집값 폭락 사태 전망 없지만
유동적 시장 변화에 대처해야
부동산 시장은 5~8월이 제일 핫한 시기라고 한다. 그러나 지금의 마켓 상황은 한마디로 표현하기가 어렵다. 모기지 금리의 상승으로 주택 가격이 내려가기 만을 기다리고 있는 것 같다.
2022년 시작 설문조사에서는 3년 내 이사할 경우 새로 집을 사겠다고 응답한 비율도 작년보다 7.8% 줄었다. 가격이 너무 올라 주택 매입에 어려움이 있는 것이다. 아직 주택 시장의 하락이 본격화되지 않았고, 연체율 상승같이 주택 관련 부채에 문제가 생겼다는 신호도 없다. 그렇지만 모기지 금리 상승과 모기지 신청 건수 감소, 주택 거래량 감소 등 선행 지표의 동향을 감안하면 미국 주택 시장이 조만간 조정에 들어갈 가능성이 높다.
금리 인하로 가계의 주택 담보대출 부담이 줄어든 결과와 은행들은 가계가 매년 갚아야 할 주택 담보 대출 비용이 연소득의 28%를 넘지 않도록 유도하고 있듯이 이 수준을 넘으면 대출 원리금 상환에 문제가 생기기 때문이다. 금리가 하락하면서 이자 부담이 줄어서 소득에 주택 담보 대출 비용이 차지하는 비중이 작아졌다. 주택 가격이 상승할 수 있는 구도가 만들어진 것이다.
연준이 주택 담보부채권(MBS) 보유 규모를 축소하기 시작했다. 중앙은행이 부동산 시장에 돈을 넣어주던 정책을 끝낸 건데, 그 영향으로 작년 8월 2.9%였던 모기지 금리가 최근에 5.78%까지 상승했고 주택 관련 원리금 부담이 40% 증가했다.
당분간 정부는 주택 시장에 적대적인 정책을 계속할 것으로 보인다. 소비자 물가 만큼이나 현재 과열 상태에 있는 부동산 시장을 잡고 싶어 하기 때문이다.
부동산 투자를 계획하는 이들은 주택 가격 및 주택 정보의 문의보단 부동산 시장이 폭락할 것인지를 문의하는 경우가 더 많아지고 있다. 이러한 일이 일어날 것 같지는 않아도 지금 부동산 가격을 보면 일어날 것 같이 가격이 하향 곡선을 그리는 것 또한 사실이다. 하지만 아직은 거품 붕괴나 부동산의 가격 하락을 나타내는 정도는 아니다.
경제학자들도 붕괴는 없다고 한다. 다만 완만한 가격의 하락 정도를 예상한다. 여기에서 가격 하락의 정도는 이자율이 높아져서 나타나는 수요의 감소에 기인한 정도로 볼 수 있을 것이다. 온라인 검색에 부동산 붕괴에 대한 키워드 검색이 점점 더 많아지고 있다고 하는데 그만큼 사람들의 큰 관심사가 되는 부분이기도 하다.
집 상승세를 보면 거품처럼 보이지만 현재 주택 시장의 기반은 서브프라임 사태 이전보다 훨씬 더 안정적이다. 그 이유는 판매용 주택 공급은 사상 최저 수준에 머물고 있고 바이어의 신용도는 어느 때보다도 높기 때문이다. 그리고 대부분의 모기지 대출 관련 기관에서는 주택 가격의 큰 하락보다는 가격의 정체기를 맞을 것으로 보인다.
아직도 변수가 많은 부동산 시장이지만 절대적인 것은 없으니 유동적 시장 변화에 대처하는 것이 좋겠다.
▶문의: (213)718-7733
윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장