집 살 때 '20% 다운' 옛말…요즘은 보통 3~10%

집 살 때 '20% 다운' 옛말…요즘은 보통 3~10%

모기지 다운페이 신풍속도

LA서 20% 모으려면 거의 10년 걸려
주택 구매자 76% “다운페이 20% 미만”
모기지 보험 부담 집값 상승이 상쇄해

주택을 구매하며 20% 다운페이를 준비하는 것은 보통 어려운 문제가 아니다. 이미 많은 이들이 기존 부채와 값비싼 렌트비 부담, 상대적으로 정체된 임금은 물론, 오를 대로 오른 집값 때문에 집값의 20%를 저축한다는 것은 쉬운 일이 아니다.

그래서 다운페이를 모으는데 수년씩 걸리기도 하고 특히 렌트비 상승 폭이 큰 대도시 주변에 사는 경우는 더욱 힘들다. 렌트 정보업체 ‘핫패즈(HotPads)'에 따르면 LA의 렌트 세입자가 중간값 71만7000달러인 주택을 사기 위해 20%의 다운페이를 마련하려면 무려 9년 10개월이 걸린다.

젊은 밀레니얼 세대는 특히 더 어려워 보인다. 부동산 리스팅 전문 웹사이트 ‘클레버(Clever)'가 2020년 주택 구매를 생각하고 있는 1000명을 대상으로 조사한 결과, 밀레니얼 중 70%는 집값의 20% 미만 다운페이로 집을 살 계획으로 나타났다.

특히 27%는 집값의 10% 미만만 준비되면 집을 살 것이라고 답했다. 전국부동산협회(NAR)의 조사에서도 지난해 12월 주택 구매자 중 76%는 다운페이를 집값의 20% 미만으로 했던 것으로 드러났다.

이런 식으로 요즘 20% 미만으로 주택 구매에 도전하는 경우가 늘고 있고, 부동산 전문가들은 내 집 마련을 위해 주택시장에 참여할 수 있는 새로운 방법이라고 평가하고 있다.

◆시장 상황 보고 전략 짜기

20% 다운페이는 대부분의 모기지 대출회사들이 요구하는 모기지 보험 면제 조건이다. 이에 대해 경제전문 매체 ‘비즈니스 인사이더’는 모기지 보험료 수준은 대출 이자의 0.3~1.2% 수준에 해당한다고 설명했다. 대출금 이상을 보험료 명목으로 받아내 만일에 있을 수 있는 대출 부실화에 대비하는 것이다.

그러나 시장 상황에 맞춰 반대로 생각하는 이들도 있다. 사우스다코타 ‘켈러 윌리엄스 부동산’의 크리스천 모리슨 에이전트는 집값이 빠르게 오르는 지역이라면 모기지 보험료를 내더라도 빨리 집을 사는 것이 이득이라는 입장이다. 그는 “2018년 초 정부 보조 프로그램으로 다운페이 없이 집을 산 고객이 있다”며 “모기지 보험료로 월 86달러씩을 추가로 부담했는데 지난해 말 은행에 그동안 집에 쌓인 에퀴티를 확인한 결과, 담보인정(LTV) 비율이 76%를 기록했다는 답변을 받았다”고 말했다.

통상 LTV 비율이 80% 미만이면 모기지 보험이 더는 필요 없는 것으로 받아들여진다. 대출회사는 이 비율이 78%에 도달하면 자동으로 모기지 보험을 해지 처리하고 대출자가 직접 알아보고 해지를 요구할 수도 있다.

해당 바이어는 시장이 도와준 덕분에 2년도 채 되지 않아 본인이 갖게 된 에퀴티가 20%를 넘기게 된 것이다. 모리슨 에이전트는 “집값이 오르는 속도에 맞춰 모기지 보험도 필요가 없게 된다”며 “집의 가치가 늘어나면 LTV 비율은 하락하고 그만큼 빨리 모기지 보험 부담에서 벗어나게 되는 것”이라고 말했다. 물론 20% 다운페이를 하지 않으면 모기지 이자율은 높게 책정된다. 이에 대해 모리슨 에이전트는 지역별로 차이는 있겠지만 0.25%포인트가량 이자율에 차이가 있다고 덧붙였다.

◆20% 미만 다운페이 늘고 있어

모리슨 에이전트는 지난해 직접 생애 첫 주택을 샀다. 그는 15만7700달러 주택의 5%, 7800달러를 다운페이했다. 집값의 오직 5%만 투자해 재산 증식에 나섰다는 그는 “사는 지역의 주택 감정가가 날마다 치솟고 있다”며 "다운페이가 적으면 0.25%포인트 금리는 높겠지만, 투자의 시기는 앞당길 수 있다”고 말했다.

다운페이를 모으기 위해 좀 더 저축하자며 6개월이나 1년을 기다렸다가 행동에 나서는 것보다 이득이라고 설명한다. 1년이 채 지나지 않아 15만7000달러 주택이 18만5000달러로 올랐다는 그의 성공담처럼 그 주변에는 20% 미만의 다운페이로 내 집 마련에 도전하는 경우가 90% 이상이라고 한다. 이보다 더 비싼 지역에서도 소규모 다운페이 전략은 점차 일반화되고 있다. 시애틀의 코리워터슨 에이전트는 “집값의 10% 다운페이는 새로운 기준은 아니지만, 많이 통용되는 수준”이라며 “이보다 적은 3% 다운페이만 한다고 해도 바이어가 사고자 하는 지역, 가격대와 주택 품질에는 어떤 영향도 끼치지 않는다”고 말했다.

◆월 페이먼트에 집중해야

그런데도 여전히 가장 낮은 이자율을 원하고 초기 투자금을 동원할 수 있다면 20% 다운페이 전략은 유효하다. 워터슨 에이전트는 “가능하다면 모든 바이어가 20% 다운페이를 원한다”며 “만약 다수의 오퍼와 경쟁한다면 20% 다운페이 오퍼가 보다 강력해 보이기 때문”이라고 말했다.

그러나 워터슨 에이전트는 "만약 나에게 묻는다면 집을 사는 데 중요한 고려사항은 다운페이는 아니라고 말해주고 싶다"며 “가장 중요한 건 얼마를 다운페이하든 그 이후에 매달 페이먼트를 할 수 있는 확신과 자신감"이라고 강조했다. 모기지 보험에 가입하면 모기지 월 페이먼트는 당연히 늘어난다. 개인 재정전문 웹사이트 ‘밸류 펭귄’은 이에 대해 크레딧 점수가 좋은 720~759점인 경우, 모기지 보험료로 소요되는 돈은 매년 집값의 0.41~0.5%가량 될 것이라고 분석했다. 정리하면 다운페이가 좀 부족해도 모기지 보험만 가입하면 집을 사는 데 문제가 없고 주택시장이 활발하게 성장하는 중이라면 하루라도 빨리 집을 통한 재산증식 대열에 동참할 수 있다는 설명이다.

워터슨 에이전트는 “이미 부자가 아닌 수많은 미국인에게 집에 쌓을 수 있는 에퀴티는 중요한 재산증식 방법”이라며 “집값의 20%까지는 아니지만 3%든, 10%든 준비할 수 있다면, 그리고 집을 갖고 싶다면 서두르는 것이 좋다고 고객들에게 조언하고 있다”고 말했다.

◆정부 지원 융자가 출발점

일부 요건이 되는 경우, 정부가 지원하는 프로그램을 홀가분하게 이용할 수 있으니 출발점으로 삼기에 좋다.

보훈청(VA) 대출은 전·현직 군인 등이 이용할 수 있다. 다운페이도, 모기지 보험도 필요 없으며 금리도 일반 모기지보다 유리한 천하무적이다. 대출액의 3% 미만인 ‘펀딩 수수료’만 일시불 또는 월 페이먼트로 내면 된다.

농무부(USDA) 융자는 교외와 농촌 지역에서 중간 소득층 이하가 집을 살 때 받을 수 있다. 농무부가 지정해 둔 지역 내의 주택을 살 때만 받을 수 있어 원하는 지역이 포함되는지 USDA 웹사이트(www.usda.gov)에서 확인해야 한다. 대출을 받을 수 있는 크레딧 점수에 제한은 없지만 640점 이상이고 소득대비부채 비율이 41% 미만이면 자동으로 대출이 승인된다.

연방 주택국(FHA) 융자는 3.5% 다운페이 조건이다. 크레딧 점수는 580점 이상이어야 하고 소득대비부채 비율은 43% 미만이어야 한다. 크레딧 점수가 500~579점이면 10% 다운페이해야 한다. 다만 모기지 보험에 가입해야 하고, 클로징 비용도 부담해야 하는 점을 염두에 둬야 한다.

<류정일 기자>

[LA중앙일보] 발행 2020/02/13 부동산 2면

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