부동산의 경계선 분쟁

건물과 건물 사이 또는 대지간의 담장이나 표시, 또한 경계선이 정확히 구분되지 않는 경우가 많은 이 곳에서는 의외로 소유 대지의 경계선에 대한 분쟁이 있는 경우가 심심찮게 있다. 부동산의 가치가 높은 가주에서는 분쟁의 결과의 피해가 만만치 않은 경우가 대부분이다.

어느 분이 오랫동안 정들었던 이웃이 떠나고 옆집에 새로운 이웃이 이사를 왔단다. 몇달 사이좋게 지냈으나 어느날 생각지도 않은 집 경계 문제가 발생하여 아주 껄끄러운 사이가 되었다. 본인 소유로 생각하여 스프링클러까지 설치하고 예쁜 조경까지 한 정원의 일부를 그 새 이웃이 자기 소유의 땅이라는 주장을 시작하였다는 것이다. 수 년동안 당연히 본인의 소유로 생각하고 관리를 해왔던 상황이기에 본인의 입장에서는 황당하기가 그지 없었다.

위의 경우와는 별도로 외곽지역 상업용 건물에서 사업을 수년동안 운영하시던 분이 옆 빈 대지에 건물을 건설하던 이웃으로부터 사용하던 주차장의 공간이 본인의 소유라 주장하는 소송을 당한 경우도 있다. 많은 액수를 투자하여 주차장 건물을 지은 상태여서 아주 난처한 상황이었다. 그 이웃은 건물 설계과정에서 본인의 대지에 대한 측량을 하였고 그러한 과정에서 그 동안 오랫동안 당연히 여겨졌던 대지의 경계선이 잘못 된 것을 깨달았다는 것이었다.

가주에서는 부동산 거래당시에 대지 경계에 대한 측량을 따로 하지않는 경우가 대부분이다. 따라서 오랫동안 본인 대지 일부를 옆 건물주가 사용한달지 또는 그 반대의 경우가 있어도 몇년 또는 수십년 동안 모르고 지나가는 경우가 적지않다.

첫번째 분의 경우 필자가 직접 그 주택을 방문하여 보았다. 옆집의 차고가 대지 뒷마당 안쪽으로 자리를 잡았는데 그 차고의 경계선에서 직선을 그려보니 손님이 현재 정원으로 사용하고 있는 대지의 일부가 이웃집에 속하는 것 처럼 보였다. 물질적으로 대단히 큰 분쟁은 아니나 애착이 가는 정원의 일부이기에 당사자들에게는 감정적으로 무척 중요한 사안이었다.

이 경우에는 당사자들이 공동으로 비용을 부담하여 측량사를 고용하기로 하였다. 사실 처음부터 그렇게 하였으면 간단히 해결될 문제 였으나 미처 생각을 못하였던 것이다. 측량사의 측량결과 이웃이 주장하는 내용이 옳은 것으로 판명이 되었다. 그리고 미래의 분쟁을 예방하기 위하여 두 집 사이에 낮은 펜스를 그 또한 공동 비용 부담으로 설치하였다. 사실 알게 모르게 이웃사이에 차도를 설치한달지 또는 울타리를 설치하면서 옆집 대지를 넘는 경우는 흔히 있는 일이다. 본인들이 감정에 치우쳐서 이웃과 불편한 사이를 만들기 전에 쉽게 해결할 수 있는문제다.

하지만 두번째 예는 큰 규모의 대지가 분쟁의 대상이 되어서 해결 방법이 그리 간단하지 않다. 이 경우 물론 상대방이 이미 측량을 하여 일단은 해당 주차장이 본인들 대지를 일부 침범하고 있다는 증거를 확보한 상태이었다. 하지만 오랬동안 그 대지를 주차장으로 사용을 하였고 현실상 주차장과 구조물을 새 장소로 이전하는 것이 쉽지않은 상태이었기에 가능한 모든 법적인 주장과 동시에 다른 해결방법을 모색할 수 밖에는 없었다.

이 경우 일단은 현 소유주들이 해당 대지를 본인 들이 수십년동안 본인들이 소유한 것 처럼 사용하였으므로 이제는 본인 들에게 법적 소유권(ADVERSE POSSESSION)이 생겼다는 주장도 가능하다. 원래 본인 소유의 부동산이 아닌 경우도 오랫동안 본인 이 사용하고 그 외 여러 법적인 조건이 갖추어 지면 법적 소유권(ADVERSE POSSESSION) 또는 사용권 (EASEMENT)을 주장할 수 있는 자격이 생길 수 있다. 조금은 황당한 주장처럼 생각이 될수도 있으나 오랫동안 사용한자의 소유권을 인정하는 현실적인 법이다. 물론 그러한 소유권을 인정하는 데는 여러 까다로은 법적인 조건들을 충족하여야 한다. 그리고 그 자세한 내용은 차후 기회 있을 때 필하겠다.

특히 규모가 큰 대지나 건물을 구입하는 경우에는 경계선의 분쟁이 발생시 해결 과정의 복잡 뿐 아니라 비용도 막대하게 발생하는 경우가 종종있다. 따라서 특히 큰 규모의 부동산 구입시 또는 외곽 지역의 대지나 건물 구입 시에는 대지 경계선에 대한 확실한 측량을 하여 향후 발생할 수 있는 분쟁을 미리 예방하는 것을 권한다.

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<이상일 변호사>