<전문가칼럼> 재융자(Refinance)

모기지 이자율이 계속 내려가면서 부동산 시장을 지탱해주는 큰 버팀목이 되고 있다. 모기지 이자율이 내려가면 당장 주택 소유주들이 재융자를 통해 페이먼트를 현격히 줄일 수 있기 때문에 연체 위험률 또한 줄어들어 주택 시장을 견실하게 해 주는 한 요소가 된다. 지난 10년 동안 모기지 연체 비율이 낮게 유지되었던 것도 낮은 이자율이 한몫을 했기 때문이다.

이런 낮은 이자율 유지가 단지 주택 소유주들에게만 좋은 것이 아니라 융자를 해 주는 전주 즉 모기지 투자자들에게도 큰 혜택이 됐다. 연체율이 낮았다는 것은 모기지 사고가 적어졌다는 의미이고, 그만큼 손해 없이 투자 마진을 계속 잘 챙겼다는 뜻이기도 하다. 부동산 시장이 계속 호황을 유지할 수 있는 데는 낮은 이자율이 큰 역할을 한 셈이다.

지난 주 한 고객으로부터 연락이 왔다. 최근 1% 넘는 이자율 차이로 재융자를 해서 큰 절약을 할 수 있었다며 재융자를 적극 권유했다. 2020년부터 불황이 시작될 것이라는 미래에 대한 염려 때문에 가계 비용에 절대적으로 많이 차지하고 있는 모기지 페이먼트를 낮추기에 주택 소유주들이 적극 나서기 시작했다. 특별히 작년 말에 5% 이상 높은 이자율로 주택을 구입한 주택 소유주들에게는 이번 기회에 재융자를 적극 추진해보라는 게 전문가들의 조언이다. 

최근 재융자 모기지 이자율이 3% 중반까지 내려갔는데 올해 말까지 이자율이 계속해서 하향 유지될 것으로 예상된다. 다만 중국과의 경제 전쟁, 경기 전망에 대한 여러가지 변수로 인해 9월과 10월에는 마치 롤러코스터처럼 이자율이 오르락 내리락 할 것으로 예상된다. 그래서 재융자시 이자율 고정을 할 때 융자 전문가와 상의해서 결정을 한다.

30년 고정 컨퍼밍 이자율의 경우 작년 11월 5%를 정점으로 찍은 후 약 10개월만에 1.5% 이자율이 내렸다. 미국 역사상 평균 이자율이 8%임을 감안하면 3% 중반의 이자율은 아주 낮은 이자율이다. 15년 컨펌밍 이자율은 3% 미만으로 모기지 금액이 많지 않다면 15년 고정 프로그램으로 재융자하는 것도 고려해 볼 만하다.

48만4,350달러 이상을 빌리는 점보 융자 이자율은 3% 초반으로 더 낮다. 보통 체이스나 웰스 파고 같은 메이저 모기지 은행의 경우 점보론 이자율이 좋다. 컨퍼밍 융자의 경우는 인터넷 모기지 회사나 작은 모기지 렌더가 메이저 은행보다 좋은 이자율을 줄 경우가 많다. 다만 각자 크레딧이나 소득, 자산에 따라 이자율이 다르므로 융자 전문가와 상의해서 나에게 좋은 이자율을 주는 융자회사를 선택한다.

재융자가 필요한 사람은 대체로 변동 프로그램 이자율을 갖고 있는 주택 소유주들이다. 인덱스 레이트에 따라 이자율이 매달 바뀌게 되므로 아무래도 이자율 상승시에는 30년 고정 프로그램으로 갈아 타는 것이 장기적으로 유리할 수 있다. 또 적어도 3~4년 전에 FHA 융자를 갖고 있는 주택 소유주들이다. 당시 20% 미만 금액을 다운 페이먼트를 했기 때문에 상당한 금액의 모기지 보험 금액을 지불한다. 하지만 지난 3~4년 사이에 주택 가격이 많이 올라 에퀴티가 20% 이상 넘었기 때문에 재융자를 해서 모기지 보험을 면제 받는 것이 좋다.

재융자를 할 때 주의할 점은 재융자 시 지불해야 하는 클로징 비용과 재융자를 해서 절감되는 페이먼트 금액을 비교 분석한다. 숨어 있는 클로징 비용이 있는 지를 꼼꼼히 살펴야 한다. 또한 재융자를 하게 되면 모기지 기간이 다시 늘어 나기 때문에 이 점도 고려해 본다. 새로 모기지 페이먼트를 내게 되므로 초반에는 이자를 많이 내게 된다. 즉 지금 지불하는 모기지 이자와 재융자된 후 지불하는 이자를 비교하여 재융자를 한 것이 손해인지 이익이 되는지 꼭 확인한다.

모기지 상환 기간이 얼마 남지 않을 경우에는 재융자를 피하는 것이 좋다. 재융자를 할 경우 다시 상환 기간이 늘어 나기 때문이다. 특히 은퇴를 얼마 남지 않았는데 재융자를 할 경우 은퇴 후에도 모기지를 내야 하는 부담이 고스란히 남게 된다.

문의 (818)439-8949

<이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장>