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변동 이자는 고정 보다 싸다는 장점은 있지만 일정 기간이 지나면 해마다 이자율이 변하게 된다. |
올해 모기지 이자율이 4.5%대로 오를 것으로는 예상은 했었지만 상승 속도가 급격히 빨라지면서 바이어들의 내집 마련 계획에 빨간 불이 켜지고 있다.
30년 고정 모기지 이자율이 급격히 상승하면서 대체 수단으로 변동 이자(Adjustable Rate Mortgage:ARM)를 선택하는 바이어들이 늘어나고 있다.
변동은 고정보다 이자율이 낮은 장점은 있지만 일정 기간이 지나면 높은 이자율이 적용 될 수 있다는 단점을 갖고 있다.
변동금리의 장단점을 분석해 봤다.
변동 프로그램은 고정 기간에 따라 몇 가지 종류가 있다. 3년 고정과 5년 고정 그리고 7년과 10년 고정으로 나뉘어 진다.
즉 고정기간 동안에는 이자율에 변화가 없지만 3년이나 5년 등 특정 기간이 지나면 매년 이자율이 변한다는 뜻이다.
변동 프로그램을 이해하려면 우선 이자율이 어떻게 정해지는지 부터 알아야 된다.
변동 이자는 인덱스와 마진으로 구성되어 있다.
인덱스는 앞서 언급한 월가나 리보금리에 따라 결정이 되며 마진은 은행이 가져가는 수익이라고 보면 된다.
예를 들어 인덱스가 2.50%인데 마진이 2.75%라면 변동 이자는 5.25%가 되는 것이다.
하지만 3년 5년 등 정해진 기간에 대해서는 렌더들이 낮은 이자를 주기 때문에 30년 고정 프로그램에 비해서 바이어에게 유리하다고 할 수 있다.
따라서 변동금리의 가장 큰 장점은 고정에 비해 이자율이 낮다는 점이다.
현재 5년 고정의 변동 이자율은 3.75~4.00%다. 반면 고정 이자는 렌더마다 다르지만 대략 4.6~4.75%까지 오른 상태여서 변동 이자가 고정에 비해 0.7~1.0% 포인트가 낮다.
고정과 변동과의 이자율 차이가 커지면서 최근들어 변동을 선택하는 바이어들이 늘고 있다.
집값의 지속적인 상승과 고정 이자율의 인상으로 인해 지난 2월 기준 변동 프로그램은 전체 모기지의 6.4% 수준으로 증가했다. 아직은 고정이 압도적으로 많지만 1월의 5%에 비하면 변동 프로그램은 거의 30%가 증가한 셈이다.
그러나 변동도 단점이 있다.
고정 기간이 지나고 나서 매년 이자율이 바뀔 때 지금처럼 이자율이 상승하는 상황이라면 변동 이자가 고정보다 높게 결정될 수 있다.
월가나 리보금리의 인덱스가 높게 올라가면 이자율도 함께 상승하기 때문이다. 고정은 5%인데 변동은 7% 8% 이상으로도 올라갈 수 있다.
그래서 변동의 경우 이자율의 급격한 상승을 막기위해 몇 가지 제한을 두는 경우가 대부분이다.
첫째. 고정 기간이 끝난 후 변동 이자율이 적용될 때 이자율 차이를 2% 또는 5%이하로 하도록 되어 있다.
만약 고정 기간때 3.75%의 이자를 받았다면 이 바이어는 변동 이자로 변할 때 받을 수 있는 이자율은 아무리 많이 올랐다해도 5.75%나 8.75% 이하로 제한하고 있다.
둘째는 바이어가 집을 페이오프 할 때까지 변동 이자만을 갖고 있겠다면 평생 올릴 수 있는 변동 이자율을 10% 등 특정한 요율 이상은 넘기지 못하도록 법으로 규정되어 있다.
셋째는 매년 변동되는 이자율 차이를 2%로 제한하고 있다. 2018년에 변동 이자율이 4.00%였다면 2019년에는 6%를 넘기지 못하도록 하고 있다.
이러한 제한 조건은 변동 이자를 갖고 있는 상황에서 이자율이 갑자기 크게 오를 경우 바이어의 부담을 낮춰주기 위한 것이다.
변동은 일정 기간만 낮은 이자가 제공되므로 주택 구입 후 몇년 안에 다시 이사 계획이 있는 바이어들이 선호하고 있다.
바이어가 주택 구입 후 7년쯤 다시 집을 팔 생각이 있다면 변동 이자를 선택하는 것이 고정 보다 유리하다.
장기간 거주할 계획이라도 변동을 선택하는 바이어들이 있다. 이들은 몇년 후 고정 이자가 내려가거나 바이어의 재정상태가 좋아지면 그때가서 고정으로 재융자를 할 생각을 갖고 있는 경우다.
모기지 전문가들은 "고정이냐 변동이냐를 결정할 때는 융자 전문가와 충분한 상담을 하는 것이 좋고 바이어의 재정 상태에 맞춰 선택하는 것이 바람직하다"고 조언하고 있다.
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