최근 3년 동안 전국 주택 가격이 거의 40% 상승한 가운데, 매물은 20% 가량 감소하여 시장에서 좋은 주택을 찾기가 더 어려워진 상황입니다. 이러한 상황에서 금리는 20년 만에 최고치에 이르렀지만, 가격 하락에 큰 영향을 미치지 않으면서도 구매력을 약화시켰습니다. 이는 일반적인 경제 논리와는 상반되는 현상으로 보입니다.
그
럼에도 불구하고 이미 주택을 소유한 사람들에게는 큰 문제가 되지 않고 있습니다. 그들은 주택 가치가 높게 평가되고 있으며, 금리 상승 뿐만 아니라 일부 소비자 물가 상승에서도 보호받고 있는 것으로 나타났습니다.
최근 New York Times(NYT)에 따르면, 미국에서의 주택 구입이 어려워지는 배경에는 미국 독특하면서도 보편적인 30년 고정금리 모기지가 큰 역할을 하는 것으로 나타났습니다. 이 모기지 시스템은 오랜 기간 동안 너무 흔하여 그 이상한 점을 잊게 만들었고, 현재 미국의 거의 95%의 모기지가 고정 이율이며, 그 중 4분의 3 이상이 30년 기간입니다.
이 고정 이율로 인해 주택 소유자는 최대 30년 동안 월별 대출 상환액을 고정시킬 수 있습니다. 하지만 이것은 신규 구매자들에게는 부담스럽게 다가올 수 있으며, 이로 인해 시장에 주택이 내놓이지 않고 얼어붙는 상황이 발생하고 있습니다.
Harvard 대학의 경제학자 John Y. Campbell은 이 모기지 시스템을 "일방적인 내기"로 표현하며 "물가가 급등하면 대출기관은 손해를 보고 대출자는 이익을 얻는다. 반면 인플레이션이 내려가면 대출자는 단순히 재융자를 받으면 된다"고 설명했습니다.
다른 국가들에서는 모기지 시스템이 이처럼 작동하지 않고, 수년 동안 이율이 고정되는 등 더 유연한 방식을 채택하고 있는데, 이는 미국에서 발생하는 이러한 불균형을 줄일 수 있다는 의견이 있습니다.
최근 연구에 따르면 모기지 시스템은 인종 및 경제적 불평등을 심화시켰다고 지적되고 있습니다. 부유한 대출자는 재정적으로 재융자를 받을 가능성이 크지만, 흑인 및 히스패닉계 대출자들은 이러한 혜택을 받기가 어려워지는 경향이 있습니다.
이러한 상황에서도 30년 고정금리 모기지가 사라질 가능성은 낮아 보입니다. 변화에 대한 거부감과 이미 시스템 혜택을 누리는 사람들의 저항 때문에, 새로운 모기지 시스템 도입은 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.
[출처 한국일보]
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