전국 주택시장은 인벤토리 부족 '몸살'
주요 부동산 기관 2018년 진단
집값 예상 상승률은 3~5%대
모기지 이자율 4.3~5% 전망
주류 부동산 기관의 최대 관심사는 매물 부족이며 주택가격 상승률은 3~5%대로 전망되고 있다.
2018년은 빡빡한 주택 인벤토리와 개정된 세법으로 인해 부동산 시장에 변화가 생길 것으로 예상되고 있다. 또한 모기지 이자율도 지난해 말부터 다시 상승세로 돌아서고 있어 이에 대한 관심도 높아지고 있다. 주요 부동산 기관이 생각하는 올해 주택시장의 주요 관심사를 소개한다.
◆전국부동산중개인협회(NAR)
NAR이 예상하는 전국 주택가격 상승률은 5.5%다. 로렌스 윤 NAR 수석 경제학자는 "타이트한 인벤토리가 집값을 올려주는 역할을 하고 있다"고 설명했다.
그는 "전국 집값은 부족한 매물로 인해 2011년 보다 48%나 올랐으나 같은 기간 동안 근로자들의 임금 인상률은 15%에 그쳐 첫 주택구입자들이 내 집을 마련하기기 힘들어지고 있다"고 지적했다. NAR이 추정하는 모기지 이자율은 4.5%다.
◆리얼터닷컴
부동산 리스팅 웹사이트인 리얼터닷컴의 하비에르 비바 이코노미 리서치 디렉터는 "올해 주택가격은 지난해 대비 3.2% 인상이 예상되지만 첫 주택구입자들에게 적합한 낮은 가격대의 주택은 매물 부족으로 인해 가격 상승폭이 전국 평균치 보다 높을 것"이라고 진단했다. 비바 디렉터는 인벤토리 가뭄 현상이 가을부터는 보스턴, 디트로이트, 캔사스시티를 중심으로 다소 해소 될 가능성이 높을 것으로 기대하고 있다. 리얼터닷컴은 올해 모기지 이자율이 4.6~5.0%가 될 것으로 예상하고 있다.
◆레드핀
온라인 부동산 거래 업체인 레드핀은 2018년 주택시장에서 가장 중요하게 지켜봐야 할 것으로 인벤토리 물량을 지적했다.
넬라 리처드슨 레드핀 수석 경제학자는 "주택 매물이 3년째 감소하고 있으며 인벤토리 부족은 바로 가격 상승으로 이어지는 현상이 계속 이어지고 있으며 첫 주택구입자를 위한 낮은 가격대의 매물은 2011년 이후 거의 늘지 않고 있다"고 설명했다.
레드핀은 올해 주택 판매 속도가 그 어느때 보다 빨라질 것으로 예측하고 있다.
매물이 부족한 상황이라 리스팅 된 주택중 30% 이상은 2주 이내에 바이어를 찾을 것으로 보고 있다.
넬라 리처드슨 수석 경제학자는 "올해부터 시행되는 세법 개정으로 인해 주택 유지비가 많이 소요되는 뉴욕이나 캘리포니아, 뉴저지, 메릴랜드에서 다른 주로 옮기는 바이어들이 많이 생겨날 것"이라고 말했다.
레드핀은 gocobuy.com처럼 친구나 가족, 연인끼리 공동으로 주택을 구입하도록 도와주는 전문 웹사이트 등장으로 주택 구입에 대한 새로운 트렌드가 생겨날 것으로 전망하고 있다.
레드핀은 올해 모기지 이자율이 4.3~4.5%가 될 것으로 추정하고 있다.
◆질로
부동산 가치 분석및 정보를 제공해주는 질로도 다른 기관처럼 인벤토리 부족을 올해 주택시장의 주된 관심사로 꼽았다.
질로는 홈오너들이 집을 팔기 보다는 리모델링을 하거나 더 오르기를 기다리는 심리로 인해 인벤토리가 부족한 것으로 판단하고 있다. 또한 주택 건설업체들의 신규 주택착공이 예전과 같지 않기 때문에 공급 물량이 수요를 따라가지 못하는 상황이 매년 되풀이 되고 있는 것으로 분석하고 있다.
일부에서는 주택 건설업체들이 주가를 높이기 위해 의도적으로 주택착공을 미루고 있다는 이야기도 제기되고 있다. 하지만 스벤자 구델 질로 수석 경제학자는 "주택 개발회사들이 주택시장을 무시할 수 없으므로 결국에는 건설 현장으로 돌아오게 될 것"이라고 말했다.
질로는 올해 주택가격 상승률을 지난해 보다 낮은 4.1%로 예상했다.
◆모기지뱅커협회(MBA)
모기지 이자율은 올해부터 오름세로 접어들 전망이다. MBA가 생각하는 예상치는 4.5~5%대다.
모기지 이자와 직접 관련이 있는 10년 만기 재무부 채권 이자율이 지난해 평균 2.3%를 유지했으나 2018년에는 2.7%가 될 것으로 예상하고 있다. 채권 이자율이 오르면서 모기지 이자율도 비슷한 상승세로 올라갈 것으로 보인다. MBA의 린 피셔 경제학자는 "채권 이자율이 2019년에는 3.0%, 2020년에는 3.4%가 될 것으로 추정되고 있으며 이로 인해 모기지 이자율은 올해 4.5%로 시작해서 여름에는 5.0%대로 뛸 가능성이 높다"면서 "2020년에는 모기지 이자율이 5.3%로 올라가게 될 것"이라고 덧붙였다.
모기지 이자율 상승으로 올해는 주택 재융자보다는 구입용 모기지 신청이 증가할 것으로 예상된다.
MBA는 올해 구입용 융자 규모가 지난해 보다 7%가 늘어날 것으로 전망하고 있으며 2019년과 2020년에는 각각 5%가 성장할 것으로 기대하고 있다.
그러나 기존 주택들의 재융자는 2017년에 비해 29% 정도가 감소하며 2019년에는 7%가 줄어들 것으로 분석하고 있다.
<출처 : LA 중앙일보 박원득 객원기자>
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