[뉴스타 칼럼] 부동산의 핵심, 매물 재고량에 있다

 

2023년에는 집값과 이자가 동반 상승하여 매수자가 줄어들고, 매물은 더 줄어들었다. 2024년에는 매물의 재고량을 유심히 살펴보아야 한다.

바이어들의 눈높이는 낮추고, 가격을 높이기가 쉽지 않다. 부동산 마켓에서 자금력이 약한 바이어들은 이미 퇴출당한 상태이다.

3년 전 곧 부동산 폭락이 올 것이라고 하며 은행 매물이 있으면 알려달라던 바이어가 있었다 .그 고객은 필자의 조언을 귀담아 듣지 않았다. 3년 동안 부동산 가격이 얼마나 많이 올랐는지 정말 안타깝다.

 

지난 주말에 2520스퀘어피트의 단독주택을 188만달러에 리스팅 가격으로 마켓에 내 놓았다. 오픈하우스 2일 만에 7개의 오퍼가 들어왔는데 행운의 바이어는 203만달러, 그것도 전액 현금 오퍼가 주인공이 되었다. 이 주택은 필자가 2019년에 119만달러에 구입해 드린 집이다. 5년 만에 얼마가 오른 것인지, 고객이 얼마나 행복할까 생각하니, 나도 행복하다. 물론 이 고객은 1031 익스체인지를 할 계획이기에 필자의 책임은 여전히 막중하다. 고객의 행복이 곧 필자의 행복이다.

1. 부동산을 매수, 매도할 계획이 있다면 인벤토리만 잘 관찰해도 최소한의 방향성을 쉽게 잡을 수 있다. 그러나 실수하지 말아야 할 것은 전달과 비교하는 것이 아니라 작년 그 맘 때, 즉 그 전해와 비교를 해야 한다.

2. Days on Market(DOM): 주택이 판매되기까지 평균 소요 시간이 줄어들고 있어 구매자 관심이 높아지고 있음을 알 수 있다. 2024년 1월 DOM은 19일로 전년 24일 대비 감소했다.

3. 절대 미국 전체의 부동산 마켓을 보고 판단해서는 안 된다. 인벤토리는 지역마다 큰 차이가 난다. 매수나 매도이든지 그 지역의 인벤토리에 Key가 있기 때문에 그 관심있는 지역의 재고를 유심히 봐야 한다. 2024년에 부동산 투자에 성공을 하고 싶다면 넓은 숲을 보지 말고, 주변의 나무를 봐야 할 시점임을 인지하길 바란다. 지역의 인벤토리를 잘 파악하는 것이 지혜이며 매수, 매도에 큰 도움이 될 것으로 본다.

4. First Home 바이어(3년 동안 무주택자), 렌트하고 있는 분들, 밀레니얼 세대들이 이자가 내려가기를 기다리고있다. 그런데 매물도 늘어날 거라 생각하지 않는다.

5. 커머셜이 붕괴된다면 그 시기를 기다리는 바이어들이 있다. 좋은 오피스 매물이나 아파트(멀티패밀리)를 타겟으로 한다. 그렇다면 주택 가격은 또 오를 것이라 생각한다.

6. 경기가 좋을 때는 어디든지 부동산 가격이 함께 오른다. 그러나 위기가 오면 HOT한 지역에 가지고 있어야 가격도 덜 떨어지거나 계속 오른다.

 

2024년은 미국 부동산 시장에서 위기와 기회가 공존하는 해가 될 것이라고 예측한다. 그러면서 ‘미국 부동산 투자의 ABCD 매트릭스’를 강조한다. A는 ‘Appreciation(자산 가치 상승)’, B는 ‘Benefit(세금 혜택)’, C는 ‘Cash Flow(현금 흐름)’, 마지막으로 D는 ‘Debt(부채)’를 의미한다. 자산 가치의 안정적인 증가와 좋은 현금 흐름을 추구하고, 세금 혜택을 활용하여 자산을 지키는 미국 부동산 부자들의 투자 전략이다

부동산 시장은 주로 경제 사이클과 맞물려 변한다. 서브프라임 사태에도 부동산 필드에서 있었던 필자는 시장 사이클과 관계없이 항상 위기와 기회가 함께 공존한다는 것을 몸소 체험하곤 한다. 부동산 투자는 사업이다. 언제나 기회는 있으니 기회를 찾아 사업을 진행해야 한다.

꼭 지역의 경험이 풍부한 부동산 에이전트와 함께 일하시길 바라며, 지역 부동산 전문가는 시장의 복잡성을 안내하고 꿈의 집을 확보하는 데 도움을 줄 수 있으리라 믿는다.

독자 여러분, 모두 부자 되십시오.

문의 (949)873-1380

<써니 김 뉴스타부동산 어바인 명예부사장> 

 

[출처 한국일보]

http://www.koreatimes.com/article/20240207/1501149