압류주택 구매 가이드…수리비까지 고려해서 최초 예산 짜야

REO 매물은 해당 은행과 협의 가능

경매는 인스펙션 불가능에 주의해야

케이블 채널 HGTV의 인기 프로그램 ‘플립 오어 플랍(Flip or Flop)’은 경매로 나온 주택에 투자해 수리한 뒤 되파는 모습을 보여준다. 매회 에피소드마다 경매 물건이 나오면 호스트들은 최소한의 정보만 가지고 응찰한다.

직접 집을 살펴볼 수 없어 간혹 몰래 해당 주택에 들어가는 모습도 보여준다. 의아해 할 부분이지만 경매로 나온 압류주택이기 때문에 그렇다. 모기지 대출자가 제대로 상환하지 못해 은행이나 모기지 대출회사가 한때 소유했던 물건이다. 최근 압류주택은 전국적으로 규모가 줄었지만 그렇다고 완전히 사라진 건 아니다. 주변 시세보다 싸게 구매할 수 있는 장점과 함께 구매 이후 각종 문제점까지 책임져야 하는 압류주택 구매 방법에 대해 알아본다.

◆압류주택의 종류

▶사전 압류

숏 세일로도 불리는데 주택 오너가 살고 있으면서 압류될 가능성도 알고 있는 상황을 뜻한다. 오너는 압류되기 전에 집을 팔려고 한다. 즉, 숏 세일은 압류까지 간 상태는 아니라는 뜻이다. 이 경우 오너는 은행의 허락을 받고 주변 시세를 참고해 남은 대출 잔액보다 낮은 가격에 집을 내놓는다. 은행 입장에서 손해 보는 부분은 손실로 처리한다.

▶경매

압류주택을 사는 전통적인 방법이 경매다. 경매는 은행으로부터 소유권을 넘겨받은 제삼자가 매매를 진행한다. 바이어는 경매를 통해 빠르게 집을 살 수 있다. 그러나 장애물은 대부분 현금을 들고 참여해야 한다는 점이다. 세금 연체 등을 이유로 정부가 유치권을 설정해 둔 경우도 있다. 여기에 많은 수리비가 들 수도 있다. 전문가로부터 감정도 새로 받아야 한다.

▶REO

REO(Real Estate Owned)는 은행이나 모기지 회사가 보유한 압류주택을 의미한다. 은행이 직접 경매에 내놓은 뒤 부동산 만큼의 가치를 되찾겠다는 뜻이다. 은행은 부동산 에이전트를 고용해서 REO 매각을 진행한다.

▶정부 소유

은행 등이 보유한 매물과 비슷하다. 연방정부가 모기지 보증을 섰는데 디폴트에 빠져 주택 소유권이 정부로 귀속된 경우에 해당한다. 예를 들어, 연방 주택국(FHA) 융자를 내줬는데 상환 불능 상태가 되면 정부가 소유권을 갖는다. 정부는 수리하지 않고 현재 상태 그대로 팔기 때문에 수리는 바이어의 몫이 된다.

◆압류주택 구매 5단계

압류주택 구매는 골치 아플 것으로 느껴질 것이다. 그러나 보통의 주택 구매와 비교해 대단히 어려운 건 아니다. 다만 추가적인 조사가 필요하고 약간의 불확실성이 있다는 점을 받아들여야 한다. 그래서 압류주택 거래 경험이 있는 에이전트가 필요하다.

① 예산 정하기

압류주택 구매는 철저한 예산이 특히 중요하다. 물론 시세보다 싸지만 그렇다고 공짜는 아니다. 월 페이먼트로 얼마나 할 수 있는지 다른 지출과 비교해서 정해서 모기지 크기를 정해야 한다. 이 작업을 잘못하면 감당 못할 압류주택에 짓눌릴 수 있다. 다른 경우와 마찬가지로 소득대비부채(DTI) 비율을 미리 정해야 한다. 총 소득 대비 월 지출을 따지는 것으로 세전 소득에서 모기지를 포함한 부채가 차지하는 비중이 43%를 넘지 말 것은 전문가들은 권한다. 만약 이 비율을 넘어서면 모기지 대출 받기 힘들 수도 있다. 압류주택이 전반적으로 시세보다 싸기 때문에 동원 가능한 예산의 최고액을 주고 사고 싶을 텐데 압류주택은 수리비가 더 들 수 있다는 점을 명심하고 욕심을 부리지 말아야 한다.

② 에이전트 구하기

압류주택 구매를 결정했다면 경험을 갖추고 로컬 리스팅에 접속할 수 있으며 로컬 시장을 잘 아는 에이전트를 구해야 한다. 에이전트는 적정한 가격에 압류주택을 사는 것인지 판단해 줄 수 있고, 가격이 적정한지 여부를 도와줄 것이다. 또 바이어가 놓칠 수 있는 주택의 문제점도 찾아줄 것이다. 또 살아가면서 겪게 될 도전에 대해서도 미리 알려줄 것이다. 주마다 압류주택에 관한 법이 다른 점도 잘 알고 있는 전문가를 결정해야 한다.

③ 모기지 사전승인 받기

이 과정에서 은행은 크레딧을 체크하고, 소득과 부채를 확인한다. 그리고 얼마나 모기지를 해줄지 결정한다. 일단 사전승인 편지를 받으면 정확한 예산이 결정된 것이다. 예상을 넘어서는 집을 보느라 시간을 낭비하지 않아도 된다. 또 셀러에게 보다 믿음직하게 어필할 수 있다. 은행은 압류주택이기 때문에 크레딧에 특히 예민한 점에 유의해야 한다. 모기지 대출회사는 두루 살피고 비교해 가장 낮은 금리와 수수료를 찾아야 한다. REO라면 해당 은행으로부터 모기지를 받거나 협의를 할 수도 있다.

④ 강력한 오퍼 만들기

사전 압류인 경우라면 에이전트와 함께 현재 집을 소유하고 있는 오너에게 어필할 수 있는 오퍼를 작성해야 한다. 경매에 이미 오른 물건이면 제삼자인 변호사나 관리인에게 연락해 문의해야 한다. 만약 REO라면 은행에 직접 오퍼하면 된다. 정부 소유 물건도 마찬가지로 해당 정부기관과 접촉하게 된다.

오퍼에 들어갈 가격은 낮게 쓰고 싶을 것이다. 그러나 시장 가치보다 너무 낮게 제시하면 퇴짜를 맞을 수 있다. 따라서 에이전트와 함께 가장 그럴듯한 오퍼를 만들어야 한다. 너무 높지도, 너무 낮지도 않은 적정선을 찾아야 한다. 오퍼를 만들며 주택 인스펙션에 관한 비상계획도 마련해야 한다. 경매에 오른 주택은 인스펙션을 할 수 없지만 다른 경우라면 주택을 잘 살펴본 뒤 결정해야 한다.

⑤ 홈 인스펙션하기

있는 그대로 상태로 압류주택은 거래되기 때문에 은행이든, 모기지 회사든, 정부든, 제삼자든 누구도 주택을 수리해주거나 다른 편의를 봐주지 않는다. 모든 책임이 바이어에게 돌아가는 것이다. 이런 이유로 오퍼 과정에서 인스펙션은 중요하다. 그리고 여러 문제에 대해 바이어가 감수하고 받아들여야 할 부분들도 있다. 은행이나 정부는 인스펙션을 용인한다. 즉, 오퍼가 받아들여지면 클로징 이전까지 인스펙션을 할 수 있다. 인스펙션이 끝나면 보고서를 받는데 결함이 많으면 거래를 하지 않을 수도 있다. 다만 압류주택은 인스펙션에서 발견된 문제점에도 불구하고 가격 흥정의 여지가 크지 않다. 다른 말로 하면 시세보다 싼 값에 사는 대신 바이어가 모든 책임 또는 불편을 감수해야 한다는 의미다.

현재 집 상태에 대한 진전된 감을 익히려면 얼마나 오래 비워졌는지 또는 이전 주인이 정기적으로 관리를 어떻게 했는지에 대한 정보가 필요하다. 로컬 정부의 빌딩 관리부서와 접촉해 수리나 보수 등과 관련된 인허가 정보를 얻는 것도 좋다. 경매에 오른 압류주택의 구매는 경우에 따라 다르지만 인스펙션을 할 수 없는 점이 특징이다. 어떤 경우는 집 안에 들어가지도 못할 때도 있다. 이런 이유로 경매는 위험 부담이 따르다. 가격은 시세보다 낮지만 인스펙션 없이는 상당한 리스크를 짊어져야 한다.

<류정일 기자>

[LA중앙일보] 발행 2020/02/06 부동산 2면