임대해 살아본 뒤 집 사볼까

[렌트 후 구매 계약(rent-to-own agreement)]

임대 만료후 집 구입 옵션 계약
침체 시장에서 셀러도 고려할 만
계약조건 다양…전문가 상담 필요

 

부동산 시장이 바이어 마켓으로 전환됐다 하지만 내집 장만은 여전히 쉽지 않아보인다. 집값이 하락하고 있지만 여전히 LA인근 및 가주 내 잠재 바이어들에겐 '언발에 오줌누기' 수준이고 모기지 금리까지 급등하다보니 몇 달전까지 집 구매를 고려했던 잠재 바이어들조차 눈물을 머금고 계획을 철회하고 있다. 이런 현 부동산 시장에서 모기지 대출을 받기에 신용 점수 및 다운페이먼트가 아직 부족하고, 당장 집 구매를 하지 않을 것이라면 렌트 후 구매 계약(rent-to-own agreement)을 고려할만하다. 렌트 후 주택 구매 계약은 일정기간 동안 집을 임대 후 임대 계약 기간이 만료되면 집을 구매하는 것. 렌트 후 구매 계약에 대한 모든 것을 알아봤다.

 

▶렌트 후 구매 계약이란  
 
임대 계약 기간은 거주용의 경우 셀러와 대개 1년 렌트 계약을 체결한 뒤 경우에 따라 이후 1년 연장 계약을 할 수 있다. 계약서에는 월 렌트비, 렌트 기간, 주택 구매 시기, 마지막 월 렌트비 지불 후 집주인에게 지불해야 할 잔금, 렌트 크레딧, 옵션 수수료(option fee)등 일반 주택 매매 계약서보다 더 다양하고 복잡한 조건들이 명시된다. 여기서 렌트 크레딧이란 월 렌트비에 더해 다운페이먼트 적립을 위해 모기지 대출 기관에 추가로 지불하는 금액. 옵션 머니라고도 불리는 옵션 수수료는 렌트 후 반드시 임대한 집을 구입하겠다는 바이어의 의지를 보여주는 비용으로 렌트 종료 후 구매 시 집값에서 차감된다. 이는 계약이 파기되더라도 반환이 되지 않는 비용이다. 이 렌트 크레딧과 옵션 머니는 대부분 에스크로 계좌로 입금되어 집 구매시 다운페이먼트로 사용된다.  

 

▶셀러 혜택은

 

렌트 후 구매계약은 바이어에게는 좋은 계약 조건임에 분명해 보인다. 그렇다면 셀러에게는 어떤 혜택이 있을까. 뉴스타 부동산 발렌시아 백기환 명예부사장은 "요즘처럼 집이 잘 팔리지 않는 시장에선 셀러들에게도 좋은 조건"이라며 "일단 당장은 팔지 못하더라도 잠재 고객을 확보할 수 있기 때문"이라고 말했다. 따라서 현재 시장에 내놔도 수요가 없는 주택을 가지고 있다면 렌트 후 구매 계약으로 바이어를 찾는 것도 좋은 방법. 다만 렌트 후 구매 계약이 셀러에게 불리한 점은 주택 매매 계약까지 최소 1년 이상의 시간이 걸린다는 점이다.  

 

▶리스팅 어떻게 찾나
 
렌트 후 구매 계약 리스팅을 찾는 가장 좋은 방법은 부동산 중개인과 상담하는 것이다. 상담을 통해 렌트 후 구매 계약을 원하는 셀러를 즉시 찾을 수도 있고 중개인은 시장에 집을 내놨는데 판매가 장기화되고 있는 집주인에게 렌트 후 구매 계약 체결을 제안할 수도 있다. 또 만약 구매하고 싶은 집이 있다면 집주인에게 렌트 후 구매 계약을 제안해 볼 수도 있다. 요즘처럼 집 매매가 예전처럼 빨리 이뤄지고 있지 않는 시장에선 생각보다 셀러가 관심을 가질 수도 있기 때문이다.  
 
▶주의 사항
 
렌트 후 구매를 위한 집 쇼핑시엔 세입자가 아닌 바이어 마인드로 접근해야 한다. 백 부사장은 "일단 렌트 후 계약이 가능한 집을 찾았다면 해당 주택 인스펙션및 명의(Title) 확인을 하는 것이 중요하다"고 말했다. 인스펙션이 중요한 이유는 임대기간 동안 주택 수리비 발생 시 집주인과 세입자 중 누가 이를 책임질 것인가에 대해 계약서에 정확히 명시해야 이후 낭패를 막을 수 있기 때문이다. 또 인스펙션을 기반으로 집값 협상을 할 수 있기 때문이기도 하다. 또 주택 명의도 꼭 해야한다. 타이틀 확인 비용은 150~250달러 사이인데 이를 통해  주택 구입 후 집 매매가 가능한지 혹은 저당권(Lien)이 설정돼 있는지도 확인할 수 있기 때문이다.

 

부동산 전문가들은 "이렇게 바이어가 집에 대해 꼼꼼하게 실사를 하고 있다는 것을 셀러에게 알릴 필요가 있다"며 "이때 셀러가 실사를 반대하거나 인스펙션을 지연한다면 집에 문제가 있는 경우가  대부분"이라며 "또 실사를 통해 정확한 집 가치를 파악해야만 좋은 가격에 계약을 성사시킬 수 있다"이라고 말한다.  
 
▶계약 전 확인 사항  
 
렌트 후 구매 계약을 진행하는 바이어는 렌트 크레딧, 옵션 머니 등으로 인해 해당 지역 렌트비보다 높은 월 페이먼트를 감당해야 한다. 따라서 바이어는 장기적으로 유리하지만 월 페이먼트는 높기때문에 현실적으로 이를 감당할 수 있는지 자신의 재정 상황을 꼼꼼히 따져봐야 한다.  

 

셀러 역시 계약 후 낭패를 막기 위해서는 잠재 바이어인 세입자의 신용기록을 꼼꼼히 검토해야 한다. 세입자가 계약기간 동안 렌트비를 제대로 지불할 수 있는지, 모기지 대출 상환 능력이 있는지 파악됐을 때 계약을 체결해야 한다. 또 일부 세입자는 임대 계약 기간이 지난 후 직장 문제나 기타 개인적 사정으로 인해 구입을 철회하는 경우도 있는데 이럴 때 세입자는 계약 내용에 따라 다운페인트 금액을 잃을 수도 있다. 또 렌트하는 기간동안 렌트비를 내지 않아 퇴거당할 수도 있다. 그러나 셀러와 바이어 모두에게 가장 큰 문제는 집값. 집값 산정은 실질적으로 집 매매 이전에 책정된 것이다보니 집값이 상승 또는 하락할 수 있다는 위험부담을 셀러와 바이어 모두 가질 수 밖에 없다. 또 세입자가 집을 실질 구매하기 전까지는 셀러가 재산세를 내는 것에 대해서도 반드시 계약서에 명시해야 계약 체결 후 낭패를 막을 수 있다.

이주현 객원기자

<출처 : 미주 중앙일보>

https://news.koreadaily.com/2022/10/26/economy/realestate/20221026174736675.html