세입자 동거인 퇴거 조건

임대 계약서에 세입자의 새 아내 이름이 없었다는 이유로 건물주가 새 아내를 상대로 건물주 허락 없이 거주한다면서 퇴거 소송을 제기했다. 최근 법원은 LA시 조례와 ‘임대 조정법’(rent control) 위반이라면서 건물주 패소 판결을 내렸다.

건물주에 따르면 2018 년 2 월에 세입자 아파트 유닛에는 성인 1 명과 아동 1 명만 거주한다는 계약이었다. 성인 2 명이 거주한 것은 계약 위반이다. 새 세입자는 건물주로부터 거주 허락을 받지 않았다. 관리인이 세입자가 다른 사람과 거주하도록 허락을 하지 않았으며, 임대 계약 집행 권리를 포기하지 않았다. 피해금과 변호사 비용을 지불하라면서 퇴거 소송을 제기했다.

임대 계약을 했던 1998년 3월 1일에, 아내를 포함한 “성인 2 명, 어린이 1 명”으로 아파트 유닛 계약 사본을 제출했다. 부부 싸움 후인 1999년 말에 첫 아내가 아파트를 떠났다. 1999년에 아파트 관리인은 성인 한 사람이 떠났으니까 계약서에 이를 반영하자고 해서 성인 1 명으로 서명해 주었다.

LA 시의 ‘임대 안정’(LARS) 조례는 기존 세입자 방에 성인 동거인이 추가 합류했다고 해서 퇴거 시킬 수 없다.

그러나 건물주한테는 추가 예비 입주자에 대한 승인 또는 거절할 권리가 있지만 부당하게 승인을 보류하면 안 된다고 규정되어 있다.

법원은 건물주가 추가 입주자 승인을 합리적으로 보류한 경우에만 임대 계약 위반 퇴거를 심리한다고 했다.

세입자는 현재 주인과 관리인 그리고 과거 주인과 대리인은 세입자의 아내가 함께 거주한다는 사실을 알고서 임대료를 수락했다고 주장했다. 퇴거 통고를 받았을 때는 어린애는 성인이 되어 다른 곳으로 떠났다. 1998년에는 첫 아내 대신 새 아내와 살고 있었다. 새 아내가 4년 전부터 거주하고 있다. 아파트 관리인은 임대료를 새 아내로부터 받았고, 서로 자주 대화하는 사이이다. 새 건물주가 세입자를 퇴거시키려고 새 계약서에 서명하도록 강요한 것이다. 조례에 따르면 세입자는 추가 세입자 거주를 반대하는 것은 불법이기에 건물주로부터 수락 허가를 받지 않아도 된다. 건물주가 비합리적으로 새 동거인을 승인하지 않은 것은 조례 위반이다. 임대 계약을 위반한 사실이 없으며 새 동거인을 수용한 것이라고 주장했다.

법원은 과거 건물주는 성인 2 명이 거주하는 것을 알고 있으면서도 임대료를 받았고, 건물주는 임대 조정법 위반과 시 조례 위반이다. 퇴거 권리를 포기한 것이다. 임대 계약에 명시된 인원에 초과된 새 세입자가 기존 세입자의 동거인이나, 첫 번째 또는 두 번째 부양 자녀인 경우 또는 기존 세입자의 두 번째 부양 자녀 또는 성인 세입자의 새 성인 동거인에 대해서는 건물주가 이들에 대해서 입주 거부를 제한할 권리가 없다. 법적 퇴거 사유가 충족되지 않았다.

건물주는 성인 추가 세입자에 대한 수락 또는 거절을 할 수 있다. 하지만 기존 입주자의 한 성인 배우자에 대해서는 제외된다. 건물주는 세입자가 퇴거 당할 조건이 충족되지 않았는데도 퇴거를 시작한 것은 법 위반이다. 성인 동거인이 거주했을 때는 건물주한테 허락을 안 받아도 된다. 건물주가 추가 입주자 승인에 합당한 기간은 일반적으로 새 세입자를 수용 또는 부결 할 때의 시간을 말한다. 그러나 이 사건에서는 이러한 시간을 요구할 수가 없다.

또한 조례는 추가된 세입자한테 임대료를 더 받을 수 있는 것 외에는 허용하지 않는다. 하지만 1999년 임대 계약 시에 세입자가 2 명이었기에 임대료를 추가 인상시킬 수도 없다. 현 세입자 아내가 세입자의 어린애와 교환된 것이다. 조례에는 세입자의 방에 세입자가 증가되었다고 해서 건물주한테 통고해야 한다는 규정이 없다. 법원은 건물주가 세입자한테 모든 소송 비용과 경비를 지불하라고 판결했다.