△문= 최근에 6개의 테넌트가 들어있는 조그만 아파트를 구입했습니다. 셀러로부터 테넌트와의 리스계약서를 에스크로 종료때 넘겨받았는데 실제 테넌트로부터 들어오는 액수가 조금씩 차이가 납니다. 어떻게 해야할 지 모르겠습니다.
▼답= 상업용 부동산 거래 시 가끔 일어나는 문제입니다. 경험이 많은 부동산 에이젼트는 이런일을 사전에 방지하고자 테넌트 거주증명 (Tenant Estoppel Certificate)이란 양식에 테넌트의 이름 거주인원 시큐리티 디파짓 액수 리스기간 언제부터 거주했는지 등의 내용을 적고 미리 미리 테넌트의 싸인을 받아놓았다가 에스크로 종결시 바이어에게 넘겨주게 됩니다.
테넌트가 처음 입주할때의 리스계약서 상에 나타난 금액은 자주 변하기 때문에 이 테넌트 거주증명이 꼭 필요하게 된것입니다.
이러한 문제는 상업용 부동산 중 쇼핑 센터에서 자주 발생합니다. 렌트 액수가 자주 변하게 되는 곳이기 때문입니다. 지금 시기와 같은 불경기에는 쇼핑센터에 들어있는 많은 테넌트들이 리스계약서에 명시되어 있는 액수만큼 렌트비를 못내게 되면서 건물주와의 합의하에 조정된 곳들이 많이 생겨나기 때문입니다. 이 부분들이 부동산 거래에 있어 항상 서면으로 모든 것을 증명해 놓아야 하는 이유입니다.
귀하의 아파트 구입시 에이젼트가 개입되어 있었다면 분명히 확인을 해보고 넘어갔을 일입니다. 셀러의 고의적인 속임인지 실수인지는 깊게 따져보아야 할 일입니다. 만약에 아파트 거래시 에이젼트가 개입되지 않았더라도 에스크로 오피스에서 위에 언급한 테넌트 거주증명을 셀러에게 요구했어야 하는 부분입니다. 어디에서 실수가 발생되었는지는 좀더 정확하게 서류를 검토해 보아야 할듯 합니다.
현상태에서 우선은 에스크로 오피서와 상의를 해보시는것을 권하며 많은 금액이 차이가 난다면 변호사 자문을 받으시기를 권해드립니다. 렌트 액수에 따라 건물의 가치가 달라지기 때문입니다.
