모기지 이자율 하락에도 주택 가격 상승 지속: 주택 시장 침체는 없을까?

최근 30년 만기 고정 모기지 이자율이 6.35%로 하락하면서 주택 구매자들에게 반가운 소식이 전해졌습니다. 이는 지난해 8%대까지 치솟았던 이자율에 비해 큰 폭으로 떨어진 것이지만, 주택 가격은 여전히 상승세를 이어가고 있어 기뻐하기엔 이른 상황입니다. 실제로 2012년 이후 매년 주택 가격이 상승하면서 사상 최고가를 기록하고 있으며, 올해 들어서도 가격 하락은 크게 기대되지 않고 있습니다.

2022년 말 주택 시장에 다소 정체된 움직임이 있었으나, 올해 들어 다시 반등하며 전국적으로 주택 가격이 오르고 있습니다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 따르면, 6월의 재판매 주택 중간 거래 가격은 42만 6,900달러로 사상 최고치를 경신했고, 7월에는 소폭 하락했지만 여전히 연간 대비 상승세를 유지하고 있습니다. S&P 코어로직 케이스-실러 주택 가격 지수 또한 전국적으로 주택 가격 상승을 뒷받침하고 있습니다.

주택 매물 부족이 상승세의 주요 원인

주택 가격 상승의 가장 큰 요인은 공급 부족입니다. 자본주의 시장에서 가격은 수요와 공급에 따라 결정되는데, 주택 매물이 여전히 부족해 수요를 충족시키지 못하고 있습니다. NAR에 따르면, 7월 주택 매물은 4개월 치 수준으로, 수요와 공급의 균형점인 6개월 치에 훨씬 못 미칩니다. 모기지 이자율이 하락했음에도 불구하고 매물이 늘지 않으면 주택 가격 하락은 기대하기 어렵습니다.

주택 시장 침체 우려, 근거 없다?

일부에서는 주택 시장 침체에 대한 우려를 제기하고 있지만, 대다수 전문가들은 이를 일축하고 있습니다. 타이틀 보험업체 퍼스트 아메리칸 파이낸셜의 수석 이코노미스트 마크 플레밍은 "매물이 부족한 상황에서 침체는 없을 것"이라고 전망했습니다. 또한, 많은 전문가들은 최근의 모기지 이자율 급등이 오히려 주택 시장을 왜곡시켰고, 이자율이 하락하면서 기다리던 수요자들이 다시 시장에 진입해 주택 가격 상승을 더욱 부추길 것으로 보고 있습니다.

현재 상황, 2008년과는 다르다

2008년의 주택 시장 붕괴와 현재 상황을 비교해보면, 두 시기는 확연히 다릅니다. 당시에는 허술한 대출 관행으로 누구나 쉽게 대출을 받아 집을 살 수 있었고, 그 결과 과잉 공급된 주택으로 인해 시장에 거품이 발생했습니다. 그러나 현재는 대출 규제가 강화되어 자격이 안 되는 사람은 대출을 받기 어려운 구조로 변화했습니다. 주택 보유자의 재정 상태도 훨씬 더 안정적이며, 주택 자산 비율 또한 높습니다. 이러한 조건 덕분에 시장은 웬만한 충격에도 버틸 수 있는 체력을 갖췄습니다.

주택 가격 하락보다 상승 요인이 더 많다

최근 낮은 이자율로 주택을 구매한 많은 보유자들은 낮은 모기지 페이먼트를 유지하고 있어, 시장 침체 가능성이 낮다는 분석이 나옵니다. 뉴욕 타임스에 따르면, 2023년 말 기준으로 모기지 대출자의 약 70%가 현재보다 약 3%포인트 낮은 이자율을 적용받고 있습니다. 또한, 주택 공급 과잉 문제도 사라졌습니다. 주택 건설 업계는 과거 실수를 반복하지 않기 위해 신규 주택 공급을 철저히 조절하고 있습니다.

결국, 높은 이자율이 주택 가격 상승을 억제하고는 있지만, 여전히 신규 수요와 매물 부족이 가격 상승 요인으로 작용하고 있습니다. 이 두 가지 요인이 동시에 존재하는 상황에서 주택 가격이 크게 오르거나 떨어지지 않겠지만, 이자율이 더 하락하면 주택 가격이 다시 급등할 가능성이 크다는 분석입니다.

 

 

[출처 한국일보]

http://www.koreatimes.com/article/20240911/1529654