크레딧 점수 나쁜데 재융자받을 수 있나?

재융자 붐, 저신용자를 위한 5대 솔루션

협상 여지 큰 거래 은행과 상담이 첫걸음

FHA, 포트폴리오론, 명의 변경도 가능

무용지물이면 원인 찾고 기본기 다져야

많은 이들이 더 낮은 이자율을 찾아 재융자 시장으로 몰려들고 있다. 그러나 한편에서는 부정적인 인식이 고개를 든다. “크레딧 점수가 좋지 않은데 재융자를 받을 수 있는가?” 하는 의구심이다.

막상 집은 샀는데 세금, 보험료, 크고 작은 수리비 등 주택 유지비가 그렇게 많이 들지 몰랐다는 이들이 많다. 재산세까지 카드로 결제하다 보니 빚은 늘었고 집을 사기 전에는 그렇게 잘 챙겼던 크레딧 점수도 이후에는 챙길 여력이 부족했다는 이들이다.

과연 이런 경우도 재융자를 받을 수 있을까? 정답부터 말한다면 “받을 수 있다”이다. 모기지 소프트웨어 회사인 ‘엘리 매’에 따르면 지난해 재융자를 받은 대출자 중 20.5%는 피코(FICO) 점수가 650~699점이었다. 여기에 9.9%는 600~649점에 해당했다. 좋지 않은 크레딧 점수로 모기지 재융자를 받을 수 있는 5가지 방법을 소개한다.

▶거래 은행과 상의하라

‘삶과 빚(Life and Debt)’의 저자이자 금융부채 해결 전문 변호사인 레슬리 테인은 재융자를 해줄 대상을 찾는 시작점은 현재의 모기지를 제공한 모기지 대출기관이라고 단언했다. 그는 “모기지를 받은 이후 약속대로 늦지 않게 상환하면서 긍정적인 기록을 갖고 있다면 모기지 대출기관은 재융자 제안 역시 진지하게 고려할 것”이라고 말했다.

모기지 기관은 당연히 크레딧 점수만 보는 것은 아니다. 소득대비부채 비율과 현재의 소득 그리고 담보가치인정(LTV) 비율 등을 종합적으로 고려하게 된다. 우선 현재 대출기관과 협의해 보면 이후 다른 기관들과 상의할 때 다양한 옵션들과 비교할 수 있는 기준점을 갖게 될 수 있다.

당연히 협상할 때는 본인이 다른 재융자 기관들과도 이야기를 나누며 가장 좋은 조건을 비교해서 찾고 있다는 점을 상대방에게 알려야 한다. 재융자를 다른 곳에서 받아 떠날 수 있다고 여긴다면 더 나은 조건을 제시할 가능성이 커지기 때문이다.

테인 변호사는 “만약 은행이 높은 이자율을 제시한다면 그동안 쌓은 관계를 어필하면서 다른 곳으로 재융자를 받아 떠날 수 있다는 인식을 주는 것도 좋다”며 “그럼 아마도 은행은 재융자 조건을 조정해줄 것”이라고 말했다.

▶FHA ‘레이트 앤드 텀’

연방 주택국(FHA)이 보증하는 모기지가 아니더라도 FHA의 ‘레이트 앤드 텀(Rate-and- Term)’ 프로그램을 통해 재융자를 받을 수 있다. 해당 프로그램은 캐시 아웃 방식이 아니고 재융자받은 자금은 기존 모기지를 상환하는 데만 써야 한다. 당연히 이후에는 FHA 대출을 갚으면서 살게 된다.

재융자를 위해서는 새롭게 감정을 받고, 크레딧 체크도 받아야 한다. 그러나 FHA의 프로그램은 크레딧 점수가 다소 낮아도 받을 수 있는 장점이 있다. FHA의 상급 기관인 연방 주택도시개발부(HUD)에 따르면 크레딧 점수는 500점 이상이면 FHA의 재융자를 신청할 수 있다고 명기돼 있다.

또 해당 프로그램은 오너가 사는 주 주거 주택은 물론, HUD가 인정한 세컨더리 주택에 대해서도 적용을 받을 수 있다. 크레딧 점수의 한계는 낮은 프로그램이니 승인을 받으려면 소득대비부채 비율을 낮추고, 최소한 12개월 이상 제때 모기지를 상환한 기록을 갖춰두는 것이 필요하다.

▶포트폴리오 재융자 대출

크레딧 점수가 좋지 않은데 재융자를 받을 수 있는 또 다른 옵션은 소위 ‘포트폴리오론’이라고 불리는 것이다. 주로 사설 대출회사들을 통해 이뤄지며 이들 업체는 제각각의 기준과 승인 절차를 갖고 운영된다. 즉, 크레딧 점수는 물론이고 파산 경력, 소득 수준, 채용 상황, 연체 기록, 유동 자산 등의 기준은 업체마다 유동적으로 운영된다.

테인 변호사는 “포트폴리오론은 크레딧 점수가 나쁜 이들에게 도움이 될 수 있다”며 “대출업체는 어떻게 크레딧 점수가 나빠진 것인지에 관심을 두고 원인을 해결하며 상호 윈윈하는 방법을 찾으려고 노력한다”고 말했다.

적당한 업체를 찾으려면 모기지 브로커에 의뢰하거나 대신해서 포트폴리오론을 쇼핑해 줄 수 있는 풀 서비스 모기지 렌더에게 문의하면 된다. 다만 주의할 점은 이미 예상했겠지만, 상대적으로 높은 재융자 이자율이다. 그리고 2~3곳의 다른 브로커를 통해 서로 다른 조건들을 적용해 봤는데도 재융자가 안 된다면 당장은 불가능한 것이니 잠시 미루고 크레딧 점수를 비롯한 재정 상황을 개선하는 데 노력을 기울이는 편이 현명하다.

▶모기지 대출자 교체하기

만약 현재 모기지 대출자로 한명의 이름만 올린 상태라면 재융자를 신청하면서 대출자 명의를 변경하는 방법도 가능하다. 이 방법은 좋은 크레딧의 파트너가 본인의 수입만으로 재융자 승인을 얻을 수 있는 경우에만 유효하다. 당연히 상당히 주의해야 하는 방법임은 말할 나위가 없다.

변호사와 먼저 상의해서 집의 소유권은 그대로지만 집에 딸린 모기지의 대출자 명의를 바꾸는 것에 대한 조언을 구해야 한다. 본인과 파트너 모두 두터운 상호 신뢰를 갖고 임해야 함도 당연하다. 만약 파트너가 악한 마음을 가진다면 어쩌면 해당 부동산에 관한 권리마저 잃을 수도 있다.

개인 변호사나 부동산 전문 변호사와 상의하며 비상계획도 세워야 하고, 보험이나 다른 일체의 서류 작업도 해둬야 한다. 여기에는 양측 어느 편이든 생길 수 있는 장애나 죽음이나 이혼 등 변수에 대비해 유언장이나 이혼 약정 등이 포함된다.

앞서 소개한 방법들이 모두 해당이 안 된다면 가장 좋은 대안은 한걸음 뒤로 물러나 본인의 전반적인 재정 상황을 재점검하는 것이다. 전국소비자법률센터(NCLC)의 앤드류 파이조 변호사는 “본인이 왜 재융자를 원하고 있는지 자문해 볼 필요가 있다”며 “만약 현재 모기지를 상환하는 데 어려움이 있거나 재정적인 문제가 있는 상황이라면 재융자에 급급할 것이 아니라 재정 전문가를 찾아가 도움을 요청하는 편이 긴 안목에서 옳다”고 말했다.

당연히 낮은 크레딧 점수를 올리기 위해 노력하는 것도 필요하다. 테인 변호사는 “집을 갚고, 부채 비율을 낮추고, 저축을 늘리면 많은 도움이 될 것”이라며 “왜 본인의 크레딧 점수가 나쁜지 이해하고 행동에 나서야 한다”고 강조했다.

<류정일 기자>

[LA중앙일보] 발행 2020/02/27 부동산 3면