LA다운타운 개발 봇물 '기대반 우려반'

부동산 시장 진단

지금 LA다운타운에는 콘도와 아파트 등 수많은 부동산 개발 프로젝트가 진행중이다.

수년 내 신규 럭셔리 콘도 6390유닛 쏟아져

아파트 공급 증가 입주율 0.9%포인트 하락

사무실·호텔 개발 봇물 '공급 과잉' 목소리도 

LA다운타운의 주택 시장은 1999년을 기점으로 큰 변화가 생겼다. 1999년 이전에는 웬만하면 누구나 집을 구입할 수 있을 정도로 저렴했다. 하지만 2000년부터 새로운 콘도 개발이 이뤄지면서 지금은 보통사람들이 사기 힘든 비싼 거주 지역으로 변해 버렸다.

현재 다운타운에는 수 많은 개발사업이 진행중이다. 콘도, 아파트, 호텔, 오피스, 상가 등 너무 많아서 집계도 힘들 정도다.

개발업자들은 LA다운타운이 뉴욕의 맨해튼처럼 변할 것이라는 기대감을 갖고 뛰어 들고 있다. 그러나 일각에서는 그 많은 콘도와 아파트에 누가 살 것인지에 대해 우려하는 목소리도 나오고 있다.

LA다운타운의 개발 실태를 점검해 봤다.

◇쏟아지는 콘도&아파트

지금 다운타운에는 수많은 개발 프로젝트가 진행 중이다. 

부동산 개발 현황을 소개해주는 다운타운LA닷컴이 최근에 발표한 리포트에 따르면 현재 공사중인 럭셔리 콘도는 지난 6월30일 기준 1705유닛이다. 앞으로 개발 예정인 콘도도 4685유닛으로 신규 콘도는 총 6390유닛이 되는 셈이다.

1999년 이후 지어진 콘도가 5266유닛인 것을 감안하면 수년 안에 고급 콘도가 1만1656유닛으로 늘어나게 되는 것이다.

1999년 이전에 다운타운에 소재한 콘도는 불과 829유닛 이었으나 2000년대 들어서 엄청난 물량의 고급 콘도가 LA다운타운으로 쏟아져 나왔다. 

럭셔리 아파트는 콘도보다 물량이 더 많다.

최근에 완공된 아파트는 2만1021유닛이 있으며 공사중인 아파트는 모두 8980유닛이 된다. 공사가 완료되면 3만 유닛의 신규 아파트가 늘어나게 된다. 여기에다 퍼밋을 기다리고 있는 물량이 2만4514유닛으로 1999년 이후에 개발되는 아파트 물량이 무려 5만4515유닛으로 늘어나게 된다.

아파트는 공급 물량이 크게 증가해선지 입주율은 떨어지는 편이다.

지난 2분기 기준으로 아파트 입주율은 86.3%를 기록했다. 전년도 같은 기간의 87.2%에 비해서 0.9% 포인트가 하락했다.

다운타운LA닷컴은 2분기에 신축 아파트 1000유닛 이상이 공급되면서 입주율이 소폭 하락했다고 밝혔다. 이어 아파트의 신규 물량이 계속 나오게 되면 입주율도 지속적으로 떨어질 가능성이 있다고 덧붙였다. 새 아파트 렌트비는 유닛당 2545달러 수준이다.

콘도의 경우 아직까지는 순탄하게 분양되고 있다. 메트로폴리스와 Ten50 등 기존 신규 콘도는 꾸준히 잘 팔리고 있으며 스퀘어피트 당 828달러 선에 분양되고 있다.

하지만 콘도 역시 새로 지어지는 6000여 유닛이 모두 완공된다면 이들 콘도가 모두 분양될지에 대해서는 아무도 장담할 수 없다.

◇상가와 오피스도 늘어난다

다운타운에 콘도와 아파트 등 주거 공간이 계속 개발되면서 상가와 오피스도 함께 증가하고 있다.

상가는 현재 공사중인 물량이 200만스퀘어피트다. 개발을 준비중인 프로젝트는 250만스퀘어피트다.

상가의 공실률은 5%로 지난해 같은 기간의 4.3%보다 소폭 상승했다. 상가는 마켓이나 식당을 포함한 소매상점들이 늘어나면서 리스 수요가 증가했지만 공급 물량이 함께 늘어나면서 공실률은 다소 하락하는 모습을 보이고 있다.

상가의 평균 렌트비는 스퀘어피트당 2달러51센트로 1년 전에 비해서 3센트가 하락했다.

오피스 공간도 많이 공급될 예정이다.

현재 공사가 진행중인 오피스 빌딩 면적은 290만스퀘어피트다. 추가로 개발 준비 중인 프로젝트는 약 150만스퀘어피트 규모다.

오피스 빌딩의 공실률은 16.8%로 지난해 2분기의 16.9%와 비교할 때 0.1%가 줄었다.

오피스는 신규 물량이 공급되고 있지만 이에 따른 수요도 함께 증가하면서 다운타운의 리스 공간을 많이 흡수하고 있는 실정이다.

클래스 A인 오피스 건물의 평균 렌트비는 스퀘어피트당 3달러39센트로 2016년 보다 10센트가 올랐다.

◇ 호텔도 계속 증가

다운타운으로 거주자와 방문객 등 사람들이 많이 몰리면서 호텔 개발도 한창 진행중이다.

매리엇과 인터콘티넨털 호텔이 최근에 완공된 가운데 공사 중인 신축 호텔 객실은 1156유닛이다. 또한 6747객실이 개발을 기다리고 있다.

지난 2분기때의 호텔 투숙률은 79.8%로 2016년 2분기 때의 79.2% 보다 약간 늘었다.

그러나 공사 중인 물량보다 개발 예정인 프로젝트가 훨씬 많은 상황이어서 호텔 투숙률은 지금 보다 하락할 가능성이 높다고 할 수 있다.

이처럼 부동산 개발이 많이 이뤄지고 있는 것에 대해 케네디 윌슨 베벌리힐스의 저스틴 웨이스 부사장은 언론과의 인터뷰에서 "다운타운의 현재 상주인구가 6만5000명선이며 앞으로 이 보다 두배 가량 늘어난 12만5000~15만명이 거주하는 도시로 바뀌게 될 것"이라고 전망했다.

하지만 일각에서는 콘도와 아파트에 입주할 사람들이 모두 채워지지 않는다면 현재의 개발 프로젝트는 공급 과잉이 될 수 있다며 신중한 입장을 보이고 있다.

<출처 : 미주 중앙일보 박원득 객원기자>

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