[부동산 가이드] 투자용 인컴 유닛

 

투자용 부동산 시장은 계속 성장
관리회사 비용 10% 주고도 남아

어느덧 10월말을 맞이하며 날씨도 많이 선선해진 듯하다. 오늘은 가장 많은 관심을 가진 투자용 인컴유닛(Multifamily Property)에 대해 말하려고 한다.
 
세계 부동산 투자용 시장은 현재 11조4000억 달러에 달하고 있으며, 2031년에는 30조6000억 달러에 달할 것으로 예상한다. 얼라이어드 마켓 리서치(Allied Market Research) 분석에 따르면 2021년 부동산 시장에서 창출된 11조4000억 달러 중 북미가 세계 시장의 40%에 가까운 점유율을 차지했다. 그리고 부동산 가치의 증가, 도시화의 증가, 인구의 증가, 그리고 기술의 진보 등 많은 요소가 부동산 투자용 시장의 성장을 계속 촉진하고 있는 듯하다.
 
단독 주택보다 인컴 유닛을 사는 것의 장점은 한 세입자가 이사를 나가서 집이 비어 있을 때 임대료 수입 전체를 잃지 않는다는 것이다. 이것은 아주 중요한 것으로 나의 수입의 변동성이 많지 않다는 것을 나타내는 것이다. 이 구매로 모기지 이자 공제를 포함한 세금 공제 및 인센티브를 받을 수 있다. 또한 양도차익에 대한 세금 납부를 미루고 싶다면 '1031 익스체인지'를 이용하면 부동산을 팔고 다른 부동산을 구입하기 위해 그 지분을 사용할 수 있다. 정부는 그것을 매매가 아닌 교환으로 볼 것이고 이 거래로 얻은 것에 대해 세금을 내지 않아도 된다.  '1031 익스체인지'는 굉장히 매력적인 수단이기에 나중에 다시 한번 설명해 보기로 하겠다.
 
건물주로서 세탁기나 자판기를 설치하거나 주차비를 청구하거나 상업적인 목적으로 공간을 임대함으로써 추가적인 수입 수단을 창출할 수 있다.  
 
그렇다면 단점은 무엇이 있을까? 인컴 유닛을 구입하는 바이어는 갑자기 여러 가구의 집주인이 된다. 특히 처음 소유하는 부동산 소유자라면, 많은 업무와 좌절이 수반될 수 있다. 작업 부하를 줄이기 위해  관리(Property Manager) 또는 관리 회사(Property Management Company)를 고용하기로 결정하면 수익이 약 10% 감소하게 된다.  
 
거주자가 상처를 입을 위험이 높은 기타 공간과 같은 시설이나 편의 시설이 다수 있는 경우에는 높은 책임 위험을 감수해야 한다.
 
이러한 안전 및 보안 검사와 컴플라이언스 요건은 부담스럽고 비용이 많이 들 수 있다. 주식으로 안전하게 투자했을 때보다 투자 부동산의 수익률이 훨씬 더 높지만, 위험도 높을 수도 있다. 또한, 만약 지역의 부동산 시장이 어려움을 겪고 있고, 건물을 처분하고 싶다면, 가격이 팔 만한 가치가 있을 때까지 몇 년을 기다려야 할 수도 있다. 그렇다 하더라도 부동산 투자에 제일 큰 장점 중의 하나가 인컴 유닛이기도 하다.
 
이처럼 투자용 부동산 구매가 까다롭고 어렵긴 해도 매물들을 비교·분석하고, 가격과 위치 그리고 지역 상황 등 집을 확실히 알고 잘 살피면서 부동산 전문가와 함께 충분히 상담한다면  좋은 결실을 볼 것이라 생각한다.
 
▶문의: (213)718-7733

윤소야 / 뉴스타부동산 플러튼 명예부사장