[부동산 가이드] 재융자(refinance)

요즘 모기지 금리 낮아 재융자 좋은 기회

3~4년 전 FHA 융자받았다면 잘 살펴야

모기지 이자율이 계속 내려가면서 부동산 시장을 지탱해주는 큰 버팀목이 되고 있다. 이자율이 내려가면 당장 주택 소유주들이 재융자를 통해 페이먼트를 현격히 줄일 수 있고 연체 위험률 또한 줄어들어 주택 시장을 견실하게 해주는 요소가 된다.

지난 10년 동안 모기지 연체 비율이 낮게 유지되었던 것도 낮은 이자율이 한몫을 했다. 이런 낮은 이자율은 모기지 투자자들에게도 큰 혜택이 됐다. 연체율이 낮았다는 것은 모기지 사고가 적어졌다는 의미고 그만큼 손해가 없이 투자 마진을 잘 챙겼다는 뜻이다. 부동산 시장 호황에는 낮은 이자율이 큰 역할을 한 셈이다.

지난주 한 고객으로부터 연락이 왔다. 최근 1% 넘는 이자율 차이로 재융자를 해서 큰 절약을 할 수 있었다며 기뻐했다. 2020년부터 불황이 시작될 것이라는 염려 때문에 모기지 페이먼트를 낮추기에 주택 소유주들이 적극 나서기 시작했다.

특별히 작년 말에 5% 이상 높은 이자율로 주택을 구입한 소유주들은 이번 기회를 재융자의 호기로 여기고 있다.

최근 재융자 모기지 이자율이 3% 중반까지 내려갔는데 올해 말까지 이자율이 계속해서 하향 유지될 것으로 예상된다.

다만 중국과의 경제 전쟁 경기 전망에 대한 여러 가지 변수로 인해 9월과 10월에는 롤러코스터처럼 이자율이 오르락내리락할 것으로 예상된다.

30년 고정 컨퍼밍 이자율의 경우 작년 11월 5%로 정점을 찍은 후 약 10개월 만에 1.5%로 내렸다.

15년 컨펌밍 이자율은 3% 미만으로 모기지 금액이 많지 않다면 15년 고정 프로그램으로 재융자하는 것도 고려해 볼 만하다.

48만4350달러 이상을 빌리는 점보 융자 이자율은 3% 초반으로 더 낮다. 보통 체이스나 웰스 파고 같은 메이저 모기지 은행의 경우 점보론 이자율이 좋다.

컨퍼밍 융자의 경우는 인터넷 모기지 회사나 작은 모기지 렌더가 메이저 은행보다 좋은 이자율을 줄 경우가 많다.

재융자를 할 때 주의할 점은 재융자 시 지불해야 하는 클로징 비용과 재융자를 해서 절감되는 페이먼트 금액을 비교 분석한다.

숨어 있는 클로징 비용이 있는지를 꼼꼼히 살펴야 한다. 또한 재융자를 하면 모기지 기간이 다시 늘어나는 점도 고려해 본다. 지금 지불하는 모기지 이자와 재융자된 후 지불하는 이자를 비교해 손익을 꼭 확인한다.

재융자가 필요한 사람은 적어도 3~4년 전에 FHA 융자를 갖고 있는 주택 소유주들이다. 당시 20% 미만 금액을 다운 페이먼트를 했기 때문에 상당한 금액의 모기지 보험 금액을 지불한다.

하지만 지난 3~4년 사이에 주택 가격이 많이 올라 에퀴티가 20% 이상 넘었고 이자율이 낮아졌기 때문에 재융자를 해서 모기지 보험을 면제받는 것을 추천한다.

▶문의: (818)439-8949

이상규 / 뉴스타 부동산 발렌시아 명예 부회장

[LA중앙일보] 발행 2019/09/19 부동산 7면