부자들의 100년 넘은 자본 증식 비밀

 

누구에게나 있는 삶의 무게는 우리 모두에게 무겁기만하다. 얼마 전 고객과 나눈 이야기를 독자들과 함께 나누고 싶어 이곳에 올린다. 그 이야기는 이렇게 시작된다. 몇 년 전 어느 날, 샐러리맨 월급쟁이로 살 경우, 열심히 살지만 경제적 자유는 먼 반복된 paycheck-to-paycheck의 삶이라는 생각이 들기 시작했다.

어느 순간 경제적 자유를 가지고 싶어졌다고 한다. 패시브 인컴을 하나라도 만들어야 아이 대학도 보내고, 은퇴도 하겠구나 하는 생각이 들었다. 이 즈음에 Financial Independence Retire Early(FIRE)라는 말들이 생각났고, 나도 경제적으로 자유롭고 싶고, 여행도 많이 가고, 마트와 식당에서 계산기 꺼내 들지 않고, 사 먹고 싶은 것들을 사 먹으며, 아이 학비를 매년 빚내지 않고 내고 싶어졌다고 한다.

그러던 어느 날 어느 분이 “주식, 코인 말고 부동산이 답이다”라는 말을 해 주셨다고 한다. 그 분은 “아, 이분 참... 대단하다”고 감탄했다고 하셨다. 그 분은 “과연, 이방인인 내가 미국에서 부동산을 한다는 것,그것도 투자 부동산을 과연 할 수 있을까?”라고 스스로 반문했고.

 

부동산은 안정된 투자라 테넌트 상대하는 법을 배우기만 하면, 그런대로 패시브 인컴을 이룰 수도 있을 거라 스스로 결정했다고 한다. 그 분은 이제 투자 집을 사야 한다고 막연히 생각했고, 싱글홈을 살지, 멀티홈을 살지, 어디에 살지 생각이 정리가 되었다고 하셨다. 15년 전 돈이 별로 없던 시절 FHA 론으로 3.5% 다운해서 다운페이와 에스크로 비용 딱 2만달러로 제가 거주하기 위한 조그만 첫 집을 장만했고, 그 때 그 2만달러 중 큰 비중은 한국에서 국민연금 해지해 가져온 것이었다고 이야기했다. 그러다가 9년 전쯤 회사 스톡옵션으로 약간의 현금이 생겼을 때, 그것으로 다운페이먼트 해서 조그만 집 하나를 더 사서 렌트를 줬다고 한다.

“그리고 오랜 세월 꾸준히 저축해서 모은 세이빙을 털어서, 401K 계좌에서 론 max 로 받아 보태서, 얼마 전 20% 다운하고 새로 집을 사서 이사 했습니다. 그러면서 처음에 사서 살던 집은 렌트를 줬습니다. 이제 살고 있는 집 외에 렌탈 프로퍼티가 3개가 되었네요. 그분이 내게 물으셨다. “부동산투자 해서 부자된 사람 있나요? 저는 아주아주 많이 봤습니다.” 그분은 아주 전문가 답게 부동산에 대한 논리가 잘 확립되어 있었다.

그렇다. 미국 부자들은 끊임없이 이 작업을 하고 있다. 똑같은 투자를 하더라도 우리가 어디를 바라보고 있느냐에 따라 다른 결과가 나온다. 진짜 부자는 불법으로 부를 늘리지 않는다. 자본주의 아래에서 합법적으로 부를 늘려온 그들의 비밀은 미국 부동산이 답이다. 미국의 부동산 제도는 금융, 세금 제도와 밀접한 관계가 있으며, 제도 안에서 자산가치, 세금 혜택, 현금흐름, 부채를 끊임없이 조율해서 부를 만들어내는 것이다.

현재 미국의 주택 가격 지수는 2023년 중순부터 지속적으로 회복세를 보이고 있다. 미국 주택 가격 지수 회복에 가장 큰 원인으로 지목되는 부분은 2023년 말 8%에 가까웠던 모기지 금리가 6% 후반으로 1% 정도 내려간 것이다. 미국의 경제가 현재 좋은 모습이라고 생각되는 게 6% 후반도 높은 금리인데, 벌써 주택 매수세가 멀티플 오퍼들이 들어오고 OC지역은 10만달러 이상 올려 써야 하는 일은 수두룩하다. 앞으로 큰 경제 위기 예를 들어 현재 많이 거론되는 상업용 부동산 리스크 등이 터지지 않는 한 미국 부동산은 앞으로 시중 금리, 모기지가 낮아지면서 강세를 보일 것으로 예상된다. 어떤 분들은 의아해하신다.

“미국 부동산이 지금 가격이 오르고 오퍼가 멀티플로 들어온다고요?” 나는 한치의 망설임도 없이 답한다. “네!!! 며칠 전에 20만달러를 오퍼에 올려 썼는데 떨어졌습니다. 그러니까 부동산 구입은 좋은 동네에 하셔야 합니다”라고.

문의 (949)873-1380

<써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장> 

 

[출처 한국일보]

http://www.koreatimes.com/article/20240306/1505073