[자영업자 모기지 대출 전략]
올해 모기지 대출기준이 대폭 완화될 전망이다. 젊은층과 첫 주택 구입자들을 주택시장으로 끌어 들이려는 정부 측이 먼저 기준을 낮췄다. 시중 대출 은행들이 정부의 가이드라인에 어느 정도 따라준다면 올해 첫 주택 구입자들의 주택 구입은 문제가 없을 전망이다. 그래도 자영업자들은 모기지 대출 받기가 하늘의 별따기라고 아우성이다. 자영업자들의 모기지 대출문제는 어제 오늘의 문제만은 아니다. 자영업자들이 비자영업자에 비해 평균적으로 높은 소득을 올리고 있음에도 불구하고 모기지 대출 거절률은 높은 편이다. 자영업자라고 해서 특별히 까다로운 기준이 적용되는 것도 아닌데 왜 그럴까? 올해 주택 구입 계획이 있는 자영업자들의 모기지 대출 사전준비 전략을 알아보자.
■ 낮은 크레딧 점수만 탓할 수 없다
부동산 전문 사이트 ‘질로우 닷컴’의 조사에 의하면 자영업자들은 비자영업자보다 모기지 대출 승인율이 약 40%나 낮다. 자영업자가 비자영업자들보다 약 81%나 높은 소득을 올리고 있음에도 모기지 대출 발급률은 현저히 낮은 것이다.
자영업자들의 크레딧 점수가 비자영업자들에 비해 낮은 점이 모기지 대출 승인율이 낮은 가장 이유로 꼽힌다. 질로우 닷컴에 따르면 자영업자 중 크레딧 점수가 680점 미만인 비율은 비자영자보다 2배나 높은 것으로 조사됐다.
크레딧 점수가 모기지 대출 승인 때 중요한 역할을 하는 것은 사실이다. 그러나 크레딧 점수가 낮다고 대출 은행이 무조건 모기지 대출을 거절하는 것도 아니다.
크레딧 점수가 낮으면 나머지 조건을 통해 대출자의 자격심사에 나서는 것이 일반적이다.
대출 은행은 크레딧 점수를 포함, 약 8가지 대출조건을 심사해 모기지 대출 승인을 결정한다. 자영업자 역시 이 8가지 조건만 충족하면 모기지 대출을 얼마든지 받을 수 있다. 자영업자의 모기지 대출 승인율을 높이기 위한 8가지 대출조건을 알아본다.
■ 크레딧 점수
모기지 대출을 받기 위해 정해진 크레딧 점수 기준은 없다. 크레딧 점수가 높을수록 좋고 낮으면 불리함이 따르지만 모기지 대출을 받을 수 있는 길은 있다. 일반적으로 크레딧 점수가 약 740점이 넘으면 거의 모든 모기지 프로그램을 가장 유리한 조건의 이자율로 대출받는데 문제없다.
크레딧 점수가 약 700~740점일 경우도 모기지 프로그램 신청해 볼 수 있지만 이자율이 소폭 올라가는 것은 감수해야 한다. 만약 크레딧 점수가 700점 미만인 자영업자라면 대출 은행이나 융자 중개업체와 상의를 통해 다른 대출 조건을 보완하면 된다.
■ 구입 용도
주택 구입 용도에 따라서도 이자율 폭이 결정되고 결국 모기지 대출 승인까지 좌우할 수 있다. 일반적으로 주거용 주택을 구입할 경우 대출은행 측은 대출에 따른 위험이 낮다고 판단해 모기지 대출을 쉽게 발급해 주는 편이다.
휴가용 주택을 구입하는 경우 주거용보다 대출위험이 높아지지만 이자율이 소폭 오르는데 그치거나 주거용 주택 구입 때와 비교해 거의 비슷한 수준으로 받을 수 있다. 그러나 임대용 주택을 구입하는 경우는 이자율이 큰 폭으로 오르고 대출 심사과정도 까다로운 편이다.
■ 주택 형태
주택 형태에 따라서도 모기지 대출의 명암이 갈린다. 대출 위험이 가장 낮은 형태의 주택은 단독주택으로 다른 형태의 주택에 비해 가장 낮은 이자를 적용받을 수 있다.
콘도나 타운하우스 등 ‘입주자협회’(HOA)의 관리를 받는 주택은 단독주택에 비해 대출 위험이 높은 것으로 여겨진다. HOA의 재정상황이 주택 소유주의 재정상황에 영향을 줄 수 있기 때문이다.
재정상황 악화로 관리비가 인상되면 그만큼 주택 소유주의 부담이 커져 모기지 체납위험도 올라간다. 아파트 형태의 주택 4채가 한 건물에 위치한 ‘4유닛’ 주택 구입 때에도 일반 주택 구입 때와 동일한 모기지 대출 프로그램이 적용된다. 그러나 이 중 1유닛에 소유주가 거주하지 않는 경우 다소 높은 이자율이 적용된다.
■ 대출상환 기간
대출 상환기간이 길수록 모기지 이자율이 높아지고 짧을수록 이자율은 낮아진다. 최근 모기지 이자율이 낮아 장기 모기지 대출에 적용되는 이자율도 낮은 편이다. 그래도 소득 기준이 충분하지 않아 장기 모기지 대출이 힘들다고 판단되면 이자율이 상대적으로 낮은 만기가 짧은 대출을 고려해 볼 수 있다.
이자율이 낮아지면 페이먼트도 내려가 은행의 대출 승인 확률도 높아진다. 그러나 만기가 빨리 돌아와 재융자를 하거나 주택을 처분해야 하는 위험이 있기 때문에 충분한 검토가 필요하다.
■ 융자 금액
융자 금액이 41만7,000달러가 넘으면 이른바 ‘점보융자’로 분류돼 높은 이자율과 다소 까다로운 대출기준이 적용될 확률이 높다.
일반적으로 대출은행은 대출자에게 발급한 모기지 대출을 프레디맥이나 패니매 등 정부 융자 보증기관에 매각하는데 매각할 수 있는 금액기준이 대부분의 지역에서 최고 41만7,000달러까지다.
융자금액이 41만7,000달러가 넘으면 대출 발급 후 은행이 보유해야 하는데 은행 측은 융자금액이 높은 대출의 위험성을 낮추기 위해 이자율을 높이는 등 비교적 까다로운 기준을 적용하는 것이 일반적이다.
■ ‘담보 대출 비율’(LTV)
담보 대출 비율(LTV)은 구입하려는 주택의 가치 대비 구입 융자금액의 비율이다.
주택의 가치가 50만달러이고 40만달러를 대출 받아 구입하려고 하면 담보 대출 비율은 80%가 된다. 모기지 대출을 받기 위해서는 담보 대출 비율을 최대한 낮추는 것이 좋다.
그만큼 은행 측의 위험 부담이 낮아지기 때문이다. 자영업자들이 비자영업자에 비해 평균적으로 높은 소득을 올리고 있는 만큼 높은 다운 페이먼를 통해 담보 대출 비율을 낮추는 전략이 효과적이다.
■ ‘부채 상환 비율’(DTI)
부채 상환 비율(DTI)은 주택 구입 후 발생할 것으로 예상하는 주택 관련비용 대비 대출자 소득 간 비율이다. 주택 구입 후 모기지 페이먼트를 포함, 주택 관련비용으로 매월 약 3,000달러의 비용이 발생할 것으로 예상되고 대출자의 월 소득이 약 7,500달러라면 부채 상환 비율은 약 40% 수준이다.
일반적으로 은행이 승인하는 부채 상환 비율은 약 43%로 비율이 낮을수록 승인율도 높아진다.
은행은 대출 신청자의 부채 상환 비율을 결정하기 위해 최근 2년치 세금 보고서를 요청한다. 자영업자들의 모기지 대출 거절이 비자영업자에 비해 높은 이유는 바로 적절한 부채 상환 비율을 산정하기가 쉽지 않기 때문이다.
자영업자의 소득이 일정하지 않아 은행이 비율을 보수적으로 산정하는 경우가 많다. 그러나 은행별로 자영업자의 소득을 해석하는 기준이 다르기 때문에 자영업자의 모기지 대출 성패도 갈리는 경우가 많다. 자영업자들의 모기지 대출을 전문으로 하는 융자업체나 은행을 통해 문의하는 것이 좋은 방법이다.
■ 준비금
주택 구입 후 자금이 어느 정도 남아 있을 것인가도 모기지 대출심사에서 중요한 기준이다. 주택 구입 후 최소 2~6개월간 주택관련 비용의 자금이 대출자의 은행 잔고에 있어야 모기지 대출 승인을 받을 수 있다. 세이빙, 체킹 등 은행계좌 자금은 전액을 준비금으로 인정받지만 은퇴계좌의 자금은 약 60%까지 인정된다.
<준 최 객원기자>
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