감정 (어프레이절)

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감정은 부동산의 시장 가치를 결정하는 과정이다. 부동산 자체의 컨디션 또는 상태를 확인하는 홈 인스펙션과 다르다. 주로 부동산의 현재 시장 가치 즉, 달러로 얼마나 하는지를 결정하는 과정과 그 결과로 나온 가격에 대한 의견이 감정이다.

그런데 요츰처럼 부동산 호황기에 겪게 되는 현상 중 하나가 복수 오퍼와 이에 따른 감정가 문제이다. 바이어들이 복수 오퍼 때문에 웃돈을 주고 계약을 체결하는 경우가 많다. 정작 복수 오퍼를 뚫고 천신만고 끝에 에스크로에 들어갔지만 가파르게 오른 가격을 따라잡지 못한 감정 가격으로 인해 주택 매입을 포기하는 경우가 종종 있다.

최근 전미 부동산 협회 조사에 의하면, 전체 부동산 거래중 약 23%가 감정(어프레이절) 문제로 거래가 지연된다고 한다. 그리고 전체 거래의 약 12%는 감정 문제로 거래가 중단된다고 한다. 부동산 가격은 시간에 따라, 시장 상황에 따라 오르락 내리락한다. 특히 단기간에 급격히 오르거나 내릴 때에는 은행의 주문에 의해 행해지는 감정가격 산정은 이에 미처 따라가지 못해 거래 가격과 감정 가격에 차이가 생긴다.

 

이에 올해 초에는 급격히 오른 가격때문에 일부 은행에서는 감정을 아예 유예하기도 했다. 감정을 하는 것이 무의미한 것으로 간주한 것이다. 이럴 경우 바이어와 셀러 사이에 감정 결과에 대한 부담이 사라지고 거래 과정이 수월해진다. 바이어로서는 감정비를 아낄 수 있는 장점도 있다.

그런데 까다로운 렌더의 경우 감정을 중요시 여긴다. 이럴 경우 융자 승인을 받는데 애를 먹을 수 있다. 최근 예를 들어보자. 지난 달 에스크로 중에 감정 문제가 불거져 셀러가 애를 먹은 적이 있다. 워낙 안정된 지역이라 최근 6개월동안 시장에 매물이 나오지 않았다. 즉 비교할 만한 매물이 없었다.

이 단지는 사이즈는 작지만 단지가 우수해 타 단지보다 높은 가격에 팔린다. 그래서 다른 동네에서 팔린 주택들의 매물과 그 차이점을 미리 분석해서 감정사에게 제시했다. 하지만 감정사가 단지나 동네를 고려하지 않고 기계적으로 사이즈와 방 개수만을 고려해 한참 낮게 감정가를 매기는 바람에 에스크로가 깨질 위험에 처했었다. 다행히 반박 절차를 거쳐 2차 감정을 하여 다행히도 에스크로를 잘 마쳤다.

감정사는 은행에 소속되어 있지 않고 독립적으로 감정을 행한다. 그리고 감정사는 보수적으로 감정을 하기 때문에 시장 가격을 잘 반영하지 못할 경우가 많다. 바이어들이 인터넷을 자주 이용해서 주택의 감정 가격을 알아보는 경우가 있다. 질로우닷컴을 비롯한 여러 부동산 포털 사이트에 가보면 주택의 감정 가격에 대해 아주 자세히 나온다. 예전에는 현실성이 없었는데 요즘에는 AI의 도움으로 상당히 비슷한 편이다.

하지만 컴퓨터 프로그램으로 하는 만큼 데이터에 오류가 있을 수 있으므로 맹신하지 말고 감정사나 에이전트같은 전문가와 확인을 하고 인터넷 정보는 참고 자료 정도로만 쓰길 바란다.

8월 현재 엘에이 카운티 경우 주택 중간 가격이 83만으로 지난 달 대비 2.5%, 작년 대비 19.8% 올랐다고 한다. 계절적 요인으로 잠깐 주춤한 사이 감정 문제가 불거저 나올 기미가 있다. 셀러 바이어는 지혜롭게 감정 문제를 잘 해결하여 거래를 성공하여 내집 마련의 기쁨을 누리길 빈다.