LA 주택 시장 '버블 논란'…한인타운은 계속 성장

남가주한인부동산협회(회장 케니 조)는 지난 25일 LA한인타운내 옥스포드
팔래스 호텔에서 '2015년 하반기 부동산시장 동향 및 전망' 세미나를 개최했다.
이번 세미나에는 금종국 한미은행장, 로드니 램차란 USC 교수 겸 러스크 부동산 센터 디렉터,
사이몬 최 남가주정부연합(SCAG) 수석 경제학자, 레이몬드 챈 LA빌딩안전관리국장,
조슈아 윤 소수민족비즈니스개발센터의 M&A 디렉터, 존 애로 그룹의 마이클 윌리암슨
수석부사장, 벤 라이 중미 비즈니스협회장을 비롯해 부동산과 관련된 전문가들이
다수 참석해 강연과 패널 토론을 진행했다.

한인은행 양적 성장은 그만

이번 세미나의 첫 번째 강연자로 나선 한미은행 금종국 행장은 최근 뜨거운 부동산
시장 열기에 대해 우려의 목소리를 냈다.
한마디로 과열된 양상이라는 의견이다.

그는 "부동산 가치는 빠른 속도로 상승하고 있지만 '캡레이트(cap rate)'는 떨어지고 있다.
경제성장 역시 부동산 가치 상승에 발맞춰 이뤄지지 않고 있다"며 "은행과 투자자들은
이 점을 예의주시하고 있다"고 설명했다.

금 행장은 이 같은 상황에서 은행은 모기지 업무에 심사숙고해야 한다고 설명했다.
그는 내년에도 주택값, 주택판매량, 모기지 이자율 등이 모두 상승할 것이라고 내다봤고,
금융당국의 엄격한 대출 규제 역시 계속될 것이라고 예상했다.

뿐만 아니라, 그는 은행들의 지점 확대 열풍은 사그라질 것이라고 주장했다. 금 행장은 "
42개 지점을 보유한 한미도 이제 더는 가주에 지점을 낼 계획이 없다"며 "IT기술을
기반으로 한 인터넷 뱅킹의 비중이 점점 더 커질 것"이라고 설명했다.

한인은행가의 꾸준한 이슈인 인수합병에 대해서도 입을 열었다. 이론과 실무는 완전 다르다는 것이
그의 요점이다. 금 행장은 지난해 텍사스주에 기반을 둔 UCB를 성공적으로 인수한 바 있다.
금 행장은 "은행들은 인수합병 가능성을 항상 열어둔다"며 "특히, 한인은행가에서는
한인은행 발전의 핵심 역할을 해온 1세대 고객들이 점점 줄어드는 현 상황에서 인수합병이 필요하다"고 설명했다.
그는 이어 "하지만, 실무적으로는 결코 쉬운 일이 아니다"고 덧붙였다.

금리인상, 별 영향 미치지 않을 것

로드니 램차란 USC 교수 겸 러스크 부동산 센터(Lusk Center for Real Estate) 디렉터는
12월이 금리인상의 적절한 시기라고 분석했다.

그는 지난 24일 연준(Fed)의 연말 금리인상 계획에 대해 "적절한 타이밍"이라며 "금리인상은
시기가 중요하다.
올 연말이 금리인상을 기대할 수 있는 (적절한) 시기라고 본다"고 설명했다.

또한, 램차란 교수는 이번 금리인상이 미국 및 글로벌 경제에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 내다봤다.
그는 "금리 인상 예고는 하루 이틀 일이 아니었다. 이미 기업들과 투자자들 상당수가 미리미리
준비를 해왔다"며 "예전같은 혼돈은 없을 것으로 본다"고 설명했다.

램차란 교수는 특히 금리인상을 앞둔 현 상황에서 일반인들에게 자산 포트폴리오를 차분히
검토하라고 당부했다. 금리인상 전후로 주식시장 및 부동산시장 변동, 그리고 환율 차이 등을
꾸준히 지켜봐야 한다는 것이다. 램차란 교수는 "일반인들도 차근차근 금리인상을 대비해야 한다.
CD, 주식, 부동산 등 기존의 포트폴리오를 살피고, 새로운 투자 상품을 모색해야 할 때"라고 조언했다.

부동산 단기 전망

LA지역 주택 시장에는 버블 논란이 일고 있지만 앞으로도 지속적인 성장이 이뤄질 것이며
특히 LA다운타운과 한인타운의 성장세는 크게 두드러질 것이다.

부동산 브로커 그룹 '존 애로그룹'의 마이클 윌리암슨 수석 부사장은 "LA지역은 전국에서도
가장 핫한 주택시장이다. 주택가격이 많이 올라 시장에 거품이 끼었다고 생각할 수도 있지만
웨스트LA 지역은 월 평균 1%의 가격 상승세를 이어가고 있는 게 반증으로 아직 성장가능성은 풍부하다"고 설명했다.

투자 컨설팅 그룹의 캔사인의 제이슨 리 대표는 "중국의 투자자들은 1자녀 정책으로 자녀에 대한 교육열이
높아서 미국을 선호하기 때문에 중국으로부터의 부동산 투자금 유입은 끊이지 않을 것"이라며
"중국 투자자들은 임대 수익을 올릴 수 있는 임대 부동산 시장에 관심이 많다"고 설명했다.

전문가들은 자동차 운전을 선호하지 않는 밀레니얼세대들은 외곽지역보다는 도심생활을 즐기기 때문에
LA다운타운과 한인타운에서 콘도와 주상복합아파트 건설이 활발한 이유라고 입을 모았다.

코러스 부동산의 마크 홍 대표는 "예전에 웨스트LA가 엔터테인먼트의 중심이었지만 이제는
한인타운이 새로운 메카로 부상하고 있는데다 교통체증을 피해 여유있는 삶을 누리려는 젊은
세대들이 도심을 다시 선호 거주지역으로 꼽으면서 주류부동산 개발업체들이 LA다운타운을
포함한 인근 도시에서 가까운 한인타운으로 몰려들고 있다"며 이 같은 현상은 계속될 것이라고 내다봤다.

부동산 장기 전망

가주 정부 산하 기관으로 샌디에이고를 제외한 남가주 일대 6개 카운티 협의체로 향후 20년간의 장기
지역개발 및 건설 프로젝트를 계획 및 실행하는 남가주정부연합(SCAG)에 따르면, LA다운타운을 포함한
도심지역과 메트로 환승역 주변 지역의 부동산 시장의 발전이 두드러진다.

SCAG은 ▶밀레니얼의 대중교통 이용 선호 ▶밀레니얼의 도심 선호형 라이프 스타일 ▶인구 고령화 등이 이
같은 변화를 가져오는 주요 요인이라고 분석했다.

SCAG의 사이먼 최 수석경제학자는 인구 특성 및 변화에 맞춰 6개 카운티에 2035년까지 대중교통
시스템 구축에 5250억 달러를 투자한다"며 "이로 인해 200여 개의 환승역이 생기고 이들역 주변으로
고층빌딩과 주거지가 형성되는 등의 지역 개발이 뒤따를 것"이라고 전망했다. 또 뚜렷한 고령화 현상으로
인해 큰 집은 남아돌고 작은 집에 대한 수요는 점차 늘어날 것이라고 전했다.