[주택경기 사이클 분석]
"가주 주택경기 2020년에 정점 도달"
8년 호황 끝나고 다시 불황 시작될까 걱정
금융위기와 같은 제2의 거품 붕괴 없을 듯
금융위기와 같은 제2의 거품 붕괴 없을 듯
주택경기 사이클상 8년 호황이 끝나는 2020년이 되면 집값이 정점에 도달할 것으로 예상된다.
2020년, 전국 집값이 주택경기 사이클에 따라 움직인다고 가정할때 정점에 도달 할 시기다. 전국부동산중개인협회(NAR)의 주택경기 사이클을 자세히 살펴보면 1990년 이후 미국 집값은 8년 호황, 6년 불황으로 구분된다. 즉 8년 동안은 주택 가격이 지속적으로 상승하고 정점에 도착하면 1년 정도 수평 또는 내리막으로 움직이다가 6년 동안 가격이 하락했다. 올해가 2018년이므로 정점까지는 2년이 남았다. 미국 주택시장은 과연 2000년대 이후 두 번째 버블 붕괴를 맞을것인지 궁금하지 않을 수 없다.
◆1990년대 주택경기
1990년대 주택시장 붕괴는 방위산업이 무너지면서 시작됐다. 1980년대까지 고성장을 누렸던 부동산 경기는 그 당시 연방정부의 정책에 따라 방산업체들의 수주 물량이 감소하면서 고용불안을 일으켰다.
그때만 해도 남가주 경기는 무기를 제작하는 방위산업과 할리우드의 연예산업이 두 축을 이뤘다.
◆1990년대 주택경기
1990년대 주택시장 붕괴는 방위산업이 무너지면서 시작됐다. 1980년대까지 고성장을 누렸던 부동산 경기는 그 당시 연방정부의 정책에 따라 방산업체들의 수주 물량이 감소하면서 고용불안을 일으켰다.
그때만 해도 남가주 경기는 무기를 제작하는 방위산업과 할리우드의 연예산업이 두 축을 이뤘다.
하지만 방위산업의 위축으로 실직자들이 대거 쏟아져 나오면서 주택경기에 타격을 입히게 됐다.
1990년대 초에는 남가주 집값이 폭락했으며 과장되게 표현하면 한 집 건너 차압이나 숏세일 주택이 나올 정도로 심각했었다.
1980년대 말 정점을 찍은 주택경기는 1990년에 들어서면서 나빠졌으며 불황은 1997년까지 이어졌다. 주택경기 사이클은 약 6년간 하향곡선을 그렸다.
그러다가 1998년부터 주택시장은 회복기에 들어섰다. 집값이 조금씩 오르면서 2000년대 중반까지의 호황을 예고했다.
◆2000년대 주택경기
1990년대 후반부터 회복국면에 접어든 주택경기는 2000년대 들어서도 프리웨이를 달리듯이 잘 나갔다.
주택경기 광풍은 가주 전 지역을 휩쓸었다. 남가주에서는 팜데일 랭캐스터 발렌시아 랜초 쿠카몽가 어바인을 중심으로 어마어마한 물량의 신규주택이 개발됐다.
집값은 매월 신기록을 작성하면서 상승세를 지속했다. 심지어 한국에서도 미국 주택을 사기 위해 올 정도였다.
발렌시아 이웃동네인 샌타클라리타에서 KB홈이 신규 주택을 분양 할 때는 분양사무소 앞에서 수백명의 바이어들이 뜬눈으로 밤을 새는 바람에 경찰이 출동하기도 했었다.
이미 주택이 있는 홈오너들은 집을 담보로 에퀴티라인오브크레딧(HELOC)을 통해 돈을 뽑았다. 홈오너들은 이 돈으로 두번째 세번째 주택을 사들였다. 집이 곧 돈이었던 시절이라 많은 사람들이 집을 사는데 혈안이 됐다.
주택경기가 뜨겁고 구입 수요가 물리면서 모기지 렌더들은 한 푼이라도 더 벌기 위해 다운페이먼트를 없애고 노다운으로도 융자를 내줬다. 심지어 첫 1~3년 동안은 1%라는 아주 낮은 이자만 내다가 이 기간이 지나면 원금이 늘어나는 네거티브 융자도 등장했다.
무리하게 집을 구입하려는 바이어 돈을 위해서라면 영혼도 팔겠다는 렌더들이 나오면서 2000년대 호경기는 2006년까지 계속됐다. 주택가격은 8년간 오르다가 드디어 정점에 도달한 것이다.
그 후 미국의 주택경기는 다시 무너졌고 2007년(지역에 따라서는 2008년)부터 집값이 하락하면서 불황은 2012년까지 6년간 이어졌다.
그리고 2013년부터 전국 집값은 다시 오름세로 전환됐고 지금까지 5~6년째 진행형이 되고 있다.
◆버블붕괴땐 그만한 이유가 있었다
1990년대와 2000년대 주택시장을 보면 거품이 터진 이유가 명확히 있다.
1990년대는 홈오너의 고용불안으로 주택경기가 불황의 늪에 빠졌었고 2000년대는 신용불량자에게 마구잡이로 융자를 해준 서브 프라임 사태와 묻지마 투자 때문에 폭락을 경험하게 됐다.
부동산 경기 사이클은 무조건 상승과 하락을 반복하는 것은 아니다.
기본적인 주기에 따라 그 당시의 경제 상황이 얼마나 주택경기에 영향을 주느냐에 따라 호경기와 불경기의 강도가 정해지는 것이다.
◆제2의 위기 다시 올까
2012년 주택가격이 바닥을 친 이후 전국의 집값은 계속 오르고 있다. 앞으로 2년만 더 있으면 부동산 경기 사이클상 정점에 도달하게 된다. 이 세상에 영원한 것이 없듯이 주택가격도 무한정 오를 수는 없다.
전국 집값은 2012년 이후 8년간 상승세를 타겠지만 이제는 서서히 조정국면에 돌입하게 될 것으로 예상된다.
그러나 아직까지는 주택시장의 버블 붕괴 조짐은 보이지 않고 있다.
실업률은 4% 미만으로 하락하면서 안정을 찾았고 모기지 융자도 금융위기 때처럼 허술하지도 않다. 다시 말해 부동산과 직접적인 관련이 있는 분야의 악재는 없다는 것이다.
다만 걱정되는 부분은 무역전쟁과 물가 상승 압력으로 인해 기준 금리가 계속 오른다면 전체적인 경제 활동이 위축될 가능성이 높다.
국책 모기지 기관인 프레디맥의 한 관계자는 "만약에 또 다시 주택시장이 하락세로 접어든다면 그것은 우리가 경험했던 심각한 수준은 아니고 부동산 분야가 아닌 일반 경제에서 침체 현상이 나타날 수 있다"고 전망했다.
1990년대 초에는 남가주 집값이 폭락했으며 과장되게 표현하면 한 집 건너 차압이나 숏세일 주택이 나올 정도로 심각했었다.
1980년대 말 정점을 찍은 주택경기는 1990년에 들어서면서 나빠졌으며 불황은 1997년까지 이어졌다. 주택경기 사이클은 약 6년간 하향곡선을 그렸다.
그러다가 1998년부터 주택시장은 회복기에 들어섰다. 집값이 조금씩 오르면서 2000년대 중반까지의 호황을 예고했다.
◆2000년대 주택경기
1990년대 후반부터 회복국면에 접어든 주택경기는 2000년대 들어서도 프리웨이를 달리듯이 잘 나갔다.
주택경기 광풍은 가주 전 지역을 휩쓸었다. 남가주에서는 팜데일 랭캐스터 발렌시아 랜초 쿠카몽가 어바인을 중심으로 어마어마한 물량의 신규주택이 개발됐다.
집값은 매월 신기록을 작성하면서 상승세를 지속했다. 심지어 한국에서도 미국 주택을 사기 위해 올 정도였다.
발렌시아 이웃동네인 샌타클라리타에서 KB홈이 신규 주택을 분양 할 때는 분양사무소 앞에서 수백명의 바이어들이 뜬눈으로 밤을 새는 바람에 경찰이 출동하기도 했었다.
이미 주택이 있는 홈오너들은 집을 담보로 에퀴티라인오브크레딧(HELOC)을 통해 돈을 뽑았다. 홈오너들은 이 돈으로 두번째 세번째 주택을 사들였다. 집이 곧 돈이었던 시절이라 많은 사람들이 집을 사는데 혈안이 됐다.
주택경기가 뜨겁고 구입 수요가 물리면서 모기지 렌더들은 한 푼이라도 더 벌기 위해 다운페이먼트를 없애고 노다운으로도 융자를 내줬다. 심지어 첫 1~3년 동안은 1%라는 아주 낮은 이자만 내다가 이 기간이 지나면 원금이 늘어나는 네거티브 융자도 등장했다.
무리하게 집을 구입하려는 바이어 돈을 위해서라면 영혼도 팔겠다는 렌더들이 나오면서 2000년대 호경기는 2006년까지 계속됐다. 주택가격은 8년간 오르다가 드디어 정점에 도달한 것이다.
그 후 미국의 주택경기는 다시 무너졌고 2007년(지역에 따라서는 2008년)부터 집값이 하락하면서 불황은 2012년까지 6년간 이어졌다.
그리고 2013년부터 전국 집값은 다시 오름세로 전환됐고 지금까지 5~6년째 진행형이 되고 있다.
◆버블붕괴땐 그만한 이유가 있었다
1990년대와 2000년대 주택시장을 보면 거품이 터진 이유가 명확히 있다.
1990년대는 홈오너의 고용불안으로 주택경기가 불황의 늪에 빠졌었고 2000년대는 신용불량자에게 마구잡이로 융자를 해준 서브 프라임 사태와 묻지마 투자 때문에 폭락을 경험하게 됐다.
부동산 경기 사이클은 무조건 상승과 하락을 반복하는 것은 아니다.
기본적인 주기에 따라 그 당시의 경제 상황이 얼마나 주택경기에 영향을 주느냐에 따라 호경기와 불경기의 강도가 정해지는 것이다.
◆제2의 위기 다시 올까
2012년 주택가격이 바닥을 친 이후 전국의 집값은 계속 오르고 있다. 앞으로 2년만 더 있으면 부동산 경기 사이클상 정점에 도달하게 된다. 이 세상에 영원한 것이 없듯이 주택가격도 무한정 오를 수는 없다.
전국 집값은 2012년 이후 8년간 상승세를 타겠지만 이제는 서서히 조정국면에 돌입하게 될 것으로 예상된다.
그러나 아직까지는 주택시장의 버블 붕괴 조짐은 보이지 않고 있다.
실업률은 4% 미만으로 하락하면서 안정을 찾았고 모기지 융자도 금융위기 때처럼 허술하지도 않다. 다시 말해 부동산과 직접적인 관련이 있는 분야의 악재는 없다는 것이다.
다만 걱정되는 부분은 무역전쟁과 물가 상승 압력으로 인해 기준 금리가 계속 오른다면 전체적인 경제 활동이 위축될 가능성이 높다.
국책 모기지 기관인 프레디맥의 한 관계자는 "만약에 또 다시 주택시장이 하락세로 접어든다면 그것은 우리가 경험했던 심각한 수준은 아니고 부동산 분야가 아닌 일반 경제에서 침체 현상이 나타날 수 있다"고 전망했다.
<박원득 객원기자>
[LA중앙일보] 발행 2018/07/26 부동산 1면
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