새해 시작과 함께 많은 사람들이 새로운 결심을 한다. 그 중 하나가“올해는 꼭 재융자(refinance)를 받아내 장기적으로 이자 페이먼트를 절약하겠다”일 것이다. 재융자는 더 많은 돈을 저축하거나 살을 빼는 것처럼 시간이 오래 걸리는 게 아니다. 몇 주 정도만 투자하면 15~30년간 월 페이먼트가 고정돼 ’마음의 평화‘를 얻을 수 있고 만만찮은 이자도 아낄 수 있어 여건이 받쳐준다면 신청하는 것이 여러모로 도움이 된다. 재융자를 하기로 마음먹었다면 나의 수입과 지출, 자산 및 빚 규모 등을 꼼꼼히 따져보고 경험자로부터 조언도 구하자. 올해 재융자를 해야 하는 5가지 이유를 알아본다.
1. 변동금리에서 고정금리로
자동차와는 달리 주택은 융자액수가 크고 상환기간이 길기 때문에 30년 동안 매달 꼬박꼬박 페이먼트를 낼 경우 이자로 나가는 돈은 꽤 규모가 크다. 따라서 홈오너의 대다수는 현재 갖고 있는 모기지보다 이자율을 낮추기 위해 재융자를 신청한다.
결국 전체적으로 나가는 돈을 절약하는 것이 목표인 것이다. 재융자를 통해 이자율을 조금만 낮춰도 장기적으로 이자 페이먼트를 크게 절약할 수 있다. 특히 이자율 상승과 함께 페이먼트가 크게 오르는 변동이자(ARM) 프로그램으로 집을 장만했을 경우 30년 고정금리로 재융자를 하면 페이먼트 상승과 관련된 스트레스에서 해방된다.
변동금리과 고정금리 모기지 상품의 장점을 고려하면 이자율이 오르는 시기에는 재융자를 통해 고정금리로 모기지 상품을 바꾸는 것이 유리하다고 융자 전문가들은 강조한다.
2. 융자 상환기간 단축
30년짜리 모기지로 집을 산 사람이 몇 년 뒤 재융자를 통해 모기지 상환기간을 15년으로 단축했다는 이야기를 들어봤을 것이다. 경제적으로 여유가 있으면 융자 상환기간을 줄이기 위해 재융자를 얻는 것도 좋다.
모기지 밸런스 규모와 재융자를 통해 확보할 수 있는 고정금리에 따라 융자 상환기간이 대폭 줄더라도 지금 내는 페이먼트와 거의 차이가 나지 않을 수도 있다. 융자 상환기간이 줄면 집을 더 빨리 ‘내 집’으로 만들 수 있고 상당한 규모의 이자 페이먼트를 절약하게 된다.
또한 융자 상환기간이 줄면서 월 페이먼트가 오르더라도 30년 고정 모기지에 비해 초기에 원금이 2배 이상 많이 상환되기 때문에 재융자 후 3~5년 정도 살다가 집을 매매해도 모기지 원금이 많이 줄어 실질적으로 본인의 자산으로 축적되는 금액이 늘어난다.
최소 한 번 재융자를 받아 현재 4~5%대의 모기지를 갖고 있고 수입이 계속 늘어난다면 여유자금을 증시 등에 투자하는 것보다 융자 상환기간을 줄이는 재융자 방식의 재테크로 고려해볼만 하다.
3. 1·2차 모기지 통합
만약 지금 보유하고 있는 홈 에퀴티 론이나 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧의 이자율이 모기지보다 높다면 1차 모기지(오리지널 주택융자)와 2차 모기지인 홈 에퀴티 론을 통합하는 재융자를 통해 전체 페이먼트 규모를 축소할 수도 있다.
일부 홈 에퀴티 라인 오브 크레딧 상품은 이자만 내는 기간이 지나면 이자와 원금을 함께 지불해야 하므로 이때부터 페이먼트 부담이 가중된다.
따라서 ‘이자 온리’(interest only) 기간이 끝나기 전 재융자를 통해 부채를 통합하는 것이 현명하다. 홈 에퀴티 론이나 라인 오브 크레딧은 단기적으로 더 높은 이자율의 부채를 갚기 위해 쓰기에는 좋지만 장기적으로는 적합하지 않다.
4. 현금 조달
현재 주택가격이 구입했을 때보다 많이 올라 있고 높은 이자율의 크레딧카드 빚이 꽤 된다면 크레딧카드 밸런스를 모두 갚아버리기 위해 재융자를 얻는 방안도 생각할 수 있다. 집에 쌓인 에퀴티를 이용해 현금을 빼낼 수 있기 때문이다. 갖고 있는 모기지를 재융자 하는 것 외에 추가로 돈을 더 융자받는 것을 ‘캐시아웃’(cash-out)이라고 한다.
당장 목돈이 들어가야 할 일이 생기거나 사업상 조달해야 할 자금이 필요하다면 캐시아웃 재융자가 해결사 역할을 할 수 있다.
5. 주택 리모델링
최근 미국 부동산 경기가 회복되면서 전국적으로 집값이 상승함에 따라 집을 리모델링(개조 및 증축)해서 더 가치를 높이거나 더 마음에 드는 분위기에서 살려고 하는 홈오너가 급증하는 추세다. 이럴 경우 캐시아웃 재융자가 도움이 된다.
학군 등 전반적인 환경이 좋은 동네의 주택을 소유하고 있을 경우 리모델링을 통해 주거공간을 더욱 편리하고 깨끗하게 만들면 훗날 집을 팔기 원할 때 많은 바이어가 몰려 높은 매매가를 제시받을 것이다. 
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