모기지 이자가 결정되는 요인

주택 가격은 아직도 끝이 어딘지 알 수 없을 정도로 오르고 있다. 많은 사람들은 올해를 정점으로 이자가 오르면서 집 가격이 떨어질 것이라 예측 하고 있으나 아직 집 가격이 하락할 기미는 보이지 않고 있다. 더욱이 팬더믹으로 현금이 많이 풀렸는데 은행에서는 이자를 1%도 주지 않으니 당연히 남아도는 자금들이 주식과 부동산으로 유입되고 있는 실정이다. 아직도 모기지 이자는 2% 후반에서 3% 초반대를 유지하고 있다. 집을 사려 하시는 분들이나 재융자를 계획하시는 분들은 항상 모기지 이자에 관심이 많으시다. 이자가 페이먼트를 결정하기 때문이다. 아래 무엇이 모기지 이자를 결정 하는 것인지 크게 3 가지로 나누어 본다.

1. 현 경제상황(The Economy) - 현재 미국의 경제 상황에 따라 모기지 이자가 오르고 내리고 한다. 주로 경제가 좋아진다고 하면 이자가 오르고 나빠진다고 하면 이자가 내려가는 경향이 있다. 예를 들어 정부의 실업률 발표가 올라간 것으로 나오면 경기가 좋지 않다는 징조이니 이자가 내리고 실업률이 떨어지면 이자가 오르는 것이다. 특히 주택 채권(Mortgage-backed security(MBS))의 거래가격이 오르면 이자가 떨어진다고 한다. 그 이유는 모기지 채권은 집을 담보로 하기 때문에 경기가 좋지 않으면 많은 투자가들이 안정된 이 채권으로 몰리기 때문에 채권 가격이 오르는데 이것은 경기가 좋지 않음을 의미하고 이자가 내려가게 된다. 많은 분들은 Fed(Federal Reserve Board)가 모기지 이자를 올리고 내린다고 생각하는데 그렇지는 않다. 단지 보이지 않는 손으로서의 역할을 한다. 즉 이자가 너무 오르면 모기지 채권을 사들이면서 이자를 조정하는 역할을 하기도 한다.

2. 본인 자신(Borrower) - 자신이 받을 수 있는 모기지 이자는 자신의 현재 처지에 따라 달라질 수 있다. 크게 3 가지로 나누어 살펴 볼 수 있는데 그중 하나는 크레딧 점수와 신용에 보고된 내용들이다. 가령 최근 3년 전에 뱅크럽시를 했다면 융자를 받는다 해도 좋은 이자를 받을 수 없다. 또한 크레딧 카드 빚이 목에 차서 점수가 많이 내려갔다면 그것도 좋은 이자를 받을 수 없는 이유이다. 따라서 재융자를 하거나 주택 구입에 나서려면 미리 자신의 크레딧 점수를 확인하고 잘못된 것이 있는지 확인하는 것이 현명하다. 두 번째로 확인 해야 할 것은 얼마나 다운을 할 것인가 이다. 자신이 좋은 크레딧을 가졌다 하더라도 다운이 적으면(예를 들어 20% 아래일 경우) 30%-40% 다운 하는 사람과 같은 이자를 기대하기 어렵다. 마지막으로 소위 Debt-to-income ratio라는 것이 있는데 이는 수입대비 주택 구입에 따라 나가는 페이먼트의 비율을 말한다. 쉽게 말해 모기지와 재산세, 보험, 관리비 그리고 현재 나가고 있는 모든 페이먼트보다 현재 버는 수입이 적어도 51%는 되어야 한다. 예를 들어 수입이 월 만 불인데 현재 내야할 집 페이먼트와 나가야 한다는 다른 페이먼트의 합계가 4,900불이 넘는다면 좋은 모기지 이자를 받을 수 없다. 만약 다운을 25% 이상 하고 현재 크레딧이 좋다면 이지닥으로 융자를 받을 수도 있지만 이자가 4%가 넘는 것을 감수 하여야 한다.

 

3. Mortgage lender - 어떤 은행을 가는가에 따라 모기지 이자가 달라질 수 있다. 어떤 은행들은 자신들이 너무 바쁠 경우 이자를 올리는 경우가 있다. 자신들은 바쁘니 일단 다른 곳에서 론을 받으라는 무언의 신호이다. 하지만 이를 알지 못하고 융자를 신청하여 이자를 높게 받으면 손해인 것이다. 또한 어떤 은행들은 집만 잡고 론을 주는 Hard Money Loan 이 전문이라 일반 모기지이자에는 신경을 별로 안쓰는 경우가 많다. 통계에 의하면 단지 30%의 borrower들이 자신들의 모기지를 할때 샤핑을 한다고 한다. 또 75%의 borrower들은 단지 1 군데 은행에만 융자를 신청한다고 한다.

물건을 살 때 자신이 발품을 많이 팔아야 좋은 양질의 물건을 살 수 있듯이 융자도 자신이 자신의 처지를 미리 잘 알고 주택 구입이나 재융자에 나서기 전에 준비를 해 놓은다음 은행도 여러군데 알아보면 좋은 결과를 얻을 수 있을 것이다. 눈에 보이는 이자보다는 보이지 않는 본인 내면의 이자를 확인하고 준비함이 바람직하다.

http://www.koreatimes.com/article/20211114/1389217