복수오퍼 시대… 철저한 주택구입 전략을

복수오퍼 시대가 다시 찾아왔다. 한 채의 매물에 여러 명의 바이어가 오퍼를 제출하는 복수오퍼 현상이 주택시장 회복 조짐과 함께 빠르게 확산중이다. 활황이라고 볼 수 있는 뚜렷한 현상을 찾아볼 수 없음에도 불구하고 이상 매물부족 현상으로 주택시장 곳곳에서 과열 구입경쟁 양상이 나타나고 있는 것. 선호지역에 매물이 나오면 10건 이상의 오퍼가 제출되는 일은 이제 예삿일이 돼버렸다. 일부 지역에서는 바이어가 보호조항을 포기하는 등 출혈 경쟁으로까지 번지며 우려를 낳고 있다. 예상치 못한 복수오퍼 현상에 처음엔 고개를 갸우뚱하던 바이어들은 오퍼를 몇 차례 제출해 본 뒤 갑자기 변화된 주택시장 상황을 적응하느라 어려움을 겪고 있다. 그래도 올해가 주택구입 마지막 기회라는 기대에 매물이 나올 때마다‘도전’하는 바이어가 오히려 늘고 있다. 전문가들은 조언은 한결 같다. 매번 오퍼 제출 때 구입가능 한도 내에서 최상의 오퍼를 작성하라는 것. 다시 찾아온 복수오퍼 시대에서의 생존전략을 소개한다.

오퍼 때‘사전융자 승인’함께 제출
2개월치 주택비용 등 현금자산 입증
셀러 요구사항 파악 맞춤형 오퍼 작성

■렌더를 항상 대기시킨다

대부분의 바이어들이 집을 보러 다니기 시작한 뒤 렌더와 대출 상담을 시작한다. 그나마 주택 구입에 열의가 있는 바이어는 매물 샤핑과 대출상담을 동시에 시작하지만 그래도 경쟁력이 떨어진다는 것이 일선 중개업자들의 충고다. 더군다나 요즘과 같은 복수오퍼 시대에 대출상담을 사전에 끝내 놓지 않으면 오퍼 제출 때마다 쓴잔을 마시기 십상이다.

대출상담에 나서려면 크레딧 보고서를 발급 받아야 하고 소득 및 자산 증명서를 제출해야 하는 등 준비가 꽤 필요하다.

이같은 이유로 대출상담을 뒤로 미루는 바이어들이 많은데 구입경쟁이 과열되고 있는 시기에서는 어림도 없는 소리다. 매물을 보러다니기 전 우선 렌더와의 대출상담을 통해 대출 한도액을 파악해야 매물 샤핑기간도 단축된다.

만약 마음에 드는 매물을 찾아 오퍼를 제출할 시기가 되면 렌더를 통해 ‘사전 융자승인서’(pre-approval letter)를 발급받아 오퍼와 함께 제출하는 것은 기본이다. 경쟁이 워낙 심해 오퍼 제출에 필요한 서류 준비가 하루라도 지연되면 경쟁에서 밀린다.

렌더를 통해 융자 승인서를 즉시 발급 받으려면 렌더가 요구하는 서류들을 미리 미리 제출하도록 한다. 서류 제출 후에도 은행잔고 증명서나 소득 증명서 등에 변동이 발생하면 렌더 측에 즉시 통보해야 원활한 승인서 발급이 가능하다.

■현금 자산 최대한 끌어 모아야

현금 구매 바이어가 왕처럼 대접받는 시대다. 구매대금 전액을 현금으로 지불할 경우 오퍼 금액이 낮아도 셀러 측의 수락을 받는 경우가 흔하다. 그러나 생애 처음으로 집을 구입하려는 바이어나 요즘과 같은 불경기에 주택구입 대금 전액을 현금으로 준비하는 일은 거의 불가능하다. 일부 외국인 바이어나 부동산 전문 투자자를 제외하고 말이다.

그래도 올해 주택 구입에 ‘올인’하기로 결심했다면 주택 구입에 필요한 현금 자산을 최대한 끌어모아 구입 능력을 향상시킨다.

대출에 필요한 최소 다운페이먼트 자금 준비는 기본이고 주택거래 때 지불해야 하는 클로징 비용과 구입 완료 후 납부해야 하는 모기지 페이먼트, 건물 보험료, 재산세 등 주택비용 2달치 이상을 준비해야 셀러 측이 안심하고 오퍼를 검토한다. 때로는 계약금 금액을 조금 높이는 방법으로 오퍼 경쟁력을 향상시키기도 하는데 역시 현금 자산이 준비되어야 가능한 방법이다.

■셀러 맞춤형 오퍼 작성

무작정 높은 가격의 오퍼를 써내기 보다는 셀러 측에게 필요한 오퍼를 작성하는 것이 중요하다. 예를 들어 셀러가 집을 파는 이유가 무엇인 지, 판매 후 어떤 이사계획을 갖고 있는 지, 원하는 주택거래 마감일이 있는 지, 바이어에게 특별한 요구사항이 있는 지 등을 파악해 오퍼에 포함시킨다.

만약 셀러가 주택거래 마감일을 최대한 앞당기고 싶어 한다면 셀러가 원하는 마감일을 오퍼에 적는다. 또 셀러가 집을 판 뒤 임시로 임대를 해야 하는 상황이라면 한달 정도 셀러 측에게 무료 임대를 제공한다는 조건을 오퍼에 포함시키면 셀러가 오퍼를 수락할 확률이 높아진다.

■홈 인스펙션 미리 실시

홈 인스펙션을 실시하지 않고 주택을 구입하는 행위는 전혀 권장되지 않는다. 겉으로 보기엔 멀쩡해도 속에 어떤 결함이 도사리고 있는지 모르기 때문이다.
건물상태에 대한 점검 없이 주택을 구입하면 각종 수리비 부담은 모두 바이어 몫이 된다. 그래서 대부분의 주택 구매조건에 홈 인스펙션에 대한 조건을 포함시키는 이유다. 이 조건은 바이어를 보호하는 조항이지만 요즘처럼 구입 경쟁이 심한 시기에는 오히려 부담으로 작용하기도 한다.

그렇다면 홈 인스펙션 조건을 삭제해 경쟁력을 있는 오퍼를 작성하면서도 건물상태에 대한 위험부담을 없애는 방법은 없을까? 오퍼 제출 전에 조금만 부지런함을 보여도 얼마든지 가능하다. 원하는 매물이 나오는 즉시 집을 보러 가되 사전에 의뢰한 믿을 만한 홈 인스펙터를 대동하는 것이다.

이미 비어 있는 집이라면 충분한 시간을 두고 ‘약식’ 홈 인스펙션을 실시한다. 오퍼를 제출하지 않고도 건물상태를 상당부분 점검하는 것이 가능하다. 만약 홈 인스펙터로부터 상태가 양호하다는 평이 떨어지면 오퍼에서 홈 인스펙션 조건을 빼 경쟁력을 갖춘 오퍼를 작성할 수 있다.

■감정가 조건도 삭제

셀러들이 꺼려하는 주택구매 조건 중 하나가 바로 주택 감정가에 대한 조건이다. 감정가가 거래 가격보다 낮게 나오면 바이어에게 주택구매 계약 취소권이 주어지는 것이다.

최근까지도 낮은 감정가로 인해 주택거래가 중도에 무산되는 사례가 많아 셀러들이 주의하는 부분이기도 한다. 그러나 주택시장 상황이 호전되면서 낮은 감정가 사례가 개선되는가 하면 주택 감정가 조건을 아예 빼버린 ‘공격적인’ 오퍼까지 출현하고 있다.

감정가 조건이 삭제된 오퍼는 감정가가 거래 체결 가격보다 낮게 나와도 바이어 측이 차액을 책임져 주택거래를 끌고 가겠다는 의지를 담은 오퍼다. 우선 지역 주택시세 추이를 잘 파악해야 감정가 조건 삭제에 따른 손해를 줄일 수 있다. 시세가 상승하는 지역이라면 감정가도 개선되고 있는 것으로 파악해 감정가 조건을 빼도 어느 정도 안심할 수 있겠다. 다운페이먼트, 클로징 비용 외에도 현금 자산이 넉넉히 준비됐을 때 활용 가능하다.

■ ‘에스컬레이터’ 조항

에스컬레이터 조항은 ‘웃돈’을 얹어 주는 조항으로 상당한 뱃심과 함께 주의가 필요한 전략이다. 에스컬레이터 조항이란 복수오퍼가 예상될 때 최고가 오퍼에 일정 금액을 더 얹어 주겠다는 내용을 담은 조항이다. 오퍼 가격을 제외한 다른 오퍼 조건에 자신이 있지만 치열한 경쟁이 예상되고 경쟁 바이어들의 오퍼 가격을 예측하기 힘들 때 활용하면 좋다. 역시 지역 시세 추이를 정확히 파악하고 있어야 하고 현금 여유분이 확보됐을 때 가능한 전략이다.