11월에 매물이 줄어들 수 밖에 없었다

지난 11월에 보여진 주택매매 실태와 관련, 주택 가운데 기존주택의 매매가 1년전에 비해 1.2% 줄어든 것으로 집계됐다. 이는 줄어든 양에 의해 주목된 것이 아니라 줄어들었다는 사실 자체에 더 주목이 된 것이다. 
기존 주택의 매매가 줄어든 것은 무려 2.5년만에 처음 보여진 것이어서 더 충격이 되는 양상이다. 

특히 올들어서 주택 매매의 늘고 줄음의 차이가 지난해 보다 더 커졌기 때문에 아직 12월의 매매 통계가 나오지 않은 상황에서 더욱 돋보이고 있다. 
이같이 11월들어 기존주택의 매매가 줄어든 이유에 대해 전문가들은 5가지의 이유를 들어 설명한다. 

여러차례 지면을 통해 지적했던 것을 올 한해를 마감하는 시간때에 다시한번 정리해 본다. 

1. 모기지 이자율의 인상이 시장의 동향을 주춤거리게 했다. 
지난 6월에 들어서면서 이자율은 상승세를 두드러지게 보였다. 그럼에도 불구하고 주택의 매매는 여름들어 크게 늘어나는 모습이었다. 
하지만 그 여세는 점차 줄어 9월에 들어서면서 결국은 주택수요가 모기지의 이자율 상승과 그에 따른 부담의 증가에 대한 비교에서 역작용, 줄어들게 했다. 
모기지 이자율은 30년 고정의 경우 5월의 3.5%대에서 6월에는 무려 1%포인트가 오른 4.5%를 보였다. 

물론 이 자체도 아직은 전반적인 시각에서 그리 높은 편은 아니나 상승의 속도가 너무 빨라 격차를 눈에 띠게 보이면서 수요를 다소 억제시켰다. 
이때까지 집을 팔려는 이들은 집값의 동향을 큰 상승세가 나타나는 것으로 알고 집값을 올려내놓는 경향이 짙었기 때문에 더욱 부담을 크게 하는 것으로 간주됐다. 
이자율의 상승은 그 자체로 부담이 된다. 한달에 1000달러를 상환해야 하는 이들은 이자율이 3.5%대에서는 22만2000달러 가격의 주택을 구입할 수 있었으나 4.5%대에서는 규모가 19만7000달러 수준으로 감소하게 된다. 

2. 가격 인상은 사려는 이들이 더 이자율에 예민하게 만들었다. 
집을 팔려는 이들이 가격대를 신속하게 올려잡는 상황에서 올라가는 이자율은 집을 사려는 이들에 더 큰 부담을 눈으로 보게 했다. 즉 이전에 언급했듯 집을 살 수 있는 적정성(Affordability)을 떨어뜨린 것이다. 
이자율이 내려가는 상황이라면 집값을 더 올려 부르더라도 사는 이들은 수긍할 수 있지만 그렇지 못했던 것이다. 

3. 투자자들의 구매 활동 역시 줄어들었다. 
오르는 집값은 어느 새 투자자들의 여력 마져도 줄게 만들었다. 집값이 크게 떨어졌을 때에는 이를 기회로 보는 여유있는 투자자들이 마구 달려들었었으나 오른 집값에 그만큼 매력을 잃은 투자자들은 구매 수요를 자제하기 시작했었다. 
특히 집값이 많이 내려갔었던 라스베이거스를 비롯해 피닉스, 새크라멘토 등지에서는 투자자들이 대거 매입에 나서 두 자릿수 이상 비율로 집값이 올랐으나 상대적으로 그 구매력의 감소 속도는 컸다. 
한가지 긍정적인 현상은 1년전보다 기존주택의 매매수가 감소했다고 하지만 그 가운데에서 보여지는 압류나 숏세일 등의 경우는 줄어들었다는 점이다. 
1년전에 비해 이같이 비정상적인 주택의 매매는 무려 37%가 줄어든 모습이며, 반대로 정상적인 집의 매매는 9%가 늘었다는 점이다. 

4. 주택시장에 무영향이라던 정부폐쇄는 결국 악재였다. 
지난 10월 1일부터 16일간 이어졌던 연방 정부의 일부 폐쇄는 비록 주택시장에 미친 영향을 측정하기 어렵다는 전문가들의 판단에도 불구하고 결국 악영향을 미친 것으로 봐야 한다는 지적이다. 
연방 정부의 폐쇄는 주택관리부서의 모기지 작업을 마비시켰음을 상기해 보면 영향이 없다고 할 수 없다. 

5. 아직도 주택시장에 매물은 충분치 않아. 
지난 10월에 비해 주택시장의 매물은 줄어들었다고 하겠으나 지난해 같은 기간에 비해서는 여전히 5% 가량 많은 편이다. 1년전에 비해 매물이 늘어난 것은 지난 2011년 이래 2년만에 나타난 현상이다. 
그럼에도 불구하고 여전히 주택시장에서 들리는 말은 고객들이 에이전트들에게 사려는 집을 보려하면 매물이 적다고 말한다는 것이다. 에이전트들 사이에서는 아직 충분한 매물이 없다는 것을 언급하고 있다. 
DC내 리얼터인 도너 애반스는 매물이 많은 경우 더 많이 팔아 매매수를 늘릴 수 있는 것이라고 전제하면서 지난 11월의 경우 주택시장에 나왔던 매물들의 절반은 단 56일만에 팔려버리는 형국이었다고 매물 부족의 사례를 설명했다. 

 [워싱턴 중앙일보]