이자율 꾸준히 하락…대출 리모델링 이어질 듯

2020년 모기지 시장 트렌드

기준금리 하락이 최대 변수

본인에게 맞는 대안 생각해

2020년도 모기지 시장의 풍향계는 기준금리 인하에 맞춰서 움직일 것으로 예상한다. 신규 대출자는 물론, 기존 모기지 대출자도 이에 맞는 전략이 필요하다. [중앙포토]

무엇이든 예측하기가 쉬운 것은 없지만 만약 예측할 수 있다면 큰 도움이 될 수 있다. 정확한 예측을 통해 경제적인 효과를 극대화할 수 있기 때문이다.

올해 모기지 트렌드도 마찬가지다. 예측이 쉬운 것은 아니지만, 최대한 정밀하게 예상할 수 있다면 여러모로 도움이 될 것이다.

이와 관련, ‘포브스’는 최근 수개월, 수년간 실제로 벌어졌던 모기지 시장의 변화를 통해 앞으로 어떤 일들이 벌어질지 예측한 분석을 내놨다.

역시 최대 변수는 연방준비제도(이하 연준)의 기준금리 인하로 다음의 5가지 트렌드가 손꼽혔다.

첫째, 최근 기준금리 인하에 따라 모기지 등 대출 이자율도 낮아지는 현상이 계속될 것으로 보인다. 2019년에는 상당한 신빙성을 갖고 연준이 상당 폭 기준금리를 높일 것으로 예견됐었다. 이후 물론 아닌 것으로 드러났고 연준은 지난해 내내 기준금리를 낮추고 또 낮췄다. 이에 따라 새로운 대출자들은 낮아진 이자율의 단맛을 볼 수 있었고, 기존에 대출을 받은 경우는 재융자를 받기에 좋은 환경이 조성됐다.

연준의 기준금리와 모기지를 포함한 대출금리 사이에는 상관관계가 있기 때문에 연준이 기준금리 인하 기조를 유지하는 한 모기지 이자율도 낮아질 것으로 보인다. 즉, 저금리 상황이 이어지는 한 대출받기에 좋은 환경이 유지될 것으로 예상하고, 주택 오너들은 현재 모기지를 더 낮은 금리로 갈아타는 재융자의 좋은 찬스를 얻게 될 것이다.

둘째, 캐시 아웃 재융자의 인기가 계속될 것이다. 현재 저금리 상황에서 영리한 홈 오너들은 “이런 대출 환경에서 이익을 극대화할 수 있는 방법은 무엇일까?”를 생각하게 된다. 이런 일부에게 어울리는 것이 캐시 아웃 재융자다.

현재 모기지를 더 나은 방법으로 갈아타는 것이다. 집에 쌓인 가치와 모기지 잔액의 차액은 현금으로 지급된다. 이를 받아 채무를 해결할 수도 있고, 집을 업그레이드할 수도 있다. 캐시 아웃 재융자는 보통 고금리 모기지를 가진 경우에 이자 부담을 낮추기 위해서 이용하지만, 반대로 보면 복잡하고 새롭게 부담이 되는 대출을 받는 대신에 손쉽게 현금을 확충할 수 있는 수단으로 이용되기도 한다.

기억할 점은 연방 주택국(FHA) 모기지는 주택담보 인정(LTV) 비율이 80~85%이고, 연방 보훈청(VA) 론은 90~1000%까지 가능한데 관련 제도에 변화의 조짐이 있기 때문에 관심을 둬야 한다는 점이다. 특히 홈 오너들은 반드시 재융자 전문가를 찾아 상담하고 되돌리기 힘든 변화가 생기기 전에 잘 결정해야 한다.

셋째, 모기지 리캐스팅(recasting)으로 알려진 대출 기간 단축도 이자율을 낮추기 위한 방법으로 늘어날 전망이다. 집에 쌓인 에퀴티가 있는 경우 모기지 리캐스팅은 활용해 볼 수 있다. 렌더에 따라 다르지만, 대개는 갚아야 할 총액을 대신 받고 재분할상환 조건으로 짧아진 대출 기간에 맞게 낮은 금리를 제공하기도 한다.

작동 방식은 총 잔액을 탕감받은 뒤 홈 오너는 전액 상환까지 더 짧은 기간과 이에 비례해 더 낮아진 이자율이 적용된 새로운 대출을 받게 된다. 당장 페이먼트를 낼 수 있는 능력이 되고 장기적으로 이자를 아끼고 싶은 이들에게 제격이다.

넷째, 모기지 보험을 꺼리는 이들이 늘어날 것으로 보인다. 일부에게는 이 보험료가 비상 상황 발생 시 본인이 이득을 볼 수 있는 표현 그대로의 보험이 아니라 그저 대출을 받기 위해 내야만 하는 일종의 세금처럼 느껴지기도 한다.

원래 모기지 보험은 처음 모기지를 받으면서 다운페이를 집값의 20% 미만으로 한 경우에 적용된다. 그러나 최근 금융환경이 바뀌면서 일부 대출자들은 모기지 보험료를 내지 않아도 되는 상황이 됐다. 모기지 보험을 없앨 수 있는 방법은 렌더에 따라 다르지만, 기본적으로는렌더에게 먼저 요구하는 것이다.

당연히 현재까지 잘 갚아온 기록이 있어야만 시도할 수 있는 방법이다. 또 집에 다른 부채가 있어서도 안 되며, 렌더가 안심하고 보험을 해지해 줄 수 있는 요소들이 갖춰져야 한다. 모기지 보험 취소는 절대 쉽지 않다. 그러나 렌더에게 추가로 내야 하는 보험료를 중단할 수 있는지 방법을 요구하고 상의하는 시도는 해 볼 만하다.

다섯째, 현명한 대출자는 보수적인 태도를 유지하며 2008년 금융위기의 기억을 건전한 방식으로 갖고 살 것이란 점이다.

10여 년 전 금융위기의 원인을 한마디로 정리하면 ‘지나친 확장(overextension)’이었다. 자격이 되지 않는 대출자들이 감당할 수 없는 대출을 받았고, 금융 시스템은 이를 방조했다.

현재의 저금리 환경도 또다시 많은 빚을 감당할 수 없는 이들을 자극하고 있다. 그리고 의심할 여지 없이 지나친 확장이 현재 일부에서 일어나고 있다. 그러나 거시경제 환경이 불가피하게 바뀐다면 최대한 대출을 받은 이들은 감당할 수 없는 재정적인 부담에 치여 손해를 보는 재융자 이외에는 다른 옵션이 없는 상태에 빠질 것이기 때문에 보수적인 자세를 유지해야 할 것이다.

<류정일 기자>

[LA중앙일보] 발행 2020/01/16 부동산 3면