▶ 젊은층 다운페이먼트 마련 어려움 해소
▶ 일단 구입 후 다시 재융자 통해 되갚아
부모의 집을 담보로 현금을 뽑아 이를 자녀들에게 주고 필요한 주택 구입할 때 모두 현찰로 구입하도록 지원하는 부모들이 많다.
자녀들은 주택 구입후 즉시 재융자를 받아 부모에게 돈을 갚는다. [삽화 Timothy Cook/The New York Times]
자신들의 주택에서 재융자를 받아 자녀들이 원하는 주택을 전부 현찰로 구입할 수 있도록 지원해주는 부모들이 늘고 있다. 가격 경쟁이 심한 지역에서 자녀들이 원하는 주택을 전액 현금으로 입찰할 수 있어 가격 경쟁에서 유리한 고지를 차지 할 수 있다. 주택 구입이 성사되면 자녀들은 구입 주택의 재융자 통해 부모들에게서 빌린 돈을 되갚으면 된다. 월스트릿 저널은 다운페이먼트 마련에 어려움을 겪어 주택 구입 경쟁에서 밀려나는 자녀들에게 주택 구입 기회를 제공하는 부모들이 많아지고 있다면서 장단점을 비교 분석 보도했다.
셀러들은 현금을 더 선호한다. 융자를 받아야 주택을 구입하겠다는 불확정, 즉 ‘컨틴전트’ 거래 없이 매매가 빨리 성사될 수 있기 때문이다. 이는 특히 가격 경쟁이 심한 주택 구입 때 매우 중요하다.
만일 구입 가격이 리스팅 가격과 감정 가격보다 더 높다면 융자 받기가 매우 까다로워진다.
카스 디브밴드 워싱턴 DC 부동산 에이전트는 최근 부모의 모기지 현금 지원으로 주택을 구입한 바이어들이 6명이나 있었다고 전했다.
이런 전략은 첫 주택 구입에 나서는 밀레니얼 세대들이 경쟁 심한 지역에서 주택을 구하기가 얼마나 어려운지를 단적으로 보여주는 증거라고 전문가들은 밝혔다.
레드핀스의 수석 이코노미스트인 넬라 리차드슨은 돈을 많이 버는 직업을 가지고 있고 다운페이먼트를 많이 하는 젊은이들 조차도 워싱턴, 보스턴, 시애틀과 같이 젊은이들의 직장이 매우 많은 지역에서는 입찰 경쟁에서 밀리곤 한다고 전했다. 레드핀 에이전트 코디 코프만은 최근 LA인근 베니스 지역에 275만8,000달러에 나온 방 5개짜리 새 집을 280만 달러에 구입한 20대의 올림픽 선수와 함께 일을 한 경험담을 들려 줬다. 그의 부모는 홈 에퀴티-라인오브 크레딧(Heloc)으로 주택에서 돈을 뽑아 현금으로 집을 사도록 했다. 이 젊은이는 오퍼를 낸 4명을 간단히 제압하고 주택을 손에 쥐었다.
코프만은 “집을 사겠다고 찾아온 이 젊은이에게 부모를 어떻게 설득할 지를 교육 시키는 것이 가장 어려웠다”고 말했다. 200만 달러라는 돈을 도와 달라는 말이 그렇게 쉽지는 않기 때문이다.
이 운동선수를 도와주는 론 오피서가 부모의 라인오브크레딧 개설을 담당했고 이를 이용해 주택을 구입할 수 있도록 도와줬다.
그렇다고 아무나 이런 방법을 사용할 수는 없다. 부모의 집을 재융자 할 만큼 충분한 에퀴티가 쌓여 있어야 가능하며 또 자녀들이 구입한 새 집 역시 그만큼의 충분한 값어치가 있어야 한다.
또 양쪽 모두 두 개의 융자를 해야 할 때 소요되는 융자 비용을 충분히 내겠다는 각오까지 돼 있어야 한다. 특히 가족과 돈이 뒤 엉켜 잘못될 수도 있다는 점을 충분히 이해해야 한다.
다음은 이런 전략을 사용할 때 알아둬야할 점을 정리한 것이다.
▲융자 옵션
부모들은 주택 에퀴티를 몇가지 옵션으로 사용할 수 있다.
우선 재융자를 통해 현금을 인출할 수 있다. 현재 남아 있는 모기지를 재융자 하면서 에퀴티 만큼 돈을 더 뽑는 방법이다.
또 주택 에퀴티 융자를 받는 것이다. 주택 가치에서 현재 남은 모기지를 빼면 에퀴티가 남는다. 이 에퀴티를 담보로 돈을 빌린다. 세컨 모기지가 이에 해당한다. 주택 에퀴티를 크레딧 카드처럼 사용하는 방법도 있다. 이를 홈 에퀴티 라인오브 크레딧(Heloc)이라고 하는데 주택 소유자가 미리 Heloc을 개설하고 자녀들이 주택을 살 때 돈을 빌린다.
▲재정 마련 실패
가장 큰 위험은 자녀들의 재융자 자격이 안되거나 필요한 만큼 큰 돈을 대출 받지 못하는 문제다. 특히 마켓 시세보다 더 비싼 집을 구입하거나 마켓이 냉각된 지역에서는 흔히 발생한다.
이런 문제를 피하려면 사전에 융자회사에게 어떤 계획을 세우고 있는지 알려준다.
이렇게 되면 한명의 론 오피스가 양쪽의 융자와 주택 거래 모두를 담당할 수 있어 훨씬 거래가 편해진다.
어떤 융자회사는 집을 구입한 바이어가 3~6개월 동안 그 집에서 거주한 후에만 재융자를 허용할 때도 있다. 이런 융자회사의 조건을 피하는 방법도 있다.
오하이오의 ‘크러스 컨트리 모기지’의 피터 류시아 상품 매니저는 우선 집을 현찰로 구입한 후 에스크로가 끝나 거래가 마무리된 즉시 주택 가격의 80%까지 재융자를 받으면 된다고 조언했다.
▲계약서 만들기
부모는 자녀들에게 돈을 지원해 줄 때 융자회사 못지 않은 엄격한 규정을 정해 두는 것이 좋다.
샌프란시스코의 개인 재정 회사 ‘너드 월넷’의 팀 마니 모기지 전문가는 변호사를 통해 가족간 대출 계약서를 작성해 상환 기간과 기타 고려할 점들을 명시하라고 조언했다. 특히 홈 인스펙션을 철저히 해두는 것이 좋다.
▲비용 고려
모기지 구입 또는 재융자는 융자금의 대략 2% 가량 들어간다. 대부분 크레징 비용은 부모 주택 재융자와 자녀들의 구입 주택 두 곳 모두 필요하다. 투자용 주택과는 달리 구입 주택이 바이어의 주 거주지라면 모기지를 미리 갚는데에 따른 벌금이 거의 없다.
▲세금
연방 세법에 따라 자녀에게 주는 돈이 연간 1만4,000달러(개인) 이상이면 부모는 증여로 세금 보고를 해야 한다. 하지만 평생 자녀에게 주는 돈이 549만달러(개인)가 넘지 않는다면 세금은 내지 않는다. 다만 보고는 해야 한다.
구입 모기지중 첫 100만 달러까지의 이자는 세금 공제를 받는다. 그런데 홈 에퀴티 융자 또는 라인오브 크레딧은 첫 10만달러까지의 이자만 세금 공제된다.
출처 : 미주 한국일보 <김정섭 기자>
