다.
만약 셀러 측에 거래를 취소할 수 있는 권한이 있는 경우 바이어 측 계약금을 몰수당할 수 있다.
거래 지연 막으려면 진행상황 수시로 점검 |
| 주인이 여러 명인 경우 이전 서류로 지체 |
| 연체된 관리비 때문에 거래 지연되기도 |
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