| [이승호의 부동산 Q&A] 차압판매된 아파트의 리스계약 |
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△문= 한인 타운 근처의 아파트에 살고 있습니다. 이곳은 로스앤젤레스의 렌트 컨트롤의 제한을 받고 있다고 합니다. 최근에 아파트가 차압돼 제3자가 경매에서 구입했다는 통지를 받았습니다. 이럴 경우 새 아파트 소유주가 세입자를 강제퇴거 할 수 있습니까?
▼답= 최근의 전반적인 경기 악화로 인해 많은 부동산이 차압과 함께 경매로 넘어 가고 있다. 부동산이 차압되어 경매를 통해 제삼자로 소유가 넘어갈 경우 기존에 있던 리스계약도 소멸되는 것이 일반적인 부동산 법이다. 차압경매에서 부동산을 구입한 새 소유주는 기존 세입자가 리스기간이 남아있더라도 강제퇴거 할 권리가 있다. 최근 차압의 상당수가 아파트 같은 세입자가 살고 있는 부동산이었기 때문에 부동산 차압 문제가 세입자에게 까지 악영향을 끼치는 상황이 됐다. 이러한 수많은 선의의 피해자를 줄이기 위하여 오바마 행정부는 '차압 부동산 세입자 보호법'을 지난 2009년 5월20일에 제정했다. 세입자 보호법의 핵심 내용은 다음과 같다.
첫째 차압 당시 리스기간이 남았을 경우 차압경매에 의하여 리스가 소멸될 수 없다. 세입자 보호법이 발효되기 전에는 리스기간이 남아있더라도 아파트가 차압경매 됐을 때는 기존 리스가 말소되고 새 소유주에 의하여 퇴거를 당할 수 있었지만 이제 최소한 리스 기간 동안에는 계속해서 주거할 수 있는 권리가 생긴 것이다. 둘째 차압경매 당시 리스가 이미 만료됐을 경우 최소한 90일 전에 통보가 있어야만 퇴거명령 소송 절차를 진행할 수 있다. 법 발효 전에는 퇴거명령 통보는 3일전이면 됐다.
또한 연방정부에서 운영하는 저소득층 렌트 지원 프로그램인 섹션 8(Section 8)의 경우에도 마찬가지로 90일 통보를 해야 할 의무가 있다. LA시의 경우 렌트 컨트롤에 해당되는 아파트는 차압경매가 있다는 이유만으로는 퇴거명령 소송을 할 수 없다. 렌트 컨트롤이 있는 경우에는 시에서 정한 12가지 퇴거이유가 있기 전에는 퇴거를 진행할 수 없다.
12가지 이유는 ▷세입자가 리스계약서에 명시된 렌트를 지불하지 않았을 경우 ▷리스계약서에 명시된 의무나 계약사항을 세입자가 위반했고 그에 대한 서면통지를 받고도 시정하지 않았을 경우 ▷세입자가 임대주택이나 그 부속시설 또는 임대주택이 포함된 콤플렉스의 공동구역에서 불법행위를 허용하거나 파손을 야기하거나 동일 혹은 인접 건물 다른 주민들의 편의나 안전에 피해를 줄 경우 ▷세입자가 임대주택을 불법목적으로 사용하고 있을 경우 ▷리스 계약서 재연장을 요구했으나 세입자가 거부했을 경우 ▷임대주가 건물을 헐거나 다른 공사를 시행할 목적으로 세입자의 점유를 회수하고자할 경우 ▷임대주가 임대주택을 임대주택 용도에서 영구 제거할 목적일 경우 ▷임대주가 정부명령에 의하여 건물을 비워야한다는 명령을 받았을 경우 등이다.
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| 출처: 중앙일보 LA |
| 조회수: 4 게시 날짜: 09-27-10 |
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