"기존 모기지보다 높은 이자율의 HELOC를 신청하면 안 된다"

"기존 모기지보다 높은 이자율의 HELOC를 신청하면 안 된다"

모기지 밸런스를 HELOC로 청산하는 것

변동 이자율 적용, 융통성 제공의 장점

오리지널 모기지 거의 상환 시 포기하는 것이 바람직

대부분의 홈 소유주들은 상당한 홈 자산을 갖고 있습니다. 부동산 데이터 분석 업체 ICE Mortgage Technology에 따르면, 최근 1분기에는 모기지를 보유한 홈 소유주 당 평균 약 29만 9천 달러의 자산을 가지고 있다고 조사되었습니다. 이에 따라 많은 홈 소유주들이 이러한 풍부한 자산을 바탕으로 홈 자산 대출 (HELOC) 을 이용하여 모기지 밸런스를 완전히 청산하려는 계획을 세우고 있습니다.

◇ 좋은 아이디어인가요?

보통의 대출 기관들은 홈 소유주가 보유한 홈 자산의 최대 80%까지 HELOC를 제공합니다. 그러나 홈 소유주 개인의 재정 상황에 따라 모기지 밸런스의 완전한 상환이 어려울 수 있습니다. HELOC는 사용한 만큼 상환해야 하며, 이는 신용카드와 비슷한 개념입니다.

일반적인 상환 기간은 20년입니다. 따라서 현재 상환할 모기지 밸런스가 매우 적은 경우 HELOC를 사용하는 것은 이익보다 손해일 수 있으므로 신중하게 고려해야 합니다.

고금리도 문제가 될 수 있습니다. 현재 HELOC의 연간 이자율은 약 9%로, 변동 금리가 적용됩니다. 반면 30년 고정 모기지 이자율은 약 7%로 보다 낮습니다. 특히 2022년 이후 HELOC 금리는 상승세를 보이고 있습니다.

◇ 어떻게 사용하나요?

HELOC로 모기지를 상환하려는 결정을 내린다면 이자율이 가장 중요합니다. 다양한 기관을 통해 어떤 수준의 이자율을 받을 수 있는지 살펴보는 것이 중요합니다. 좋은 이자율을 제공하는 상품을 찾은 경우 즉시 신청서를 제출해야 합니다. 보통 15~20%의 자산을 보유해야 하며, 신용점수는 650 이상이어야 하며, 소득 대비 부채 비율 (DTI)은 43% 이하여야 합니다.

신청서를 접수한 후 자금을 사용할 때까지 보통 2~6주가 소요됩니다. 한번 HELOC를 얻게 되면 모기지 밸런스를 상환하는 데 필요한 만큼의 자금을 사용할 수 있습니다.

◇ 언제 사용해야 좋나요?

두 가지 중요한 요소를 고려해야 합니다. 집에 축적된 자산 규모와 남아 있는 모기지 밸런스 금액입니다. 집을 오래 전에 샀고, 지금까지 매달 모기지를 원활하게 상환했다면 상대적으로 큰 자산이 있을 것입니다.

이상적인 시나리오는 현재 모기지 이자율보다 낮은 이자율을 제공하는 HELOC를 얻는 것입니다. 그렇지 않은 경우에는 HELOC로 모기지 밸런스를 상환하는 것은 권장되지 않습니다. HELOC는 변동 금리가 적용되기 때문에 기존 모기지 금리보다 훨씬 낮은 이자율을 목표로 해야 합니다.

◇ HELOC를 사용하지 말아야 하는 경우

우선 이자율이 기존 모기지 이자율보다 높은 경우 HELOC 옵션이 유용하지 않을 수 있습니다. 또한 HELOC를 사용하여 모기지 밸런스를 상환하는 경우 세금 공제를 받을 수 없을 수 있습니다. 또한 모기지 밸런스가 거의 상환되었고 앞으로 상환하는 금액의 대부분이 원금 상환에 사용될 경우 HELOC 옵션을 선택할 필요가 없습니다.

◇ 장단점

HELOC의 가장 큰 장점 중 하나는 융통성입니다. HELOC의 전액을 특정 목적으로 사용할 필요는 없습니다. 예를 들어 일부는 모기지 밸런스를 상환하는 데 사용하고, 다른 일부는 자동차 구매, 자녀 교육비, 홈 리모델링 등에 사용할 수 있습니다.

HELOC의 클로징 비용은 전체 대출 금액의 2~5% 정도이지만 일부 대출 기관은 클로징 비용을 면제해 줍니다. HELOC는 변동 이자율이 적용되며 이는 시장 상황에 따라 변동할 수 있습니다. 이자율은 예측할 수 없습니다.

한 종류의 빚 (모기지)을 다른 종류의 빚 (HELOC)로 교체하는 것은 홈 소유자에게 불안정한 결정일 수 있습니다. 많은 HELOC 제공업체들은 연간 수수료를 부과하며, 상환 일정을 어기거나 조기 상환할 경우 페널티를 부과할 수 있습니다.

조선일보 LA 참조