[올 상반기 주택매매]
주택시장이 봄과 기지개중이다. 주택 거래량이 모처럼만에 증가세다. 지난 2년과 같은 활황을 기대하기는 힘들지만 올해 주택시장 전망 역시 나쁘지 않다. 실수요 구입자들의 주택 구입이 증가하면서 올해 주택 매매가 많이 이뤄질 전망이다. 만약 그동안 주택 처분 기회를 놓친 셀러들은 올해를 마지막 기회로 삼고 적극 나서야하겠다. 더딘 시세 회복으로 주택 처분시기가 지연된 셀러들은 올 상반기를 주택 판매 마감시한으로 삼으라는 것이 전문가들의 충고다.
■ 매물 부족=주택 처분 적기
구입할 만한 집이 없다. 본격적인 봄철 성수기에 진입해 바이어들이 하나둘씩 늘고 있지만 주택 매물이 부족하다. 주택 구입 인기지역에서는 올해도 어김없이 셀러스 마켓이 예상된다. 매물은 적은 반면 주택 구입 수요가 높아 주택 거래 때 셀러 측이 ‘칼자루’를 쥔 지역이다.
한인들이 주택 구입지로 선호하는 대부분의 지역에서는 올해도 매물부족 현상이 이미 시작돼 주택 구입 때 어느 정도 난항이 예상된다.
반면에 집을 팔아야 하는 셀러들은 입가에 미소가 번지는 상황이다. 1~2년 전과 같은 초강력 셀러스 마켓은 아니더라도 마음만 먹으면 주택 판매에 그다지 어려움을 겪지 않을 것으로 보인다. 현재 전국적으로 매물공급이 수요를 따라잡지 못하는 셀러스 마켓 현상이 확산중이다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)에 따르면 지난 2월중 매물 대기기간은 전국적으로 약 4.6개월. 수요와 공급이 균형을 이루는 기간을 약 6개월로 보면 현재 공급이 턱없이 부족한 셀러스 마켓이 확실하다.
매물이 부족한 셀러스 마켓에서 나타나는 일반적인 현상은 가격상승, 구입경쟁 등이다. 한마디로 셀러가 집을 팔기 위해 유리한 조건이 형성되고 있다는 것이다.
아이러니하게도 매물부족에 따른 셀러스 마켓이 형성되면 매물부족 현상은 더욱 심화된다. 집을 팔고 싶어도 재구입할 만한 집이 없다는 판단에 집을 내놓지 않고 붙드는 현상이 뚜렷해지기 때문이다. 따라서 집을 팔 계획이라면 가격이 조금 더 오르기를 기대하기보다는 셀러스 마켓이 진행 중인 올 상반기에 집을 내놓도록 한다.
■ 현금 구매율 갈수록 감소
올해부터 주택시장에서 주요 구매세력에 변화가 예상된다. 지난 2년간 막강한 자금 동원력을 앞세운 투자자와 외국인들이 주요 구매세력이었던 반면 올해부터는 젊은 실수요자들의 모기지 대출을 통한 주택 구입이 증가할 것으로 전망된다.
모기지 대출위험 부담이 없어 셀러들이 가장 선호하는 현금 구매 바이어들은 지난해부터 서서히 감소하기 시작했다. 2013년만 해도 전체 주택거래 중 절반에 육박했던 현금 구매 비율은 지난해 약 3분의 1 수준으로 하락했다.
현금 구매 비율은 올해 지난해에 비해 하락할 전망으로 그나마 외국인과 현금 구매자들이 주택 구입이 기대되는 올해가 좋은 조건으로 집을 팔 수 있는 마지막 기회다.
지난 2년간 주택가격이 너무 오르고 달러가 강세를 보이면서 투자자와 외국인 구매자 숫자는 내리막길을 걷고 있다. 투자자의 경우 이미 구입한 주택을 지난해부터 다시 시장 내놓기 시작하는 현상이 시작됐고 주택을 장만할 만한 외국인의 경우 이미 거의 다 구입을 마친 상태다. 내년부터는 투자자와 외국인 바이어의 비율이 더욱 낮아질 것으로 예상되기 때문에 올해를 주택 처분 기회로 삼는 편이 좋다.
■ 이자율 상승=구입 수요 감소
본격적인 주택 거래 시즌과 함께 마치 선물처럼 모기지 이자율이 다시 떨어졌다. 슬금슬금 오르던 모기지 이자율은 연방준비제도이사회의 기준금리 인상시기가 빨라야 여름이라는 전망과 함께 방향을 전환했다. 오르던 이자율이 떨어지면 이자율에 민감한 주택 수요가 요동친다. 낮은 이자율이 언제 오를지 모른다는 불안감에 대기 중이던 주택 수요자들이 쏟아져 나오게 마련이다.
올 봄 낮은 이자율을 활용, 주택 구입에 나서려는 바이어들이 대거 증가할 것으로 전망된다. 그러나 여름을 기점으로 이자율이 조금이라도 오르기 시작하면 주택 구입 수요는 썰물처럼 빠질 것이 확실시 된다. 연방준비제도이사회가 지난 수년간 벼르고 벼르던 금리인상이기 때문에 일단 금리인상이 시작되면 주택 수요에 영향을 미칠 것이 불을 보듯 뻔하다. 여전히 낮은 금리가 잠시 휴식 중인 지금이 주택을 구입하기에도, 처분하기에도 적기라고 할 수 있다.
■ ‘임대 → 구입’ 전환 수요 증가
올 봄에는 한동안 주택을 임대해 오던 세입자들도 주택 구입 물결에 가세할 기세다. 임대료가 올라도 너무 오르고 있기 때문이다.
올해는 안 오르겠지 했지만 집주인으로부터 어김없이 임대료 인상 통보를 받으면 내 집 장만에 대한 마음이 간절해질 수밖에 없다. 올해는 고임대료에 허덕이던 세입자들의 주택 구입이 예년에 비해 훨씬 수월해질 전망이다.
지난해 연말부터 다운페이먼트 비율을 낮춘 모기지 대출 프로그램이 줄줄이 발표돼 세입자들의 주택 구입을 측면 지원 중이다. 일자리가 늘면서 주머니가 두둑해진 젊은층 역시 그동안 얹혀살던 부모 집에서 나와 독립하는 등 내 집 마련 물결에 동참할 것으로 전망된다.
‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 조사에 따르면 지난 5년간 전국 70개 대도시 지역의 임대료는 무려 약 15%나 폭등했다.
전문가들은 임대료 상승폭이 주택 구입으로 전환되는 시점에 다다른 것으로 현재 진단중이다. 임대주택 공급은 여전히 부족한 편으로 당분간 임대료 하락은 기대하기 힘들기 때문에 임대에서 구입으로 전환되는 수요가 올해부터 증가할 전망이다.
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