장수 시대에 접어들면서 은퇴 커뮤니티에 나타나는 불길한 징조중 하나가 은퇴자들의 저축액이 말년에 모두 소진되는 경우가 많아지고 있다는 것이다. 이렇게 되면 노년에 빈곤층 삶을 살아가야 하는 사람들이 크게 늘어나게 된다. 따라서 많은 미국 은퇴자들은 매일의 생활비 조달을 위한 방법을 고심해야 할 처지에 몰릴 것이다. 그래서 적지 않은 은퇴자들이 에퀴티가 쌓여 있는 주택을 저금통 삼아 눈을 돌리고 있다.
예를 들어 집을 소유한 은퇴자인데 매월 수입이 필요하다면 집을 이용해 필요한 재정을 마련할 수 있을 것이다.
하나는 ‘리버스 모기지’(역 모기지·reverse mortgage)이고 다른 하나는 HELOC으로 부르는 ‘홈 에퀴티 라인오브 크레딧’(home equity line of credit)이다.
하지만 모든 대출과 마찬가지로 내용을 정확히 이해한 후 어떤 방법을 사용할지 선택해야 한다. 양쪽의 장점과 단점을 명확하게 파악해야 문제없이 노년의 안락한 생활을 위한 수입을 보장받을 수 있다.
■리버스 모기지
62세 이상이고 주택을 소유하고 있는데 이 주택이 주요 거주지(primary residence)이고 또는 에퀴티가 상당히 쌓여 있다면 리버스 모기지, 즉 역 모기지를 이용할 수 있다.
역 모기지는 ‘홈 에퀴티 전환 모기지’(home equity conversion mortgage)라고도 부르는데 주택에 쌓여 있는 에퀴티의 일부에서 현금을 꺼내 사용하는 방식이다.
하지만 전통 모기지 개념과는 다르게 해당 주택에 계속 살고 있는 동안에는 원금을 갚을 필요가 없고 또 이자 역시 이사를 가지 않는 한 내지 않는다.
리버스 모기지는 2013년 이후 매우 까다로운 융자 규정을 따라야 하고 대출을 받는 소비자들을 보호하기 위한 엄격한 규정을 갖추고 있다. 주택 소유주들이 위험에 노출되지 않도록 하기 위한 조치다.
예를 들어 대출 회사는 리버스 모기지를 결정하기 전에 주택 소유주의 재정 평가를 매우 철저히 해야 한다. 또 대출 회사는 리버스 모기지를 승인한 후 3일 간 소비자들이 계약을 해지 할 수 있는 3일간의 유예 기간을 제공해야 한다.
주택 소유주들의 리버스 모기지 사용도 제한 받을 수 있다. 규정에 따르면 첫해에는 전체 대출금의 60%까지만 사용할 수 있다.
■리버스 모기지 혜택과 단점
리버스 모기지로 일상 생활에 필요한 현금을 만들 수 있고 다른 투자 상품의 낮은 수익률을 보충할 수 있으며 소셜시큐리티 연금을 늦게 받을 때 생길 수 있는 수입 공백을 일정부분 메워 줄 수도 있는 장점을 갖는다.
주의해야 할 점은 대출을 받은 주택 소유주가 재산세는 내야하고 주택 보험과 함께 주택 유지비도 모두 부담해야 한다는 것이다.
리버스 모기지의 단점도 있다. 대출자의 상황에 따라 대출 수수료가 일반 모기지보다 더 높을 수 있다.
대출자가 사망 후에도 주택을 배우자에게 주고 싶을 때 리버스 모기지가 주택 에퀴티를 다 소모해버려 주택 가치를 떨어뜨릴 수 있다.
특히 규정을 강화하기는 했지만 융자 회사가 리버스 모기지를 이용해 커미션과 보너스를 높이기 위해 수수료가 높거나 맞지 않는 상품을 팔 수 있으므로 사전에 확실히 해두는 것이 바람직하다.
■HELOC
(홈 에퀴티 라인 오브 크레딧)
HELOC은 집을 담보로 한 대출이다. 간단히 말한다면 집을 이용한 크레딧 카드로 생각하면 된다.
집 에퀴티 가치만큼 사용할 수 있는 크레딧 한계가 있다. 또 사용한 잔고의 일부 또는 전부를 갚아야 한다.
■어떻게 이용하나
주택 소유주들은 HELOC을 이용해 주택 수리, 개량, 대학 학자금, 자동차, 비상금 등등 무엇이든 지출 할 수 있다.
하지만 전문가 대부분은 은퇴자들의 경우 HELOC을 단기간만 사용하라고 조언한다.
은퇴를 하고 나면 수입이 제한될 것이고 현금 유동자금이 없으면 상환 능력에 문제가 생길 수 있기 때문에 주택이나 의료등 예기치 못한 비상상황에서만 사용하라는 것이다.
■장점과 단점
리버스 모기지와는 다르게 HELOC은 이자율가 낮고 대출 수수료도 적다.
하지만 페이먼트를 내지 못하면 집을 잃을 수도 있다. 주의 할 것은 월 페이먼트가 높을 수 있다는 점이다. 이럴 경우 은퇴 후 고정 수입만으로는 감당하기 힘들 수 있다.
리버스 모기지와 HELOC은 은퇴후 보충 수입으로 유용하게 사용할 수 있다. 이들 모두 장단점을 가진다. 재정 어드바이저나 상속 변호사 등과 자세히 상의한 후 결정하는 것이 바람직하다.
출처:미주 한국일보 <김정섭 기자>
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