매물 부족 더 심해지고 모기지 이자율 상승
2018년 주택시장 전망
2018년에도 매물 감소로 인한 주택가격 상승이 예상되지만 거품에 대한 우려는 없을 것으로 판단되고 있다.
인벤토리 감소로 매매기간 더 빨라져
양도세 면세기간 길어지면 매물 감소
바이어 재정상태 좋아 거품 우려 없어
내년에도 인벤토리 부족으로 인해 첫 주택구입자들의 내 집 마련이 쉽지 않을 것으로 예상되고 있다.
인터넷을 기반으로 한 주택 거래 업체인 레드핀은 최근 '2018년 주택시장 보고서'를 통해 비싼 가격대의 주택 인벤토리는 2018년에 소폭 증가할 것으로 기대되지만 상대적으로 낮은 가격의 주택 인벤토리는 계속 부족할 것으로 전망했다.
또한 세제개혁에 따라 상당수 홈오너들의 '탈 캘리포니아' 현상도 발생할 가능성도 높을 것이라고 진단했다.
다음은 레드핀의 내년도 주택시장 예측이다.
◆주택 매매 속도 더 빨라진다
2017년에는 로컬 MLS에 나와있는 매물들의 25%는 주택 거래가 가장 바쁜 시기엔 2주 만에 바이어를 찾았다. 19%는 불과 1주일 만에 팔리기도 했다.
2018년에는 인벤토리 부족이 계속 이어지면서 올해보다 주택 매매 속도도 더 빨라져 매물의 30%는 2주만에 에스크로를 오픈 할 것으로 예상된다.
매물이 부족하다는 것은 곧 주택가격 상승으로 이어지므로 자금력이 부족한 첫 주택구입자들은 내년에도 힘든 오퍼 경쟁을 벌여야 될 것으로 보인다.
◆세제 개혁안에 따라 타주 이주 증가한다
가주를 포함하여 뉴욕, 매세추세츠, 뉴저지, 메릴랜드, 일리노이 등 로컬 정부의 세금 요율이 높은 주에 거주하는 홈오너들의 상당수는 세계 개혁안의 결과에 따라 세율이 상대적으로 낮은 주로의 이주를 고려하는 것으로 나타났다.
레드핀이 세금 요율이 높은 주에 살고있는 900명의 홈오너를 대상으로 설문조사를 실시한 바에 따르면 응답자의 3분의 1은 연방의회가 처리 중인 부동산 세제 개혁안의 결과에 따라 이사를 고려하겠다고 대답했다.
레드핀은 연방의회가 연간 1만달러 이상의 재산세와 모기지 이자에 대한 소득공제 상한선을 둘 경우 이에 영향을 받는 주택은 약 25%가 되는 것으로 추산하고 있다.
◆양도세 면세 조건 개정되면 매물 감소한다
현재 양도세(Capital gain tax)에 따르면 홈오너가 싱글일 경우 지난 5년중 2년을 거주했다면 주택 매각시 얻게 되는 양도차익에서 25만달러까지는 면세 혜택을 받을 수 있다. 부부라면 50만달러까지 가능하다.
그러나 새로운 부동산 관련 세금 개정안을 보면 양도세를 면제 받기 위해서는 5년이 아니라 8년중 5년을 거주하도록 되어 있다.
따라서 이러한 조항이 변경되지 않고 그대로 법으로 확정된다면 셀러들은 양도세 혜택을 보기 위해 5년을 거주할 가능성이 높아지게 되고 집을 팔려는 셀러는 더 줄어들 것으로 예상된다.
부동산 전문가들은 "5년 중 2년 거주와 8년 동안 5년을 거주해야 되는 것에는 큰 차이가 있다"면서 "지금도 인벤토리가 부족한데 세금 개정안이 그대로 확정된다면 주택 거래량에도 영향을 주게 될 것"이라고 우려하고 있다.
◆모기지 이자율이 올라간다
내년 30년 고정 모기지 이자율은 올해보다 약 0.5%포인트 높은 4.3~4.5% 정도가 될 것으로 보인다.
이 수준은 원래 2017년의 예상 이자율이었으나 트럼프 행정부의 1조달러 규모의 인프라 사업이 시작되지 않으면서 올해는 3% 후반대에 머물렀다.
하지만 내년부터는 기준금리 인상에 따른 장기적인 이자율 상승 요인이 누적되면서 모기지이자에도 영향을 미칠 것으로 예상된다.
또한 연방준비은행이 보유하고 있는 4조5000억달러(모기지 담보증권 1조7000억달러 포함) 규모의 시중 자산을 축소할 계획이어서 모기지 이자율은 내년부터 서서히 상승하게 될 가능성이 아주 높다.
모기지 이자율이 오른다는 것은 곧 모기지 페이먼트 증가를 의미한다.
◆부동산 거품은 없다
2016년만 해도 주택가격 상승폭이 커지면서 2018년에는 거품이 터질 것이라는 우려를 나타내는 사람들이 많았다. 특히 집값이 다른 곳 보다 많이 오른 LA나 샌프란시스코, 시애틀은 더 심각할 것으로 생각했다.
하지만 레드핀은 내년에 거품이 터질 가능성은 없는 것으로 분석하고 있다.
우선 리스팅 가격 대비 실제 판매가격 비율을 조사해 보면 거의 100%이거나 오히려 리스팅 가격보다 높게 팔리는 주택들이 많아졌다.
서부지역 뿐만 아니라 워싱턴 DC나 보스턴 등 동부 해안가 도시들도 리스팅 가격대비 100% 이거나 더 높은 가격에 팔리고 있다.
가격이 상승해도 집을 사려는 수요가 공급보다 더 많은 상황이어서 버블은 걱정하지 않아도 된다는 것이다.
바이어들의 재정상태는 그 어느 해 보다 안정적인 상황이어서 무리하게 집을 사려는 바이어는 10년 전에 비해 많이 줄어든 상태여서 주택가격 상승에 따른 거품 붕괴는 일어날 수 없다는 것이 전문가들의 판단이다.
<출처 : LA 중앙일보 박원득 객원기자>
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