주택 가격과 함께 시장금리가 오르면서 주택 소유주들 사이에서 ‘캐시아웃 재융자’(cash-out refinance)가 인기를 끌고 있다.
온라인 대출업체 ‘렌딩트리’(LendingTree)는 올해 1분기 전체 재융자 가운데 캐시아웃 재융자가 차지한 비중이 지난해 1분기의 54%보다 8%포인트 늘어난 62%를 기록했다고 3일 밝혔다.
주택 가격이 바닥까지 추락했던 2012년 초 캐시아웃 재융자 비율이 0.6%에 불과했고, 불과 3년 전인 2015년 초에도 28%였던 점을 감안하면 폭발적인 증가세다.
도시 별로는 뉴욕주의 알바니가 73%로 가장 높았고 포틀랜드가 72%로 그 뒤를 이었다. 캘리포니아에서는 리버사이드가 64%로 가장 높았으며 샌디에고 63%, LA 61%, 베이커스필드 60% 등을 기록했다.
캐시아웃 재융자의 건당 대출액은 전국 100대 도시 중 코네티컷주 브리지포트가 45만3,307달러로 가장 많았고, 2위는 샌호세로 45만1,777달러, 3위 샌프란시스코 44만2,099달러였으며 LA는 35만4,453달러로 6위를 기록했다.
이런 주택 소유주들의 재융자 니즈는 ‘홈에퀴티 라인오브크레딧’(HELOC) 전망에서도 확인된다. 단번에 목돈을 받는 캐시아웃 재융자와 달리 홈에퀴티를 기준으로 크레딧의 범위를 정해두는 HELOC에 대해 신용평가 업체 트랜스유니언은 올해 160만명, 2019~2022년 4년간 840만명의 주택 소유주들이 HELOC를 신청할 것이라고 최근 전망하기도 했다.
캐시아웃 재융자는 구입가보다 집값이 올라 홈에퀴티가 어느 정도 쌓인 경우에 받을 수 있는데 현재 시세의 75~80%가 상한선으로 꼽힌다. 즉, 남은 모기지 밸런스가 30만달러인 시세 50만달러의 주택으로 80%의 재융자를 받는다면 손에 쥐는 목돈은 10만달러(50만달러×0.80-30만달러)이고 소유주는 이후 40만달러를 상환해 나가면 된다.
이처럼 캐시아웃 재융자가 증가하는 이유는 손에 쥐는 목돈으로 크레딧 카드 빚이나 자동차 융자 부채를 갚으려는 수요가 늘었기 때문이다. 기준금리 인상의 직접 영향권인 이들 시장금리 부담을 쌓아둔 홈에퀴티로 해결하겠다는 것이다.
유사한 방법으로 ‘홈에퀴티 라인오브크레딧’(HELOC)과 홈에퀴티 론도 있지만, 홈에퀴티 론은 이미 지난해 말 금리가 8%를 뛰어넘을 정도로 높은 이자율이 단점이고 HELOC은 변동금리로 현상황에서는 불리한 측면이 있다는 분석이다.
이런 단점들을 보완한 것이 캐시아웃 재융자지만 주의할 점도 많다. 우선 이자가 관건인데 캐시아웃 재융자를 받으면 곧장 현금이 지불되기 때문에 이에 대한 이자를 지불해야 하고 모기지 페이먼트가 늘어난다. 따라서 자금의 사용 목적과 스케줄을 명확하게 규정한 뒤 받아야 한다.
렌딩트리의 텐다키 카피즈 수석 이코노미스트는 “대출 받은 돈으로 심지어 차를 바꾸고, 휴가 비용으로 쓰고, 다른 집을 사기 위한 다운페이로도 쓸 수 있다”며 “그러나 이보다는 이자율이 보다 높은 다른 부채를 상환하는데 쓰는 것이 좀더 유익한 선택”이라고 말했다.
또다른 주의할 점은 세금 공제 여부다. 올해부터 새로운 세법이 적용되면서 모기지와 홈에퀴티 부채가 합산돼 이자 공제 한도가 75만달러로 제한되기 때문이다. 개인재정 전문 웹사이트 ‘너드월렛’(NerdWallet)은 연방 국세청(IRS)의 기준을 빌려 “주택 구매나 건축, 개보수에 사용할 때만 공제가 가능하다”며 “만약 재융자를 받아서 학자금 대출을 갚는데 사용한다면 공제 혜택은 받을 수 없다”고 전했다.
출처:미주 한국일보 <류정일 기자>
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