미국 부동산 이야기

선구매 후판매 ' 제대로 실행하면 큰 이득

뉴스타★해병대 2022. 12. 2. 03:15

동시에 집 팔고 사기 원하는 홈오너의 전략

넉넉한 홈에퀴티 활용해 '브릿지론' 얻으면 다운페이먼트 마련에 도움

자금 충분하면 현찰오퍼도 고려, 집 먼저 팔기 원하면 '리스 백' 협상도

 

오랜 기간 정을 붙이며 살던 집을 팔면서 동시에 다른 집을 구입하는 것은 매우 도전적인 과제이다.  

지금처럼 주택가격과 고정 모기지금리가 높은 상태에서 집을 사고 파는 것은 축복이자 저주라고 전문가들은 말한다. 주택소유주들은 현재 두둑한 홈에퀴티를 보유하고 있어 다른 집을 사는데 필요한 실탄을 가지고 있다. 소유한 집을 팔고 동시에 다른 집을 사길 원하는 홈오너들이 취하면 도움이 될 전략을 짚어본다.

 

◇높은 이자율, 주택 유지비 상승

국책 모기지기관 프레디맥에 따르면 지난 주말 현재 30년 고정 모기지금리는 6.58%를 기록, 올해 초보다 두배 이상 상승했다. 당장 집을 사면 매달 납부해야 하는 모기지 페이먼트가 오른다는 얘기다. 홈오너 입장에서 집을 팔고 다른 집을 구입할 때 더 높은 이자율을 적용받는 것이 불가피하다. 

 

부동산 관련업체 ‘브라이트 MLS’의 리사 스터테반트 수석 이코노미스트는 “홈오너의 3분의 2는 현재 4%보다 낮은 고정 모기지금리를 적용받고 있다”며 “이 때문에 살던 집을 팔고 2.5%포인트 이상 높은 이자율을 받으면서 다른 집을 사는 것을 망설이는 주택소유주가 적지 않다”고 지적했다. 

 

만약 넉넉한 홈에퀴티를 보유한 홈오너가 소유한 집을 팔아서 짭짤한 이익을 챙긴 후 새집을 현찰로 구입한다면 좋은 딜을 얻을 수 있을 것이라고 스터테반트 수속 이코노미스트는 말했다.

 

◇먼저 파는게 좋을까, 사는게 좋을까

집을 팔고 다른 집을 사는 것을 고려중인 홈오너라면 아마도 이 질문에 대한 답을 얻고 싶어할 것이다. 한 주택시장 전문가는 “먼저 집을 사면 살고 있는 집을 매물로 내놓기 전에 새 보금자리로 이사할 수 있다는 장점이 있다”며 “이렇게 하면 매물로 나온 집에 살면서 바이어가 집을 보러올 때 마다 집을 떠나야 하는 등 여러가지 골치 아픈 상황에 직면하는 것을 피할 수 있다”고 말했다. 

 

반면에 살던 집을 먼저 팔면 어느 정도의 수익을 올릴 수 있는지 확실하게 알 수 있고, 확보한 자금을 바탕으로 홈쇼핑을 할 수 있다는 장점이 있다. 

 

◇홈오너가 해야 할 질문들

만약 동시에 집을 팔고 사는 길을 택하려 한다면 몇 가지 해야 할 질문들이 있다. 

집을 처분한 뒤 어느 지역에서 살기를 원하는지, 두 집에 대한 모기지 페이먼트를 당분간 납부할 수 있는지에 대한 답을 구하는 것이 급선무라고 할 수 있다. 먼저 집을 사면 임시거처를 구하고, 두번 이사하는 번거로움을 피할 수 있지만 재정적으로 큰 리스크가 따른다는 점을 알아야 한다. 

 

◇먼저 집을 사기 원하는 홈오너의 옵션

재정적 리스크가 있지만 ‘선구매 후판매’ 전략을 제대로 실행하면 큰 이익을 챙길 수 있다. 

홈오너는 현재 살고 있는 집의 에퀴티를 활용해 단기 ‘브릿지 론’을 얻고, 이 자금을 다음 집을 사는데 필요한 다운페이먼트 자금으로 사용할 수 있다. 브릿지론의 이자율은 6~16% 수준으로 이 융자는 집이 팔린 후 융자금을 최대한 빨리 상환한다는 전제 하에 취득 할 수 있다. 

 

먼저 집을 산 후 최대한 빨리 살고 있는 집을 팔기를 원한다면 전통적인 리스팅 절차를 생략하고 투자자나 아이바이어(i-buyer)로부터 오퍼를 접수하는 옵션도 행사할 수 있다. 

 

◇사기 전에 팔기 원하는 홈오너의 옵션

먼저 집을 팔기 원하는 홈오너는 바이어와 ‘리스 백(lease-back)’ 협상을 할 수 있다. 이는 셀러가 다음 집을 살 때까지 바이어에게 렌트비를 지불하고 계속 집에 거주하는 방식을 말한다. 

홈오너가 집을 판다고 해도 돈이 수중에 들어오기까지 적잖은 시간이 걸릴 수도 있다고 한 주택시장 전문가는 말했다.

 

◇현찰로 다음 집을 구입하는 옵션

현찰로 집을 구입하게 되면 바이어는 보통 3~4%의 디스카운트를 받는다. 그러나 1~2년 전처럼 올 캐시 오퍼가 크게 매력적이지는 않다. 그래도 7%에 육박하는 이자율을 적용받는 것이 싫고, 집을 팔아서 짭짤한 수익을 올렸다면 현찰 오퍼를 통해 원하는 집을 산 후 훗날 이자율이 하락하면 재융자를 받는 옵션도 있다. 

 
[출처 조선일보]