[바이어 행동지침]
올해도 셀러스 마켓이다. 따라서 올해 안에 내집 장만이 목표인 바이어들은 바짝 긴장해야겠다. 실수요자 위주의 주택 구입 수요가 증가할 것으로 전망되지만 수요를 충족할 매물이 절대 부족한 지역이 많다. 매물이 그나마 풍부한 지역도 지난해에 이어 높은 가격으로 나오는 매물이 여전히 많다. 따라서 가격 조건이 유리하다 싶은 매물에는 여러 명의 바이어가 몰리는 현상이 올해도 예상된다. 웬만큼 부지런하지 않고서는 주택 구입 목표가 물거품이 되기 쉽다.
올해 주택 구입 성공을 위한 바이어들의 행동지침을 익혀보자.
■ 컴퓨터 당장 끄고 오픈하우스 찾아라
인터넷 매물검색이 대세다. 90%가 넘는 주택 구입자들은 마음에 드는 매물을 찾기 위해 컴퓨터 스위치부터 켠다. 그러나 컴퓨터 모니터앞에서 꾸물거리다가는 내 집 장만의 꿈을 이루기 어렵다. 올해도 매물공급이 수요보다 낮을 것으로 예상되는 지역이 많아 직접 발로 뛰는 전략이 아니고서는 주택 구입이 힘들 전망이다.
인터넷으로 매물을 검색하는 것은 좋은 아이디어지만 괜찮다 싶은 매물이 발견되면 즉각 보러갈 준비가 되어 있어야 한다.
인터넷으로만 매물자료를 검토한 뒤 주택 구입 결정을 내리는 것은 위험한 판단이다. 인터넷에 찾은 매물을 직접 방문해 보면 실제와 다른 점이 항상 발견되게 마련이다. 인터넷 자료는 매물 정보의 일부분에 불과하다는 것을 알아야 한다.
셀러 측이 보여주고 싶은 부분만 보여주기때문에 두 눈으로 매물을 확인하는 절차를 반드시 거쳐야 한다. 매물 검색 사이트가 제공하는 신규 리스팅 알림기능을 활용, 새 리스팅이 등록된 당일 매물을 보러가는 부지런함이 올해 필요하다.
만약 그동안 찾고 있던 매물이라면 당장 오퍼를 제출할 수 있도록 준비하는 것도 중요하다. 첫 오퍼가 셀러 측에 수락될 확률이 비교적 높다.
■ 매물 찾기에 앞서 예습부터
매물을 찾기에 앞서 먼저 해야 할 일이 있다.
주택을 구입하려는 지역 주택시장 상황부터 파악해야 한다. 적어도 주택시세가 얼마나 되고 어떤 방향으로 향하고 있는지 정도는 미리 알고 있어야 마음에 드는 매물을 찾아도 곧바로 오퍼를 제출할 수 있다.
S&P 케이스 실러 주택가격지수에 따르면 지난해 샌프란시스코 지역은 1년간 약 9.3%의 높은 주택 가격 상승폭을 기록했다. 반면 주택 구입 수요가 높은 뉴욕, 시카고, 워싱턴 DC. 등은 주택 가격이 약 2%정도 오르는데 그쳤다. 주택가격 변동폭은 지역별로 큰 차이를 보이기 때문에 지역별 시세 점검이 필요하다.
한 지역 내에서도 길 하나를 사이에 두고 집값이 크게 달라지는 것이 일반적으로 주택 시세 점검 때 돋보기를 활용해야 한다. 공신력 있는 부동산 매물 정보 웹사이트를 통해 거시적인 주택시세를 확인하고 지역 전문 부동산 에이전트를 통해서는 미시적인 주택시세를 의뢰해 확인한다.
■ 초저금리 도망가기 전 잡아야
올 봄이 가기 전 주택 구입을 미룰 수 없는 이유가 한가지 더 있다. 사상 최저수준의 모기지 이자율이 오르기 전 내 집 장만을 마쳐야 한다. 3월들어 소폭 오르던 이자율이 다시 하락세다. '연방준비제도이사회’(FRB)가 예정된 것으로 알려졌던 기준금리 인상을 주저하는 사이 시중금리를 포함, 모기지 금리가 다시 떨어졌다.
전문가들은 현재 수준의 금리가 적어도 올봄까지는 유효할 것으로 믿고 있다.
고 임대료에 시달리고 있다면 낮은 모기지 이자율을 활용해 임대료보다 낮은 비용으로 주택 오너가 될 수 있는 기회가 바로 지금이다.
이밖에도 지난해 말부터 시행되고 있는 저다운 모기지 대출 프로그램을 활용해 주택 구입에 나서기에 유리한 시기다.
■ ‘드림팀’부터 구성
셀러스 마켓에서 집을 구입하려면 경쟁 바이어보다 한 발 앞서는 전략이 필요하다. 치열한 구입경쟁에서 앞서려면 부동산 에이전트의 도움만으로는 부족하다. 주택 구입을 측면 지원하는 드림팀부터 구성해야 마음에 드는 집이 나오자마자 낚아챌 수 있다.
드림팀 멤버로는 에이전트 외에도 모기지 대출은행, 홈인스펙터, 타이틀보험 업체, 에스크로 업체 등이 포함된다. 때로는 초를 다투는 오퍼경쟁에서 오퍼 제출은 기본이고 모기지 대출 은행 측의 융자 사전승인서가 반드시 함께 준비되어야 한다.
융자 사전승인 절차를 밟는 것은 기본이고 오퍼를 제출할 때마다 필요한 융자 사전 인서를 즉각 발급 받아야 오퍼 전쟁에서 승리할 수 있다. 홈 인스펙터와는 집을 처음 보러갈 때부터 동행해 매물상태를 미리 파악해 놓아야 셀러 측에게 유리한 오퍼 작성 때 도움이 된다.
■ 일부 조건 양보할 각오
매물이 절대 부족해 바이어들 간 제살 깎아먹기 식 경쟁이 예상되는 지역에서는 단단한 마음 가짐이 필요하다. 주택거래 때 셀러와 바이어에게는 각자를 보호할 수 있는 권한이 주어지는데 정말 사고 싶은 집을 위해서는 위험을 감수하고라도 일부 권한을 포기하는 전략일 필요할 때도 있다.
경쟁 바이어가 적어낸 가격보다 높은 가격을 제시하는 것은 가장 흔한 전략이다. 매물 조건과 상관없이 주택을 구입하겠다는 조건도 셀러스 마켓에서 종종 사용된다. 에스크로 기간을 최대한 단축시켜 셀러의 불안감을 덜어주는 등의 전략도 활용되지만 모두 바이어 측에게 주어진 권한을 포기한 위험한 전략이므로 항상 주의가 필요하다.
직접 매물 찾아 다니는 노력 필요 |
| 인터넷 검색만으로 구입 결정 위험 |
| 융자 사전승인서 반드시 함께 준비 |
www.facebook.com/nammoonkey1 |