심상치 않은 주택 시장

요즘 주택 시장이 심상치 않다. 새해에 들어서자 마자 바이어들이 부쩍 늘어났다. 예년과 다른 풍경이다. 시즌상 부동산 시장은 3월 말이나 4월이 되어서야 바이어들이 움직이고 5월과 6월에 피크를 이룬다.

하지만 올해는 1월1일이 되자마자 부동산 시장이 후끈 달아 올랐다. 올 부동산 시장이 소강 상태에 머물 것이라는 예상이 빗나간 셈이다. 샌 페르난도 밸리의 경우 10개 정도의 복수 오퍼가 들어오고 2만달대가 넘는 웃돈을 주어야 계약이 가능할 정도이다. 2월 들어 이런 현상은 계속될 것으로 예상된다.

이 같은 예상치 못한 주택 시장의 모습에는 여러 이유가 있다.

사실 작년 말부터 이런 조짐은 있었다. ‘코어로직’에 따르면 2019년 11월 말 현재 연 가격 상승이 3.7%에 이르렀다고 했다. 가격 상승이 2019년 2월 이래 가장 높았다. 11월 비수기를 감안하면 부동산 시장의 가격이 멈추지 않고 계속 약진을 한 것이다.

왜 그럴까? 우선 고용 시장이 기대 이상으로 좋았기 때문이다. 특히 밀레니얼 세대들의 고용은 완전 고용에 가깝다. 주택이 없는 밀레니얼 세대들이 첫 내 집 장만에 대거 나섰기 때문이다. 비록 다운페이먼트를 많이 하지 않지만 고소득의 밀레니얼 세대들의 주택 구입이 붐을 이루기 시작했다.

여기에 계속 떨어지는 모기지 이자율이 부동산 시장의 활기에 한몫을 했다. 가장 낮은 이자율이었던 2012년의 30년 고정 모기지 이자율인 3.3%까지 내려갈 수 있다는 이야기가 벌써 나온다. 올 1월 초 현재 3.6%까지 내려가고 있고 계속 하락세를 유지할 것으로 전망한다. 15년 고정 이자율인 경우, 3% 미만까지 떨어질 것으로 예상되어 만약 모기지 페이먼트를 낼 수 있는 능력이 된다면 15년 고정 프로그램을 선택하는 것을 추천한다.

그리고 심상치 않는 주택 시장의 또 다른 면은 매물이 너무 적다는 것이다. 캘리포니아뿐만 아니라 전국적으로 주택 매물 부족 현상이 심각하다. 이미 가격이 높게 책정되어 나온 매물인데도 매물 부족으로 복수 오퍼가 들어 오는 것이 요즘 상황이다. LA 카운티 경우, 작년 대비 약 20%의 매물이 줄었다. 지난 8년의 평균치보다 약 4% 적은 매물이다. 반면 에스크로는 작년 대비 16% 상승했다.

이처럼 밀레니얼 세대의 점점 높아지는 주택 수요에 비해 주택 공급이 턱없이 부족하다 보니 주택 구입이 점점 어려워지고 있다. 가주의 경우 2025년까지 약 3백만채의 주택 공급이 이뤄져야 한다고 내다보았다. 하지만 매년 40만채 정도 공급에 불과해 주택 부족 현상은 계속 이어질 것이다. 이런 상황 속에서 주택 구입이 어려워지자 본격적인 주택 시장이 아직 오지 않았음에도 불구하고 주택 시장으로 바이어들의 러시가 일찍 나타나고 있는 것이다.

이런 주택 부족 현상을 해소하기 위해 내놓는 법안이 많다.

LA 경우 ADU(Accessory Dwelling Unit) 법안을 더욱 간소화해 뒷마당에 있는 가라지를 생활 공간으로 허가를 내주고 있다. 또한 150스퀘어피트 정도로 작은 ‘마이크로 아파트’ 건설도 승인하고 있는 실정이다. 고도제한을 푸는 등 주택 공급을 확대하기 위해 여러 법안들이 상정돼 통과하기도 했지만 이 역시 턱없이 부족한 주택 공급을 늘리는 데에는 한계가 있다.

LA와 LA 인근을 중심으로 매물 부족과 낮은 이자율, 그리고 고용 호조로 생긴 주택 경기의 이상 조짐은 단기간으로 끝나지 않고 향후 몇 년간 부동산 시장의 주요 현상으로 지속될 것이다. 이런 상황을 감안해서 전문가와 상의를 해서 주택 구입과 판매를 결정하는 것이 권고되고 있다.

문의 (818)439-8949

<이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장 | 출처 : 한국일보>