숏세일하면 집 관련 모든 빚 해결
차압시 크레딧 회복에 3~5년 걸려
지난 몇 년 동안 모기지 이자율이 사상 최저를 유지하면서 주택 가격이 계속 오르고, 특히 경기 회복이 빠른 캘리포니아는 다른 주보다 가격이 더 많이 올랐다. 그리고 걱정과는 달리 영국의 브렉시트사태로 인해 오히려 낮았던 이자율이 더 내려가 미국 주택시장이 활력을 받고 있다.
그러나 아직도 미 전국에 페이먼트가 30일 이상 연체된 주택이 약 500만 채 정도 된다고 한다. 그 중 약 270만 채는 이미 차압절차가 시작되었고 나머지 220만 채도 아직은 압류절차가 시작되지 않았어도 걱정스러운 것은 마찬가지다.
그래서 집을 포기해야만 하는 분들을 위하여 숏세일과 차압에 대해 알아본다.
우선 숏세일이란, 집값의 하락으로 현재 소유주택에 남아있는 은행 대출금보다 낮은 가격으로 집을 팔아서 은행의 빚을 갚아, 집은 잃었지만 집에 걸려있던 큰 빚에서 벗어나는 방법이다. 그러나 은행 빚을 모두 갚지 못하기 때문에 그 다 갚지 못하는 부분을 은행의 허가를 얻어서 처리하는 것이다.
숏세일을 하게 되면 은행이 당연히 손해를 보지만 그래도 숏세일을 승인하는 이유는 숏세일로 처리하면 차압보다는 상대적으로 적은 비용에 더 높은 가격으로 처리할 수 있기 때문이다.
그러면 숏세일을 한 주택소유주에게는 어떤 영향이 있을까. 우선 세금문제인데 은행에서는 숏세일을 한 셀러가 다 갚지 못한 융자차액을 소득으로 간주하여 1099C를 발행한다. 그러니 숏세일 셀러는 살던 집을 잃어버린 후에 많게는 몇만 달러에 달하는 소득세를 내게 되는 것이다. 이런 불합리함 때문에 많은 주택소유주가 숏세일을 포기하기도 했다.
은행은 당연히 수많은 주택을 압류해야하는 사태가 일어나게 될 테고, 말 그대로 주택 대란이 일어나 미국경기 자체가 무너져 버리게 된다. 이런 일을 막기 위하여 지난 2007년 부시 행정부 때 부채경감에 대한 임시법을 제정했는데 주택 구입시 대출을 받은 소유주가 경제사정이 어렵거나 그외 다른 여러 사정으로 숏세일 등으로 집을 처분하였을 때, 그 집이 실거주지인 경우 부부 1인당 100만 달러, 부부 합해서 200만 달러까지 세금을 물지 않아도 된다.
그 다음이 주택의 차압(Foreclosure)인데 소유주가 주택에 대한 모든 권리를 포기하며 융자회사인 은행이 소유권을 넘겨받는 것이다. 만약 차압을 당하게 되면 숏세일에 비해 불이익이 많다. 우선 숏세일의 경우 1차 융자는 물론이고 2차 이상의 융자를 비롯한 재산세 등 해당 부동산에 대한 빚을 모두 없애 준다. 다시 말해 주택으로 인해 생긴 모든 부담을 해결할 수 있지만 집이 차압이 되면 2차 이상의 대출금에 대한 모든 부담이 그냥 남게 된다. 또한, 숏세일은 크레딧 회복이 빨라 2년만 지나면 다시 융자를 할 수 있지만 차압은 망가진 크레딧 회복이 훨씬 더 오래간다.
특히 집페이먼트를 못해 은행에서 경고를 받은 후 아무 조치도 취하치 않고 있으면 대개 4~5개월 정도가 지나면 차압이 되어 집을 비워주어야 한다. 그러나 숏세일을 시도할 경우 은행 승인을 받아 바이어를 찾아 거래를 성사시키려면 1년에서 1년 반 정도의 시일이 걸려 더 오래 살 수 있는 것이 가능하다.
다시 강조하지만 집페이먼트가 밀린 소유주들은 전문 에이전트에게 바로 연락을 하여 이사비용을 비롯한 많은 혜택이 주어지는 숏세일에 대해 알아본다.